Дата принятия: 15 апреля 2020г.
Номер документа: 3а-194/2020
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 апреля 2020 года Дело N 3а-194/2020
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-194/20 по административному исковому заявлению ООО "Тулдорбезопасность" к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Тулдорбезопасность" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка КН <...>, площадью 3585+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства пункта предварительной диагностики технического состояния транспортных средств, ожидающих или прошедших государственный технический осмотр, расположенный по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка с КН <...> в размере 13 249 371,30 рублей, установленной по состоянию на 01.01.2016 года, и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 950 000 рублей, определенном отчетом ООО "Е" N <...> от <...> года.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованное лицо - администрация м.о.Ефремовский район Тульской области представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, данными участниками судебного разбирательства заявлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что ООО "Тулдорбезопасность" является арендатором земельного участка КН <...>, площадью 3585+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства пункта предварительной диагностики технического состояния транспортных средств, ожидающих или прошедших государственный технический осмотр, расположенный по адресу: <адрес>, - на основании договора аренды земельного участка от <...>, заключенного с администрацией м.о.Ефремовский район г.Тулы (дата регистрации <...>).
Кадастровый номер объекту присвоен <...>.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Кадастровая стоимость земельного участка КН <...> установлена на 01.01.2016 года в результате массовой оценки в размере 13 249 371.30 руб. Сведения о такой кадастровой стоимости внесены в ГРН 18.12.2016.
По условиям вышеуказанного договора аренды (п. 3,2), размер арендной платы за пользование участком определяется в соответствии с законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586 - ЗТО "О порядке определения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также земельные участки, государственная собственность не разграничена" и решением Собрания депутатов м.о.г.Ефремов N 1-16 от 13.01.2015.
Также, данным договором (п. 3.5) предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением нормативно-правового регулирования.
П.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 года N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", установлено, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Помимо того, в пределах участка расположен объект КН <...>, нежилое здание (пункт диагностики технического состояния транспортных средств), также находящееся в собственности административного истца, что предполагает наличие у него преимущественного права выкупа объекта (ст.39.20 ЗК РФ).
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Ст.1-2 Закона Законом Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.
В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
В нашем случае такое обращение истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области последовало 13.05.2019. Решением Комиссии от <...> N <...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, а также в суд, административный истец представил отчет N<...>, подготовленный оценщиком ООО "Е" М. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляла 950 000 руб.
Следовательно, административный истец, как арендатор вышеназванного земельного участка обязан уплачивать арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и потому заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Также при реализации им преимущественного права выкупа участка, величина выкупной стоимости будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта. Установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора им соблюден.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках рассматриваемого дела никем не оспариваются.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Н" Д.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...>, отчет, выполненный ООО "Е" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам в области оценки, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается. При этом рыночная стоимость земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 в размере 2 893 540 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование, стаж работы в области оценки более 20 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт Д. является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков "СМАО", его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта на интересующую дату.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета оценщика ООО "Е", то данный отчет согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем при определении рыночной стоимости объекта за основу этот отчет взят быть не может.
В частности, эксперт отметил и видно из отчета, представленного стороной истца, в отчете оценщик анализирует предложения по земельным участкам промышленного использования, применяет корректировки для данного ВРИ. При проведении государственной массовой оценки участок был отнесен к ВРИ5 (для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания). То есть, объекты-аналоги не однородны с объектом оценки, что являет собой нарушение п.10 ФСО N 1.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании ООО "Тулдорбезопасность" земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка экспертом.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59 -61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 2 893 540 руб. значительно ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика аренды.
В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной базы для расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 13.05.2019.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Тулдорбезопасность" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН <...>, площадью 3585+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства пункта предварительной диагностики технического состояния транспортных средств, ожидающих или прошедших государственный технический осмотр, расположенный по адресу: <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 2 893 540 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО "Тулдорбезопасность" заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 13.05.2019.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
