Дата принятия: 01 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-194/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 ноября 2019 года Дело N 3а-194/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Цой М.С., с участием представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ненашева В.Н.. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сидоренко В.Г. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Сидоренко В.Г. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1232 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.12.2018 года в размере 246 000 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 349 949,6 руб. по состоянию на 10.12.2018 года. Отчетом об оценке от 28.06.2019 года N 1592-06-2019-Г/27, выполненным оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Гринь Т.С., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.12.2018 года определена в размере 246 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 11.09.2019 года произведена замена административного ответчика министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края на его правопреемника министерство имущественных отношений Хабаровского края, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен арендодатель земельного участка - администрация городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Сидоренко В.Г., представителя административного истца Чечеткиной М.В., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ненашев В.Н. пояснил, что Учреждение считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку кадастровую стоимость не утверждало, наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости и осуществляет техническую процедуру при ее расчете. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:04:0301001:2603 определялась в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для соответствующего вида разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2019г. N 42.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ненашева В.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 6 аренды земельного участка от 05.04.2019 года, заключенного между администрацией городского поседения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края и Сидоренко В.Г., последний является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для эксплуатации нежилого здания. Срок действия договора определен до 04.04.2022 года (пункт 1.1 Договора). Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.3.2 Договора, Приложение N 1 к договору).
Кадастровый номер присвоен земельному участку 10.12.2018г.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 05.02.2019 года, составляет 349 949,6 руб., определена по состоянию на 10.12.2018 года на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от составленный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Гринь Т.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.12.2018 года составляет 246 000 руб..
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные архива бесплатных объявлений http://ruads.org.
Отобрано 3 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирования; местоположение; физические характеристики объекта (площадь, рельеф); экономические характеристики; наличие движимого имущества; другие элементы влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
Произведены корректировки стоимостей аналогов на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (для объекта-аналога N 2); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений); на местоположение; на площадь (для объекта-аналога N 1); на обеспеченность инженерными коммуникациями.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения корректировок, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 246 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка "на местоположение", дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автодорог, применена корректировка на инженерные коммуникации.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 09 сентября 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 05.02.2019 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 05 февраля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Сидоренко В.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1232 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 декабря 2018 года в размере 246 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 09 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
