Решение Ростовского областного суда от 14 мая 2020 года №3а-193/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2020 года Дело N 3а-193/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Теплосервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором одного земельного участка и собственником 4 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Таганроге. Определение размера арендной платы и налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, представил заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие, просил административный иск, основанный на отчетах оценщика, удовлетворить. Суд посчитал возможным рассмотреть в отсутствие представителя административного истца согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители КУИ и Администрации г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Теплосервис" является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1 346 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 3 760 306,74 рублей.
Административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 2 616 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 7 072 251,36 рублей;
2) площадью 673 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 1 935 588,38 рублей;
3) площадью 500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 1 462 020 рублей;
4) площадью 7 849 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для использования в производственных целях, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 20 334 875,24 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы по условиям договора аренды, а также размер налоговой базы при уплате земельного налога по правилам Налогового кодекса РФ административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 2 отчета оценщика АО "Приазовский Центр Смет и Оценки" N 995/12-2019, N 994/12-2019 от 20 декабря 2019 года, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков отличается от кадастровой в диапазоне от 73,8 до 74,8 % (показатели приведены ниже в сравнении с заключением эксперта).
Заявления правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 января 2020 года (дата обращения в комиссию - 25 декабря 2019 года). В решениях комиссии указано на наличие нарушений требований федерального стандарта оценки - ФСО N 3 (пункты 5,11,13), влияющих на результат оценки.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение от 29 апреля 2020 года N 818-Э/2020).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) площадью 1 346 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 894 000 рублей (согласно отчёту оценщика - 982 580 рублей);
2) площадью 2 616 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 513 000 рублей (согласно отчёту оценщика - 1 839 048 рублей);
3) площадью 673 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 021 000 рублей (согласно отчёту оценщика - 493 309 рублей);
4) площадью 500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 781 000 рублей (согласно отчёту оценщика - 369 000 рублей);
5) площадью 7 849 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 10 188 000 рублей (согласно отчёту оценщика - 5 337 320 рублей).
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений (таблица 15) о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка (участки индустриального назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге из указанного сегмента в рамках выявленных интервалов стоимости, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N 17 - N 21. Применение конкретных корректировок применительно к каждому участку (на торг, динамику сделок на рынке, обеспеченность инженерными сетями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, с приведением математических действий, исходя из разницы между исследуемыми земельными участками и описанием аналогов в объявлениях.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчеты оценщика, отклоненные решениями комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области, не могут служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельных участков, принимая во внимание, что отмеченные в решении комиссии и поддержанные Правительством Ростовской области нарушения ФСО N 3 не опровергнуты. Содержащиеся в заключении эксперта выводы об анализе рынка, диапазоне цен в рассматриваемом сегменте рынка, выбор аналогов суд признает корректными, в полной мере основанными на требованиях законодательства об оценочной деятельности.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных и значимых возражений против которого административным истцом не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, главы 10 КАС РФ, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий (в данном случае в пределах 50 % отклонений), доказательств обратного не представлено. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1 346 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 894 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2 616 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 513 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 673 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 021 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 500 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 781 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7 849 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 10 188 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 25 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Теплосервис" 65 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка