Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 16 февраля 2021 года №3а-193/2020, 3а-3/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 16 февраля 2021 года Дело N 3а-3/2021
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
судьи Багаутдиновой Г.Р.,
при секретаре судебного заседания Прозоровой К.В.,
с участием:
представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Калина" - Быкова А.В. (ордер от ДД.ММ.ГГГГ N, регистрационный N в реестре адвокатов Удмуртской Республики, удостоверение N, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Министерства юстиции по Удмуртской Республике, диплом о высшем юридическом образовании ДВС 1209105 от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N л.д. 129, 150),
представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Медведевой И.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N л.д. 166-167),
представителя административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Холмогоровой О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N л.д. 136-137),
представителя заинтересованного лица Администрации <адрес> Сибиряковой О.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ NДО сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N л.д. 168-169),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Калина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Калина" (далее по тексту - ООО "Калина", Общество, административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" с требованием:
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно, 38 555 000 рублей, без НДС (Том 1, л.д.8-10).
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, который включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 по состоянию на 1 января 2019 года. В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 119 382 767 руб. 68 коп. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от 20 декабря 2019 года N 540/2-19, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт" (л.д. 8-10).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 25 мая 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике, Администрация г. Ижевска (л.д.3-7).
Определением суда от 11 июня 2020 года удовлетворено ходатайство представителя административного истца Быкова А.В.; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга "АММАКС", местонахождение эксперта: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?" (Том N л.д. 191-196).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 октября 2020 года производство по административному делу по административному иску ООО "Калина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание (Том N 2 л.д. 202-203).
23 октября 2020 года представитель ООО "Калина" Быков А.В. в порядке части 1 статьи 46 КАС РФ заявил об изменении административного иска, в окончательной редакции просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно, 51 430 000 рублей (Том N, л.д. 215). Указанное изменение предмета административного иска принято судом.
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 27 ноября 2020 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения (Том N 3 л.д. 73-82).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 16 февраля 2021 года производство по административному делу по административному иску ООО "Калина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание (Том N 4 л.д. 154).
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Калина" - Быков А.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга "АММАКС" и равной 51 430 000 руб. При этом, приобщил к материалам дела письменные объяснения о необоснованности выводов эксперта, проводившего повторную экспертизу, указанных в заключении N-ЗЭ от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Медведева И.А. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы и равной 77 794 000 руб.
Представитель административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" - Холмогорова О.Л. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, но в размере, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ижевска - Сибирякова О.Ю. по существу заявленных требований возражений не высказала, однако полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной определенной экспертом, проводившим повторную экспертизу - 77 794 000 руб.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:
"Здание с кадастровым номером N поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. расположено по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, площадь составляет N кв.м.
Кадастровая стоимость на 1 января 2019 года составляет 119 382 767 руб. 68 коп., утверждена Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20.11.2019 N 540. Количественные либо качественные характеристики не изменялись" (Том N 1 л.д. 148).
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:
"По данным Единого государственного реестра недвижимости склад с кадастровым номером N принадлежит на праве собственности административному истцу ООО "Калина" на основании акта N приема-передачи имущества в Уставной Капитал ООО "Калина" от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ДД.ММ.ГГГГ составляет 119 382 767 руб. 68 коп., определена на основании Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20.11.2019 N 540" (Том N 1 л.д. 141).
Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Калина" с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N (Том N 1 л.д. 28-33).
Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что кадастровая стоимость указанного нежилого помещения с кадастровым номером N определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 119 382 767 руб. 68 коп. (Том N 1 л.д. 34).
Указанная кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" (таблица N 28 "город Ижевск" строка 51712) (далее по тексту - Постановление N 540).
Постановление N 540 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке": наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").
Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики" принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2019 году - помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества".
Указанным Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).
В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В связи с чем, суд признаёт, что здание является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2019 года (таблица N 28 "город Ижевск" строка 51712), а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2019 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).
Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Закона).
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 38 555 000 руб. (Том N 1 л.д. 36-127).
В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 июня 2020 года было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО "Калина" - Быкова А.В. о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга "АММАКС", местонахождение эксперта: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?".
Экспертом Каракуловой М.А., работником ООО "Центр оценки и консалтинга "АММАКС", проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 51 430 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ЭТАЛОН-Эксперт", эксперт пришел к следующему:
"1. Анализ рынка представлен незначительным количеством предложений, отсутствует возможность сделать вывод о репрезентативности выборки;
2. Заявление оценщика, что в силу наличия внешнего износа прибыль предпринимателя принимает отрицательное значение не обосновано.
3. Не корректно осуществлен расчет стоимости воспроизводства / замещения объекта оценки (стр. 122).
а) Стоимость единичной расценки строительства здания принята по данным табл. 2 сб. 33 УПВС. В качестве аналога использована стоимость строительства 1 куб.м. объема капитального кирпичного здания магазина:
"Таблица 2. Магазины универсальные многоэтажные Характеристика здания: Здания с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства".
Не сделаны корректировки на отличие конструктивных систем здания аналога и оцениваемого здания, на наличие у аналога подвала. Страница 187 из 200 Сборник УПВС утв. Госстроем СССР в 1971-1973 годах, как следствие в расценках отсутствует налог на добавленную стоимость. По состоянию на дату оценки все материалы, работы включают НДС. В нарушение методологии расчета по затратному подходу Оценщиком не учтен налог на добавленную стоимость при определении стоимости воспроизводства / замещения объекта оценки.
б) Не обоснован отказ от учета прибыли предпринимателя при определении стоимости воспроизводства / замещения объекта оценки.
в) Не верно определен физический возраст объекта. Год ввода в эксплуатацию 2014 г. дата определения стоимости на 01.01.2019 г., т.е. возраст объекта 4 года.
г) Не верно установлен типичный срок службы оцениваемого здания в размере 100 лет. Как видно из табл. 66 на стр. 128 срок службы 100 лет типичен для зданий с кирпичными стенами.
4. Не верно определено состояние объекта оценки при расчете стоимости объекта по сравнительному подходу и определении рыночной арендной ставки, значение которой положено в основу расчета по доходному подходу. (п. 2.10, табл. 40, стр. 87; п. 2.10, табл. 50, стр. 102).
5. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены верно.
6. В описании объекта оценки не представлен состав помещений здания с разделением их на этажи нахождения. Однако, отсутствие данной информации не оказало влияние на итоговую стоимость объекта.
Как следствие информация, использованная оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт" при проведении расчетов и написании отчета N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достаточной и достоверной. Выявленные нарушения оказали влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости".
Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 27 ноября 2020 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Холмогоровой О.Л. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н. На разрешение эксперта поставлены вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?"
Экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н. проведена повторная судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ NЭ, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 77 794 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N эксперт пришел к следующим выводам:
"Не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;
Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода - представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными".
Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ NЭ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.
При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.
Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.
Профессиональное суждение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.
Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода -метод сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ NЭ, участниками процесса не представлено.
Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН-Эксперт", не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.
Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ NЭ.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.
Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ NЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости - объекта недвижимости с кадастровым номером N устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 77 7944 000 руб. как наиболее достоверный.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является обоснованным.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года.
Судом констатируется, что административным истцом названный пятилетний срок не пропущен, поскольку оспариваемые результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2019 года, а административный иск подан в суд 22 мая 2020 года.
Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Калина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание склада, назначение: нежилое, с кадастровым номером N, этажность - 2 (подземных этажей - 0), общая площадь N кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере 77 794 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью "Калина" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 22 мая 2020 года.
Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Общества с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка" (ИНН N, КПП N, р/с 40N в Башкирское отделение N Сбербанка РФ (<адрес>) БИК N, к/с N, ОКПО N, ОКВЭД - N, ОГРН N от ДД.ММ.ГГГГ).
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу составлено 20 февраля 2021 года.
Судья Верховного Суда
Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка