Решение Пензенского областного суда от 23 октября 2019 года №3а-194/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2019 года Дело N 3а-194/2019
Именем Российской Федерации
23 октября 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" (далее ООО "Мебельная компания "Комфорт", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 102 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, поскольку оплачиваемая им арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 2246 700 руб.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Чернов А.Н. (доверенность от 21 июня 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 3084 000 рублей.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) не возражали против удовлетворения административного искового заявления с учетом его уточнения, выводы эксперта не оспаривали.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), при продолжении судебного заседания - Сержантова О.В. (доверенность от 14 августа 2017 г.) оставили разрешение требований на усмотрение суда; после перерыва в судебное заседание не явились.
Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области (далее - КУИ г. Кузнецка) Труфанова Ю.Ю. (доверенность от 31 июля 2019 г.) в судебном заседании возражала против требований административного иска, на окончание рассмотрения дела после перерыва не явилась; материалы административного дела содержат заявление председателя КУИ г. Кузнецка Садовникова П.Г. с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и об отказе в удовлетворении административного искового заявления.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Кузнецка Пензенской области Селезнева В.В. (доверенность от 17 сентября 2019 г.) в судебное заседание не явилась, представила отзыв на иск с просьбой об отказе в удовлетворении требований административного искового заявления.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 3 апреля 2002 г. N 1439 (л.д. 8-10) и соглашения об уступке прав и переводе обязанностей арендатора земельного участка от 13 марта 2007 г. ООО "Мебельная компания "Комфорт" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 102 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных
характеристиках и зарегистрированных правах от 29 августа 2019 г. N КУВИ-001/2019-21172172 (л.д. 89-91).
Согласно расчету арендной платы к вышеуказанному договору арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости и площади (л.д. 16).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что общество вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 4722689,52 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июня 2019 г. N КУВИ-001/2019-13167040 (л.д. 4).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 12 августа 2019 г. N 19.21, подготовленный оценщиком ООО "АксиомА" Поповой И.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 2246700 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту АНО "Пензенская судебная экспертиза" Чикиной Е.В. По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта АНО "Пензенская судебная экспертиза" Чикиной Е.В. от 25 сентября 2019 г. N 28/19, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 3084 000 руб. (л.д. 138-164).
ООО "Мебельная компания "Комфорт", согласившись с выводами заключения эксперта, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнило требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 3084 000 руб.
Представители административных ответчиков после заслушивания объяснений эксперта согласились с выводами экспертного заключения, представитель Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. отказалась от ранее заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, выразив согласие с заявленными требованиями.
Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от доходного и затратного подхода экспертом мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков населенных пунктов с размещенным использованием, предполагающим размещение зданий торгово-офисного характера.
После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. В частности, были применены следующие корректировки: скидка на уторгование (для всех объектов-аналогов), на время продажи (для всех объектов-аналогов), на район расположения, типичное окружение (для объекта-аналога N 3) на фактор масштаба (для объекта-аналога N 1), на наличие инфраструктуры (для объектов-аналогов N 2, N 3, N 4), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Суд принимает во внимание, что стороны согласились с заключением эксперта, при этом сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта; сторона административного ответчика согласилась с требованиями административного искового заявления.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Чикина Е.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение N 28/19, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировала сделанные в его результате выводы, после чего представители административных ответчиков не поддержали доводы возражений на заключение эксперта.
При изучении довода представителя заинтересованного лица КУИ г. Кузнецка, указанного в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие представителя, о неправильно подобранных объектах-аналогах по причине значительной разницы численности населения в населенных пунктах, где они расположены, с численностью населения, где находится объект оценки - г. Кузнецк, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому. Оцениваемый земельный участок расположен во втором по численности населения (82276 человек) и уровню социально-экономического развития городе Пензенской области, в связи с чем был отнесен к райцентрам с развитой промышленностью (согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А.). Объект-аналог N 3 расположен в пос. Колышлей, который имеет численность населения 7849 человек, не имеет крупных производств и предприятий производственного характера, в связи с чем обоснованно отнесен экспертом к категории "прочие населенные пункты", в связи с чем введена корректировка по данному фактору в размере 1,38. Объект-аналог N 1 расположен в г. Кузнецке Пензенской области, объекты-аналоги N 2, N 4 - в г. Городище, Нижний Ломов - соответственно, населенных пунктах, сопоставимых с объектом оценки, в связи с чем оснований для применения поправки по данному основанию не имеется.
При таких обстоятельствах довод представителя заинтересованного лица о недостоверности заключения эксперта судом отвергается. Суд также принимает во внимание, что ходатайства о проведении повторной экспертизы от заинтересованного лица не поступило.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 3084 000 руб.
С учетом изложенного суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 25 сентября 2019 г. N 28/19, то есть в размере 3084 000 рублей.
Следовательно, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В данном случае ООО "Мебельная компания "Комфорт" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 22 августа 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту АНО "Пензенская судебная экспертиза" Чикиной Е.В.
Согласно счету стоимость проведения экспертизы составила 15000 рублей (л.д. 131).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 88 и 94 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку общество обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении эксперта, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административного ответчика.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка (округленно 34,7 %) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
Суд также принимает во внимание, что хотя судебная экспертиза и назначена по ходатайству административного ответчика, значение рыночной стоимости, полученное в результате ее проведения, превышает значение, указанное в досудебном отчете об оценке, а истец согласился с достоверностью судебной экспертизы, сформулировав свои требования в соответствии с выводами заключения эксперта.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу судебной экспертизой, подлежат взысканию с ООО "Мебельная компания "Комфорт" в пользу АНО "Пензенская судебная экспертиза".
Судом установлено, что ООО "Мебельная компания "Комфорт"" уплатило государственную пошлину за подачу административного искового заявления по платежному поручению от 5 июля 2019 г. N 339 в размере 3000 руб. 00 коп., тогда как административные исковые требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости оплачиваются в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, и государственная пошлина по настоящему делу составляла 2 000 руб.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.
При таких обстоятельствах сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1000 руб. подлежат возврату ООО "Мебельная компания "Комфорт" из средств бюджета, в который она была зачислена.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 102 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в равном его рыночной стоимости размере по состоянию на 1 января 2018 г. 3084000 (три миллиона восемьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" в пользу АНО "Пензенская судебная экспертиза" расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, оплата которой произведена платежным поручением от 5 июля 2019 г. N 339 в отделении ПАО Банк "Кузнецкий", Пенза.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 августа 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 28 октября 2019 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка