Решение Хабаровского краевого суда от 24 декабря 2019 года №3а-192/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2019 года Дело N 3а-192/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Афанасьевой А.А., с участием представителя административного истца Зубка М.Е., представителя административного ответчика правительства Хабаровского края Коновалова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского фермерского хозяйства Ким Р. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Глава крестьянского фермерского хозяйства Ким Р. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
-с кадастровым номером N, площадью 969 176 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 1300 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.07.2014г. в размере 558 013,18 руб. (далее - земельный участок N 1);
-с кадастровым номером N, площадью 339 007 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 1000 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 274 839,78 руб. (далее - земельный участок N 2);
-с кадастровым номером N, площадью 489 058 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 4800 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 396 489,14 руб. (далее - земельный участок N 3);
-с кадастровым номером N, площадью 345 703 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 3700 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 280 268,35 руб. (далее - земельный участок N 4);
-с кадастровым номером N, площадью 347 778 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 5200 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 281 950,64 руб. (далее - земельный участок N 5);
-с кадастровым номером N, площадью 244 651 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 5900 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 198 343,5 руб. (далее - земельный участок N 6).
В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором данных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 17.12.2012г. N 442-пр "О результатах определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края" в размере: земельный участок N 1 - 3 207 972, 56 руб. по состоянию на 02.07.2014г, остальные земельные участки по состоянию на 01.01.2012г.: земельный участок N 2 - 1 122 113,17 руб., земельный участок N 3 - 1 618 781,98 руб., земельный участок N 4 - 1 144 276,93 руб., земельный участок N 5 - 1 151 145,18 руб., земельный участок N 6 - 809 794,81 руб. 17.05.2019г. между нею и администрацией муниципального района им. Лазо Хабаровского края заключен договор о предоставлении указанных земельных участков в собственность за плату, которая определяется, исходя из кадастровой стоимости. Отчетом об оценке от 05.08.2019г. N 85/2-05/2019, выполненным оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка N 1 по состоянию на 02.07.2014г. определена в размере 558 013,18 руб. Отчетом от 05.08.2019г. N 85/1-05/2019, рыночная стоимость остальных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2012г. в размере: земельного участка N 2 - 274 839,78 руб., земельного участка N 3 - 396 489,14 руб., земельного участка N 4 - 280 268,35 руб., земельного участка N 5 - 281 950,64 руб., земельного участка N 6 - 198 343,5 руб. Определение рыночной стоимости земельных участков в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением суда от 31 октября 2019 года по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации района имени Лазо Хабаровского края по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления наличия в Отчетах об оценке земельных участков нарушений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и при их наличии определении рыночной стоимости объектов оценки.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов исследования, определенная экспертом составляет: земельный участок N 1 - 723 106, 25 руб., земельный участок N 2 - 313 780,31 руб., земельный участок N 3 - 452 665,50 руб., земельный участок N 4 - 319 978,04 руб., земельный участок N 5 321 898,63 руб., земельный участок N 6 - 226 445, 67 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца главы КФХ Ким Р., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации района имени Лазо Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с настоящим административным иском по тем основаниям, что в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной. Дополнительно пояснил, что заключение эксперта не является надлежащим доказательством, поскольку свое единственное замечание к Отчетам об оценке, влияющее на величину рыночной стоимости земельных участков, эксперт мотивирует недействующим нормативно-правовым актом - приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010г. N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения", используя при этом непроверенные данные, приводя деление прибыли предпринимателя без научно-методического обоснования. Исследование по определению рыночной стоимости земельных участков экспертом не проведено.
Представитель правительства Хабаровского края Коновалов А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что в нарушение части 3 статьи 245 КАС РФ с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Доказательств уважительности пропуска срока не представлено. Представленные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждают достоверность рыночной стоимости земельных участков. Оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, архивные предложения купли-продажи на информационных порталах "Авито" и "Фарпост" в качестве источников информации им не использованы.
Представитель администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края Аверьянов А.А. ранее в судебном заседании против удовлетворения административного иска возражал по тем основаниям, что Отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, т.к. в нарушение Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества России от 06.03.2002г. N 568-р, при расчете рыночной стоимости в Отчетах используется "фактическая" урожайность сельскохозяйственной культуры, вместо "нормативной".
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Заслушав участников процесса, эксперта Демьяненко Ю.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из ЕГРИП КФХ Ким Розы осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главой КФХ является индивидуальный предприниматель Ким Роза.
На основании Договора N 902 аренды земельного участка от 24.12.2008г., заключенного между администрацией муниципального района имени Лазо Хабаровского края и крестьянским (фермерским) хозяйством в лице главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ким Р., КФХ является арендатором вышеуказанных земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственной продукции.
Срок действия договора определен по 23.12.2033 (п.2.1 Договора). В соответствии с пунктами 4.1, 4.5 Договора размер арендной платы за пользование земельными участками за период с 08.05.2008г. по 23.12.2033г. на момент заключения договора составляет 955 751,34 руб. согласно расчету арендной платы, прилагаемому к Договору, изменяется ежегодно путем индексации в соответствии с Федеральным законом "О Федеральном бюджете" на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы, корректирующих коэффициентов, оценочных зон, в случае принятия соответствующих решений органами исполнительной власти или местного самоуправления в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор.
17.05.2019г. между администрацией муниципального района имени Лазо Хабаровского края и крестьянским (фермерским) хозяйством Ким Р. заключен договор N 27/19 о предоставлении вышеуказанных земельных участков в собственность за плату.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора, расчетом выкупной цены, являющейся приложением к договору, выкупная стоимость Участков составляет 1 358 112,70 руб. определена в размере 15 % от их кадастровой стоимости согласно постановлению правительства Хабаровского края от 28 октября 2015 года N 354-пр "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов".
Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка N 1, внесенная в государственный кадастр недвижимости 07.07.2014г., составляет 3 207 972 руб., определена по состоянию на 02.07.2014г. путем умножения уточненной площади земельного участка (969 176 кв м) на удельный показатель кадастровой стоимости (3,31 руб.), утвержденный постановлением правительства Хабаровского края от 17.12.2012 N 442-пр "О результатах определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края" (акт определения кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость остальных земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости 29.12.2012г., определена по состоянию на 01.01.2012г. постановлением правительства Хабаровского края от 17.12.2012 N 442-пр "О результатах определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края" в следующем размере:
-земельного участка N 2 - 1 122 113,17 руб.;
-земельного участка N 3 - 1 618 781,98 руб.;
-земельного участка N 4 - 1 144 276,93 руб.;
-земельного участка N 5 - 1 151 145,18 руб.;
земельного участка N 6 - 809 794,81 руб.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28), лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с условиями договора о предоставлении земельных участков в собственность за плату, их выкупная стоимость исчисляется от кадастровой стоимости, соответственно административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Указанный в части 3 статьи 245 КАС РФ срок истек 07.07.2019г. для земельного участка N 1, 29.12.2017г. (для земельных участков NN 2-6), административный истец обратился в суд с иском 03.09.2019г.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума N 28, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
До настоящего времени результаты кадастровой оценки, утвержденные постановлением правительства Хабаровского края от 17. декабря 2012 года N 442-пр, являются актуальными, очередная кадастровая оценка не произведена.
При указанных обстоятельствах, в силу приведенных норм права, срок для обращения в суд с настоящим административным иском подлежит восстановлению.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка N 1, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 05.08.2019г. N 85/2-05/2019, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.07.2014г. составляет 558 013,18 руб.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков NN 2-6, представлен Отчет об оценке от 05.08.2019г. N 85/1-05/2019, выполненный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2012г. и составляет:
- 274 839,78 руб. для земельного участка N 2;
-396 489,14 руб. - для земельного участка N 3;
-280 268,35 руб. - для земельного участка N 4;
-281 950,64 руб. для земельного участка N 5;
-198 343,5 руб. - для земельного участка N 6.
Из Отчетов следует, что оценка земельного участка N 1 проводилась по состоянию на 02.07.2014г., земельных участков NN 2-6 по состоянию на 01.01.2012г., что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В силу приведенной нормы являются не обоснованными доводы правительства Хабаровского края о выборе оценщиком не того метода при проведении оценки.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, приведены сведения о муниципальном районе имени Лазо Хабаровского края, Марусинском сельском поселении муниципального района имени Лазо Хабаровского края и социально-экономическом положении Хабаровского края за январь - июнь 2014 года (по земельному участку N 1) и за январь - декабрь 2011 года (по земельным участкам NN 2-6), дана оценка состояния отрасли растениеводства в субъектах Дальневосточного федерального округа.
Оценщиком произведен анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения за два года, предшествующих дате оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, в результате которого сделан вывод, что наиболее эффективным является фактическое использование земельных участков - выращивание сои.
Подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, с обоснованием применения доходного подхода и отказа от применения сравнительного и затратного подходов.
В рамках доходного подхода оценщиком применен метод капитализации земельной ренты, включающий следующие этапы: сбор и подготовка исходной рыночной и нормативной информации; выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты; расчет величины земельной ренты; определение коэффициента капитализации; расчет рыночной стоимости сельскохозяйственного участка.
Величина земельной ренты в Отчетах определена, исходя из производства одной сельскохозяйственной культуры - сои, по формуле, приведенной в научном издании Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства "Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий" 2009г., согласно которой:
величина годовой земельной ренты = валовой доход от продажи сельскохозяйственной культуры - (нормативные затраты на производство сельскохозяйственной культуры + нормативная прибыль предпринимателя).
Все основные показатели, необходимые для расчета величины годовой земельной ренты, определялись оценщиком на основании данных Федеральной службы государственной статистики.
Валовой доход для единицы площади земельного участка рассчитан как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
В качестве нормативной урожайности использован средний показатель урожайности сои в Хабаровском крае за период 2009-2013 гг. для земельного участка N 1 и за период 2007-2011 годы для земельных участков NN 2-6., что опровергает доводы представителя заинтересованного лица об использовании при расчетах фактической урожайности оцениваемых земельных участков.
Используя информацию Федеральной службы государственной статистики о цене реализации сои в Хабаровском крае за год до даты оценки, оценщик определилисредний показатель цены сельскохозяйственной продукции по земельным участкам.
Определяя затраты на производство, оценщик использовал данные о себестоимости сои за 2011 год в целом по Хабаровскому краю, скорректировав ее по земельному участку N 1 на июнь 2014 года с помощью индексов цен производителей сельскохозяйственной продукции по данным Центральной Базы Статистических Данных (ЦБСД) ФС государственной статистики.
Величина прибыли предпринимателя по земельному участку N 1 определена в размере 15% на основании данных статьи "Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 1 квартал 2014г" (автор Живаев М.В), из которой следует, что при обработке земель сельскохозяйственного назначения прибыль предпринимателя в год при инвестициях составляет в среднем 15%.
Величина прибыли предпринимателя для земельных участков NN 2-6 определена в размере 9,4 % на основании данных Федеральной службы государственной статистики показателя рентабельности организаций, осуществляющих деятельность в растениеводстве. Ввиду того, что на территории Хабаровского края рентабельность является величиной отрицательной, то для расчетов использован показатель рентабельности в среднем по Дальневосточному федеральному округу за 2011 год - 9,4 %.
Величина годовой земельной ренты из расчета на 1 га при производстве сельскохозяйственной культуры (соя) составила по земельному участку N 1 - 1105,46 руб/га, по земельным участкам NN 2-6 - 1396,06 руб/га.
Чистый операционный доход в год (земельная рента) за оцениваемый земельный участок N 1 составил 107 138,53 руб., за земельный участок N 2 - 47 327,41 руб., земельный участок N 3 - 68 275,43 руб., земельный участок N 4 - 48 262,21 руб., земельный участок N 5 - 48 551,90 руб., земельный участок N 6 - 34 154,75 руб.
Коэффициент капитализации, определенный методом кумулятивного построения, по земельному участку N 1 составил 0,1920, для земельных участков NN 2-6 - 0,1722.
Рыночная стоимость земельного участка N 1 определена в размере 558 013,18 руб.; земельного участка N 2 - 274 839,78 руб., земельного участка N 3 - 396 4889,14 руб., земельного участка N 4 - 280 268,35 руб., земельного участка N 5 - 281 950,64 руб., земельного участка N 6 - 198 343,5 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Согласно заключению эксперта информация, использованная оценщиком, является достаточной и достоверной. Оценщиком допущена методологическая ошибка, заключающаяся в том, что при проведении расчетов использована вся величина прибыли предпринимателя в размере 15% при оценке земельного участка N 1, и в размере 9,4 % при оценке земельных участков NN 2-6, в то время как в соответствии с методологией следовало увеличить затраты на величину прибыли предпринимателя, приходящуюся на прибыль, получаемую за счет предпринимательской деятельности (75% от общей величины прибыли предпринимателя). Величина прибыли предпринимателя, приходящаяся на предпринимательскую деятельность составит соответственно 11,25 % (15% х 75 %) для земельного участка N 1 и 7,05 % (9,4 % х 75%) для земельных участков NN 2-6, тогда величина затрат на производств сои с учетом прибыли предпринимателя составит для земельного участка N 1 - 14 128,54 руб., вместо рассчитанных оценщиком 14 604,78 руб., для земельных участков NN 2-6 - 11 338,74 руб., вместо рассчитанных оценщиком 11 587,65 руб. Указанное нарушение повлекло отклонение по земельному участку N 1 в размере 30 %, по земельным участкам NN 2-6 - в размере 14 %. В остальной части методика расчетов изложена верно, что позволяет воспроизвести расчеты, приведенные в исследуемых отчетах, устранив ошибку оценщика, приведшую к увеличению фактической себестоимости на общее значение прибыли предпринимателя. Определение рыночной стоимости земельных участков произведено с учетом скорректированного значения совокупной величины затрат (затраты с учетом прибыли предпринимателя, приходящейся на предпринимательскую деятельность).
Рыночная стоимость объектов исследования, определенная экспертом составляет: земельный участок N 1 - 723 106, 25 руб., земельный участок N 2 - 313 780,31 руб., земельный участок N 3 - 452 665,50 руб., земельный участок N 4 - 319 978,04 руб., земельный участок N 5 321 898,63 руб., земельный участок N 6 - 226 445, 67 руб.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что не может принять заключение судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего, что в Отчетах об оценке оценщиком допущена методологическая ошибка.
В обоснование приведенной методики по расчету прибыли предпринимателя, эксперт Демьяненко Ю.А. сослалась на Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010г. N 445 (далее - Методические указания), согласно пункту 2.2.6 которого размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.
Вместе с тем, данные Методические указания были применимы при государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, а не при их рыночной оценке, утратили силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 N 468, т.е. на дату составления Отчетов об оценке, являлись недействующими.
Кроме того, при распределении прибыли экспертом не применялись статистические данные по отрасли в Хабаровском крае, как того требовал пункт 2.2.6 Методических указаний.
Экспертом размер прибыли предпринимателя между правообладателем земельного участка и предпринимателем определен ориентировочно 25 % (прибыль, получаемая за счет использования земельного участка) и 75 % (прибыль за счет предпринимательской деятельности).
В обоснование указанного распределения эксперт сослалась на статью Миндрина А.С., Корнеева А.Ф., Капитонова А.А. "Методические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий" (Имущественные отношений в Российской Федерации. 2008 N 8 (83).
Вместе с тем, из указанной статьи следует, что авторами данное распределение приведено в качестве изложения содержания проекта Методических указаний по определению кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, при этом сами авторы статьи считают, что такая пропорция (25 и 75 процентов) требует научно-методического обоснования.
Ни в экспертном заключении, ни в судебном заседании эксперт Демьяненко Ю.А. не привела действующие нормативные правовые акты, подтверждающие необходимость приведенного ею распределения и не сослалась на его научно-методическое обоснование.
При этом, в научном издании "Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий" 2009г., в соответствии с которым оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки, прямо указано, что прибыль предпринимателя можно рассчитать на основе среднеотраслевой рентабельности, что и сделано оценщиком.
Из Отчета N 02/2012 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2012г. следует, что и при государственной кадастровой оценке для расчета величины прибыли предпринимателя использована информация Министерства сельского хозяйства и продовольствия края о рентабельности сельскохозяйственного производства за 5 лет предшествующих оценке, в том числе, рентабельность за 2011 года приведена в размере 9,4 %, как в отчете оценщика при определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2012г.
При указанных обстоятельствах, заключение эксперта не может быть признано соответствующим требованиям Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку не содержит необходимых сведений доказательственного значения, влияющих на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков, нарушений которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки оценщиком определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 03 сентября 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости: для земельного участка N 1 - 07.07.2014г., для земельных участков NN 2-6 - 29.12.2012г.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск главы крестьянско-фермерского хозяйства Ким Р. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 969 176 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 1300 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.07.2014г. в размере 558 013,18 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 339 007 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 1000 м по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 274 839,78 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 489 058 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 4800 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 396 489,14 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 345 703 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 3700 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 280 268,35 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 347 778 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 5200 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 281 950,64 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 244 651 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом N. Участок находится примерно в 5900 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 198 343,50 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 03 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка