Решение Калининградского областного суда от 16 ноября 2020 года №3а-192/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2020 года Дело N 3а-192/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тращенковой О.В.,
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Номинал-Инвест" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Номинал-Инвест" обратилось в суд с названными выше административными исковыми требованиями, указав, что на основании договора N 115/2017-А аренды земельного участка от 22 марта 2017 года с учетом последующих соглашений об изменении и дополнении данного договора Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: г<адрес>. Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 N 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату установлена в размере 100 807 212 рублей 96 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный реестр недвижимости 05 февраля 2020 года. Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету, выполненному оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Пикаловым А.А., по состоянию на 01 января 2019 года составляет 53 000 000 рублей. Таким образом, утвержденная Постановлением Правительства Калининградской области кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на эту же дату, что влечет за собой необоснованное завышение размера уплачиваемой Обществом арендной платы. Ссылаясь на положения КАС РФ и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", ООО "Номинал-Инвест" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, арендатором которого Общество является с 22 марта 2017 года, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 53 000 000 рублей.
Впоследствии административный истец, указав, что при составлении отчета оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Пикаловым А.А. была допущена техническая ошибка в дате предоставления объектов-аналогов и действительная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляла не 53 000 000 рублей, а 54 700 000 рублей, уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на названную дату в размере 54 700 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела после проведения судебной оценочной экспертизы административный истец вновь уточнил исковые требования, просил установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по результатам проведенной экспертизы, то есть в размере 77 706 000 рублей.
Представитель административного истца Мамонтов В.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске, просил удовлетворить.
Представитель административного ответчика - Правительства Калининградской области в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие. Представил письменные пояснения по существу административного искового заявления, в которых указал, что Управление не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Князева А.П. в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Пикаловым А.А., полагала, что представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством, содержит недостоверные сведения, выполнен с нарушением требований законодательства.
Представитель заинтересованного лица - ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгарева А.А. в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании также возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу на праве аренды, в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Пикаловым А.А., указав, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства, определенная им рыночная стоимость участка является недостоверной. Кроме того, представила суду письменные пояснения, в которых выражала несогласие с определенной в результате проведения судебной оценочной экспертизы рыночной стоимостью земельного участка, ссылаясь на неверное применение корректировки. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с расчетом, выполненным ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", то есть в размере 80 329 248 рублей 67 копеек.
Выслушав представителя административного истца Мамонтова В.В., допросив эксперта Есину А.Н., исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.84 КАС РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения содержатся и в ст.22 Федерального закона от 03 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Так, согласно ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ, ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "Номинал-Инвест" на основании договора N 115/2017-А аренды земельного участка от 22 марта 2017 года с учетом последующих соглашений об изменении и дополнении данного договора является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 N 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года.
Кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Номинал-Инвест" земельного участка по состоянию на указанную дату установлена в размере 100 807 212 рублей 96 копеек, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 февраля 2020 года. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 ст.66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, данным в п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется, в том числе, исходя из его кадастровой стоимости, несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца при уплате арендной платы. Таким образом, ООО "Номинал-Инвест" вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Частью 1 ст.62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (ч.5 ст.247, ч.1 ст.248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, в данном случае на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года, а на административных ответчиках, при несогласии с заявленными требованиями, - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных ООО "Номинал-Инвест".
В обоснование своих требований ООО "Номинал-Инвест" представило отчет N 262К-2020 от 13 июля 2020 года, выполненный оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Пикаловым А.А., об оценке рыночной стоимости принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 53 000 000 рублей. Также представителем административного истца были представлены письменные пояснения директора АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки" Щавелевой Е.Н., согласно которым при составлении отчета была допущена техническая ошибка в дате предоставления объектов-аналогов, в связи с чем действительная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 54 700 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела представителем администрации городского округа "Город Калининград" было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.
Определением суда от 12 октября 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту - оценщику "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" (ИП Еина А.Н.) Есиной А.Н.
Согласно заключению эксперта N 816/10-2020 от 28 октября 2020 года, рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 77 706 000 рублей.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Представитель заинтересованного лица ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгарева А.А., возражая против удовлетворения административных исковых требований, а также не соглашаясь с заключением эксперта Есиной А.Н., ссылаясь на то, что экспертом вместо повышающей применена понижающая корректировка на наличие улучшений с учетом наличия у объекта-аналога N 4 объекта незавершенного строительства. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 80 329 248 рублей 67 копеек в соответствии с подготовленным ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" расчетом рыночной стоимости указанного земельного участка.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Есина А.Н. суду пояснила, что в ходе проведения экспертизы ею была применена корректировка на снос строений, сооружений в отношении объекта-аналога N 4, поскольку на указанном земельном участке есть объект незавершенного строительства, который поставлен на кадастровый учет. В этой связи объект-аналог представляет собой единый объект - земельный участок с расположенным на нем улучшением - объектом незавершенного строительства. Вместе с тем, в данном случае оценке подлежали незастроенные земельные участки, то есть возникла необходимость освободить объект-аналог от размещенного на нем улучшения, применив понижающую корректировку 0,93.
Оценив представленный стороной административного истца отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, экспертное заключение, выполненное ИП Есиной А.Н., наряду с пояснениями, данными ею в судебном заседании, а также расчет, произведенный ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверная величина рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка определена экспертным заключением, выполненным ИП Есиной А.Н., такое заключение в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертиза проведена на основании материалов дела, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы и обоснованные ответы на поставленный вопрос. Из содержания заключения следует, что при проведении экспертизы экспертом применен сравнительный подход к оценке, основания, по которым не могут быть применены затратный и доходный подходы, подробно мотивированы. При определении величины рыночной стоимости земельного участка экспертом в рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, что обусловлено наличием предложений по продаже объектов-аналогов, подобрано четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимых с исследуемым участком, источники информации о которых приведены в отчете, для всех объектов-аналогов применены корректировки на условия продажи и местоположение земельных участков, также применены корректировки на вид разрешенного использования (для объектов-аналогов NN 1 и 3), на площадь участков (для объектов-аналогов NN 1,2,4). Применение или отказ от применения корректировок оценщиком обоснованы.
До начала производства экспертизы эксперт Есина А.Н. предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, о чем ею 15 октября 2020 года дана соответствующая подписка, которая приобщена к заключению эксперта. В самом заключении эксперта отражены все необходимые сведения об эксперте и экспертной организации, оно заверено подписью эксперта и печатью.
Эксперт Есина А.Н., как видно из материалов дела, является членом ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", обладает профессиональными знаниями в области оценки недвижимости, стаж ее работы в оценочной деятельности составляет 11 лет. Она имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации по направлению "Оценочная деятельность", удостоверение о повышении квалификации по этому же направлению "Оценочная деятельность", квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", ее ответственность застрахована в ПАО "Росгосстрах".
Таким образом, эксперт Есина А.Н. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а составленное ею экспертное заключение может быть признано допустимым доказательством величины рыночной стоимости указанных выше земельных участков.
Расчет, представленный ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", с применением корректировки на улучшения 1,08 вместо 0,93, с учетом пояснений эксперта Есиной А.Н. суд оценивает критически и полагает, что применение повышающей корректировки в данном случае является неверным.
Никаких убедительных доказательств, опровергающих выводы эксперта о том, что земельный участок по состоянию на 01 января 2019 года имел иную рыночную стоимость, суду не представлено.
Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, арендатором которого является ООО "Номинал-Инвест", отличается от определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2019 года).
При таких обстоятельствах, установив, что рыночная стоимость земельного участка, арендатором которого является ООО "Номинал-Инвест", по состоянию на 01 января 2019 года составляла 77 706 000 рублей, и кадастровая стоимость, установленная по состоянию на эту же дату, в размере 100 807 212 рублей 96 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, обязанного уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд, с учетом приведенных выше норм материального и процессуального права, приходит к выводу о том, что заявленные ООО "Номинал-Инвест" административные исковые требования с учетом уточнений подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, то есть в размере 77 706 000 рублей.
Поскольку сведения о дате подачи административного иска о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать дату подачи ООО "Номинал-Инвест" настоящего административного иска - 03 августа 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Номинал-Инвест" удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 77 706 000 (семидесяти семи миллионов семисот шести тысяч) рублей.
Датой подачи ООО "Номинал-Инвест" заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 03 августа 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 23 ноября 2020 года.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка