Решение Хабаровского краевого суда от 24 октября 2019 года №3а-193/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2019 года Дело N 3а-193/2019
Хабаровский краевой суд в составе: председательствующего судьи Коноплевой И.А.,
при секретаре Афанасьевой А.А.,
с участием представителя административного истца Лысяк М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мелешко А.А. к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мелешко А.А. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка: площадью 16229 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости равной 2 808 000 руб., по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 7 320 415,03 руб. по состоянию на 01.01.2016г. в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчетом об оценке от 16.08.2019г. N 47/1, выполненным независимым оценщиком Федоровым М.Ю., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 2 808 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Лысяк М.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Требования иска уточнил: просил
считать надлежащим ответчиком по делу Министерство имущественных отношений Хабаровского края.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что с заявленными Мелешко А.А. требованиями Министерство не согласно.
Указано, что оценщиком подобраны объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами.
В частности объекты-аналоги по своим характеристикам (площадь, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) существенно отличаются от характеристик объекта оценки.
Указанные элементы сравнения относятся к основополагающим характеристикам земельных участков, которые существенно влияют на рыночную стоимость земельных участков.
Применение оценщиком корректировок не исключает обязанность оценщика подбору объектов-аналогов, сходных объекту оценки.
Так, в частности при составлении Отчета оценщиком отобрано 3 объекта оценки, которые имеют отличную площадь в сравнении с оцениваемым земельным участком, при этом в отчете отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах наиболее близких по указанному критерию оценки; оценщиком при определении параметров сравнения объектов оценки с объектами-аналогами не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), отказ от применения указанных факторов в отчете оценщиком не обоснован; в качестве источников информации для поиска и подбора аналогов использованы еженедельные информационно-справочные издания риэлторов г. Хабаровска, которые не содержат достоверной информации о кадастровых номерах предполагаемых к продаже земельных участков, вместе с тем, оценщиком была обеспечена проверка потенциальных аналогов по элементу сравнения "Разрешенное использование (зонирование)"; при расчете корректировок на дату продажи/предложения оценщик применил сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", придя к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям на рынке земельных участков. При этом соответствующий вывод не обоснован.
Таким образом, представленный административным истцом отчет не отвечает требованиям подпункта "б" пункта 22, пункта 14 ФСО N 1.
Заслушав представителя административного истца Лысяк М.А., свидетеля Федорова М.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, площадью 16 229 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
На основании договора аренды земельного участка N 981 от 21.02.2018 Мелешко А.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Срок действия договора определен по 06.11.2066.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 7 320 415,03 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о Министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому следует, что это министерство является правопреемником Министерства инвестиционной и земельно- имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, в связи с чем Министерство имущественных отношений Хабаровского края является надлежащим ответчиком по делу как специально уполномоченный орган исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Мелешко А.А., являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.08.2019г. N 47/1, составленный ООО "Факел", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 808 000 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета об оценке, составленного оценщиком - ООО "Факел" М.Ю. Федоровым N 47/1 от 16.08.2019 года следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой
стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Раздел 7 Отчета содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики.
Земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 16229 кв м, расположен по адресу: <адрес>, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорию центральной производственной базы.
Участок находится в промзоне ( окраина г. Бикин), преобладающая застройка - частный жилой сектор, складские объекты.
Для проведения оценки земельный участок оценивался исходя из вида разрешенного использования - под производственно-складскую застройку.
В разделе 9 содержится анализ рынка объекта оценки, также анализ иных внешних факторов, влияющих на стоимость объекта: общая экономическая ситуация в стране, основные итоги социально- экономического развития муниципального образования Бикинский район Хабаровского края за 2015 год, а также основные показатели, отражающие социально-экономическую ситуацию в городском поселении "Город Бикин" на 2016-2018 годы.
В таблице 4 оценщиком проведена выборка предложений о продаже незастроенных земельных участков на дату оценки.
В результате проведенного анализа рынка земельных участков оценщиком выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые по основным характеристикам участков, а именно: по масштабу, по местоположению, по отсутствию улучшений на участках, потенциальному разрешенному использованию, наличию коммуникаций на участках, а также находящихся в одном ценовом диапазоне, данные приведены в таблице.
При этом эксперт отмечает, что рынок земельных участков под коммерческую застройку в Хабаровском крае развит слабо и является "неактивным" рынком.
При выборе подходов оценки, оценщиком указано, что затратный подход не может использоваться, так как земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, также не применяется доходный подход.
Оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
При поиске и отборе потенциальных аналогов оценщиком изучены информация интернет-сайтов и периодической печати: агентства недвижимости г. Хабаровск АН "Сделка", АН "Ореол", АН "Город".
При выборке объектов-аналогов использовалась информация о ценах предложений к продаже объектов (при отсутствии цен о сделках) с применением корректировки, с учетом целевого назначения под коммерческую застройку.
Выбранные объекты-аналоги приведены в таблице 5 (стр. 60 Отчета), так как все объекты-аналоги в той или иной степени сопоставимы с Объектом оценки, но по своим характеристикам полностью не идентичны Объекту оценки, применены корректировочные коэффициенты по ценообразующим факторам (корректировка на дату предложения/сделки, на местоположение в рамках региона, на местоположение в рамках населенного пункта, на площадь земельного участка).
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице 5 (стр. 85-86 Отчета).
Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 808 ООО рублей.
Доводы административного ответчика о том, что при отборе объектов- аналогов оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, что объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации, не учтена транспортная доступность - являются несостоятельными.
В опровержение доводов ответчика, из Отчета следует, что оценщиком исследованы информационные ресурсы для выборки объектов-аналогов, расположенные в сети Интернат, также печатных изданиях, исследованы объявления о продаже земельных участков, из них отобраны земельные участки, наиболее соответствующие исходному, с применением корректировок.
Объекты-аналоги, которые бы были предметно схожи по целевому назначению, характеристикам, площади, дате сделки (предложения) в информационных ресурсах, фактически, отсутствуют.
Согласно выводам Оценщика по анализу рынка земельных участков под производственно-складскую застройку, пояснениям, данным в суде, следует, что выявлено относительно малое число объектов, схожих с исследуемым объектом, как по целевому назначению, так и по размеру, в связи с чем отобраны наиболее сопоставимые участки-аналоги, к которым применены корректировки.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами- аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка, вид права, местоположение.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты.
Доказательств того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует
размеру, определенному оценщиком, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания.
С заявлением в суд о пересмотре кадастровой стоимости Мелешко А.А. обратился 27 августа 2019 года.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административный иск Мелешко А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 16 229 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 2 808 000 руб. на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -27 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка