Дата принятия: 16 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-193/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-193/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Коневой Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по N 3а-193/2020 по административному исковому заявлению Шукюрова З.Г. оглы к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Шукюров З.Г.о. обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве аренды земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 307 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 17б, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 576 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 г;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 826 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 25, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 218 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 г.
В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2019 г., составляет: с кадастровым номером N - 1 323 787, 07 рублей; с кадастровым номером N - 3 561 720, 26 рублей. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы за пользование земельными участками, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрация МО город Салехард.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, административный истец Шукюров З.Г.о. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 307,0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям договора аренды земельного участка от 10 июня 2013 г. N 8361 срок аренды по 31 мая 2023 г. и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация МО г. Салехард в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений.
Также, Шукюров З.Г.о. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 826,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям договора аренды земельного участка от 29 октября 2014 г. N 9145 срок аренды по 31 октября 2014 г. и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация МО г. Салехард в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 г. N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2019 г. и составляет 1 323 787 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2019 г. и составляет 3 561 720,26 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 г.
Государственная кадастровая стоимость земельных участков на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 11, 17).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 г., следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 20061100, выполненного 06 июля 2020 г. ООО "НЭУ "ЭСКОНС" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которого рыночная стоимость на 01 января 2019 г. земельного участка с кадастровым номером N составила 576 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составила 1 218 000 рублей (л.д. 24-84).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков (л.д. 145-147).
Согласно заключению эксперта ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В. от 18 сентября 2020 г. N 3А-193/2020/ЭО/48-1020, рыночная стоимость на 01 января 2019 г. земельного участка с кадастровым номером N составила 936 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N составила 2 305 000 рублей (л.д. 156-219)
Как усматривается из заключения, экспертом применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взято 5 объектов, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов (Салехард, Ноябрьск) одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В. от 18 сентября 2020 г. N 3А-193/2020/ЭО/48-1020 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ и статьи 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельных участков, подготовленный оценщиком ООО "НГУ "ЭСКОНС", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельных участков суд принимает стоимость, приведенную экспертом ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В. в своем заключении земельного участка с кадастровым номером N - 936 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 2 305 000 рублей.
Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы - 10 июля 2020 года (л.д. 86), следовательно, датой подачи административного иска следует считать данную дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.
От генерального директора ООО "ЭКО-Н" Казариновой Е.А. поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 80 000 рублей (л.д. 220).
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков:
с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 01 января 2019 г., в размере 1 323 787,07 рублей и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 936 000 рублей составляет 29,3 % (или 1,4 раз), то есть менее половины;
с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 01 января 2019 г., в размере 3 561 720,26 рублей и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 2 305 000 рублей составляет 35 % (или 1,5 раз), то есть менее половины.
При таких данных, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, прихожу к выводу о том, что в данном конкретном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 80 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 307,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 936 000 (Девятьсот тридцать шесть тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 826,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 2 305 000 (Два миллиона триста пять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Дата подачи заявления Шукюровым З.Г.о. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N и с кадастровым номером N - 10 июля 2020 года.
Взыскать с Шукюрова З.Г. оглы в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н" расходы по производству судебной экспертизы в сумме 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.
судья С.А. Семейкина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
