Дата принятия: 06 февраля 2018г.
Номер документа: 3а-193/2017, 3а-13/2018
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2018 года Дело N 3а-13/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Арабаджи М.С., с участием административного истца Широглазова В.В., представителя административного истца Алексеева А.Г., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Широглазова В.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Широглазов В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 444,10 кв.м, инв. N, ЛИТ А, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 4 732 654 руб., взыскании с Управления Росреестра по Хабаровскому краю расходов на проведение оценки земельного участка в размере 35 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 15 402 654 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 24 октября 2017г., выполненным оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания", рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 4 732 654 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании административный истец Широглазов В.В., его представитель Алексеев А.Г. просили судебные расходы взыскать с Правительства Хабаровского края - органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки, в остальной части заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В нарушение пункта 24 ФСО N 7, определяя рыночную стоимость здания затратным путем, оценщик не учитывал данные о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов, данные о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информацию о рыночных ценах на строительные материалы, при этом обоснование отсутствия необходимости использования указанных данных в Отчете не приведено. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт выбрал сборник "КО-ИНВЕСТ", документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных характеристик объектов-аналогов, выбранных оценщиком, в Отчете отсутствует. Судебные издержки не подлежат возмещению за счет Правительства Хабаровского края, поскольку удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке права на пересмотр кадастровой стоимости, которое Правительством Хабаровского края не оспаривается. Административным истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта оценки возникло в результате допущенной ошибки при проведении государственной кадастровой оценки. Размер расходов на составление Отчета не соответствует принципу разумности. Исходя из сложившейся на территории Хабаровского края практики, средняя стоимость услуг по оценке объектов недвижимости составляет от 20 000 руб.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что нежилое торговое здание с кадастровым номером N, площадью 444,10 кв.м, инв. N, ЛИТ А, расположенное по адресу: <адрес>, с 13 февраля 2003г. принадлежит на праве собственности Широглазову В.В.
Кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013г., составляет 15 402 654 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края N 467 от 26 декабря 2012г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.".
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.
Широглазов В.В., являясь собственником нежилого здания, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания, административным истцом представлен Отчет N 863-17 от 24 октября 2017г., составленный оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 4 732 654 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод компенсации издержек, отказ от доходного, сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое здание под торговлю, одноэтажное, площадью 442,5 кв.м, строительным объемом 1822 куб.м.
В качестве источников информации оценщиком использован Сборник КО-ИНВЕСТ "Общественные здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства" 2009 год, раздел О3.8.3.-2 - Магазины от 1 до 2 этажей (площадь 300 - 400 кв.м).
При расчете затрат на замещение оценщиком обоснованы и применены регионально-климатическая поправка, регионально-экономический коэффициент, коэффициент на изменение цен в строительстве.
Определен совокупный физический износ, затраты на замещение с учетом физического износа, функциональное устаревание не выявлено, определено внешнее устаревание. В результате произведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 4 732 654 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что в Отчете обоснован примененный ею в рамках затратного подхода метод компенсации издержек, для применения которого в качестве базы данных могут применяться специализированные справочники, к которым относится сборник "КО-ИНВЕСТ". Характеристики объекта, принятого в качестве аналога, в Отчете приведены в виде выкопировки из указанного сборника.
Положения Отчета, показания свидетеля ФИО1 в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится, в том числе на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, что и было сделано оценщиком в соответствии с примененным им методом оценки.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 11 декабря 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017г. N 20-п признал не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:
ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,
и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость нежилого здания, определенная в порядке массовой оценки (15 402 654 руб.), почти на 70 % превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости (4 732 654 руб.).
Такое превышение определенной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости над рыночной стоимостью нежилого здания может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости.
При указанных обстоятельствах имеются основания для присуждения административному истцу судебных расходов.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21.01.2016г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснил, что расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
Расходы на составление отчета об оценке нежилого здания при рассмотрении в суде вопроса об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости являются необходимыми судебными издержками, поскольку предоставление отчета об оценке является необходимым при обращении в суд.
Понесенные Широглазовым В.В. расходы на подготовку отчета подтверждаются Договором возмездного оказания услуг по оценке N 863 от 05 октября 2017 г., счетом на оплату N863 от 05 октября 2017 г. на сумму 35 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру N 863 от 11 октября 2017 г. на внесение денежных средств в указанном размере в кассу ООО "ДВОК".
Основания для уменьшения указанных расходов у суда отсутствуют.
Из изложенного следует, что расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., издержки на подготовку отчета об оценке в сумме 35 000 руб. подлежат возмещению в соответствии с положениями статей 103, 106, 111 КАС РФ.
Указанные расходы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, то есть с Правительства Хабаровского края (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Руководствуясь ст. ст. 106, 111, 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Широглазова В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 444,10 кв.м, инв. N, ЛИТ А, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012г. в размере 4 732 654 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 11 декабря 2017 года.
Взыскать с Правительства Хабаровского края в пользу Широглазова В.В. расходы на проведение оценки объекта недвижимости в сумме 35 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб., всего взыскать 35 300 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 09 февраля 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
