Дата принятия: 21 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-1937/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 декабря 2020 года Дело N 3а-1937/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Веретенниковой Ирины Юрьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ИП Веретенникова И.Ю. обратилась с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- здания с кадастровым номером **19, площадью 1316,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 36480899 рублей по состоянию на 11.04.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1022, площадью 42,3 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2022628 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1904, площадью 2402,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 67586133 рубля по состоянию на 4.06.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **1910, площадью 4609 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 34599625 рублей по состоянию на 26.03.2020.
- земельного участка с кадастровым номером **6, площадью 660 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5545703 рублей по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений и земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **6 на дату 1.01.2019 составляет 6267119,1 руб. и помещения с кадастровым номером **1022 на дату 1.01.2018 составляет 2679859,82 руб. и определена приказами Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края. Кадастровая стоимость остальных объектов недвижимости установлена актами ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края":
- для помещения с кадастровым номером **1904 по состоянию на 4.06.2019 в размере 112777184,52 руб.;
- для здания с кадастровым номером **19 по состоянию на 11.04.2018 в размере 63892599,33 руб.;
- для земельного участка с кадастровым номером **1910 по состоянию на 26.03.2020 в размере 61635596,1 руб.
Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке от 20.10.2020 N 273.1/О-20, от 19.10.2020 N 273.2/О-20, от 20.10.2020 N 273.3/О-20, от 20.10.2020 N 273.4/О-20, от 20.10.2020 N 273.5/О-20 выполненными оценщиком ИП К1., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:
- здания с кадастровым номером **19 - 36480, 899 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1022 - 2022628 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1904 - 67586133 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **1910 -34599625 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **6 - 5545703 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога.
Впоследствии административный истец уточнил предмет административного иска, указав рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **1910 по состоянию на 26.01.2020 в размере 36665148 руб.
Административный истец Веретенникова И.Ю. и её представитель К2. извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивали на уточненном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" П. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск Министерство возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в заявленном административным истцом размере их рыночной стоимости.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, администрация города Перми, администрация города Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ИП Веретенникова И.Ю. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами **19, **1022, **1904, **1910, **6, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовой интерес ИП Веретенниковой И.Ю. в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" и лицами, участвующими в деле не оспаривается.
Как собственник объектов недвижимости ИП Веретенникова И.Ю. является плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **6 определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 по состоянию 1.01.2019 в размере 6267119,1 руб.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **1022 определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018 в размере 2679859,82 руб.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером **1904 определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 24.06.2019 N 184 по состоянию на 4.06.2019 в размере 112777184,52 руб.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером **19 определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 23.10.2019 N 405 по состоянию на 11.04.2018 в размере 63892599,33 руб.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **1910 определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 17.04.2020 N 801 по состоянию на 26.03.2020 в размере 61635596,1 руб.
Согласно отчетам об оценке от 20.10.2020 N 273.1/О-20, от 19.10.2020 N 273.2/О-20, от 20.10.2020 N 273.3/О-20, от 20.10.2020 N 273.5/О-20 и уточненному отчету от 17.12.2020 N 273.4.И/О-20, выполненным оценщиком ИП К1., рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:
- здания с кадастровым номером **19 по состоянию на 11.04.2018 - 36480899 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1022 по состоянию на 1.01.2018 - 2022628 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1904 по состоянию на 4.06.2019 - 67586133 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **1910 по состоянию на 26.03.2020 - 36665148 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **6 по состоянию 1.01.2019 - 5545703 руб.
Отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведён анализ рынка нежилых помещений, используемых как торговая недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 4 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
При оценке земельных участков с кадастровыми номерами **1910 и **6 в отчетах от 17.12.2020 N 273.4.И/О-20 и от 20.10.2020 N N 273.5.И/О-20 оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка: категория и вид разрешённого использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешённое использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. С учётом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
При оценке здания с кадастровым номером **19 в отчёте об оценке от 19.10.2020 N 273.2/О-20 оценщиком проведен анализ рынка зданий, используемых как торгово-офисная недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи зданий на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 4 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточненных отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчётам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчёты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчетам, выполненным оценщиком ИП К1., и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
Административный ответчик выразил несогласие с отчетами. Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчетах об оценке, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить равной рыночной стоимости:
- здания с кадастровым номером **19 по состоянию на 11.04.2018 - 36480899 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1022 по состоянию на 1.01.2018 - 2022628 руб.;
- помещения с кадастровым номером **1904 по состоянию на 4.06.2019 - 67586133 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **1910 по состоянию на 26.03.2020 - 36665148 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером **6 по состоянию 1.01.2019 - 5545703 руб.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 20.11.2020, соответствующую дату суд указывает в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ИП Веретенниковой Ирины Юрьевны к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ"Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- здания с кадастровым номером **19, площадью 1316,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 36480899 рублей по состоянию на 11.04.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1022, площадью 42,3 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2022628 рублей по состоянию на 1.01.2018;
- нежилого помещения с кадастровым номером **1904, площадью 2402,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 67586133 рубля по состоянию на 4.06.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **1910, площадью 4609 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 36665148 рублей по состоянию на 26.03.2020.
- земельного участка с кадастровым номером **6, площадью 660 кв.м, расположенного по адресу относительно ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5545703 рублей по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 20.11.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-1937/2020 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 25.12.2020.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
