Решение Курского областного суда от 04 июля 2019 года №3а-19/2019

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 июля 2019 года Дело N 3а-19/2019
Курский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мигущенко Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём Орловым А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Караулова А,В, к Комитету по управлению имуществом Курской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в ФИО2 областной суд в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения заявленных требований) просил установить кадастровую стоимость арендованного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей, мотивируя тем, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права Караулова А.В., как арендатора земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Караулова А.В. - Грохотов А.Н. заявленные требования (с учетом их уточнения) поддержал по указанным в административном иске основаниям и просил их удовлетворить.
Представитель административного ответчика - Комитета по управлению имуществом Курской области по доверенности Олейников П.С. против удовлетворения уточненных исковых требований Караулова А.В. возражал, просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 г. - <данные изъяты> рублей, в размере, определенном заключением повторной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель заинтересованного лица ОБУ "Центр государственной кадастровой оценки в Курской области" - Шеховцова Т.Е. против удовлетворения уточненных исковых требований Караулова А.В. возражала, просила определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 г. - <данные изъяты> рублей, в размере, определенном заключением повторной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ.
Представители административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Администрации Курского района Курской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представители административного ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области ранее представляли отзывы, в котором по существу административного иска возражений не высказали.
Представитель заинтересованного лица Администрации Курского района Курской области ранее в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.
В силу положений части 4 статьи 247 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении административного дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Курского района Курской области (арендодателем) и ЗАО "<данные изъяты> (арендатором) заключен договор аренды N, по условиям которого ЗАО "<данные изъяты>" в аренду сроком с 11.01.2010 года по 10.01.2059 г. переданы земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения рыбного хозяйства.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Курского района Курской области и Карауловым А.В. заключено соглашение N, согласно которому, в связи с государственной регистрацией за Карауловым А.В. права собственности на объекты недвижимости (гидротехнические сооружения), в указанном договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена арендатора ЗАО "<данные изъяты>" на Караулова А.В.
Кадастровая стоимость названного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 г. утверждена решением комитета по управлению имуществом Курской области от 24.10.2018 N 01-18/1304 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения и лесного фонда на территории Курской области" и составляет <данные изъяты> рублей. 10.01.2019 г. данная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно расчету арендной платы (приложение к соглашению о замене стороны в договоре аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Администрацией Курского района Курской области (арендодатель) и Карауловым А.В. (арендатор)), размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером N исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Анализ приведенных правовых положений в их системном единстве позволяет сделать вывод о том, что Караулов А.В., как арендатор вышеназванного земельного участка и собственник распложенного на нем объекта недвижимости, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости. Указанное свидетельствует о том, что Караулов А.В. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу положений статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В обоснование рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> составленный ООО "<данные изъяты>", которым определена рыночная стоимость в размере 2717 <данные изъяты> рублей.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 28 марта 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости данного объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ФИО8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N9 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2018 г. составляет <данные изъяты> рублей. Допрошенная в судебном заседании эксперт <данные изъяты>.В. выводы экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ поддержала.
На основании данного заключения экспертизы административный истец уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 г. - <данные изъяты> рублей.
В связи с возникшими сомнениями в достоверности проведенной судебной экспертизы, в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ, определением Курского областного суда от 05 июня 2019 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП <данные изъяты>
Согласно экспертному заключению ИП ФИО9 N от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом отчет от ДД.ММ.ГГГГ N N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения рыбного хозяйства, по состоянию на 01.01.2018 г. составила - <данные изъяты> рублей. Выводы повторной экспертизы подтвердил допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты>
Оценивая представленные сторонами доказательства величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, суд приходит к следующему:
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение повторной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статей 82 и 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", законодательству РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение повторной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 01.01.2018 года - дату определения его кадастровой стоимости.
Допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.
Основания для выводов о недостоверности заключения повторной экспертизы у суда отсутствуют, а доводы, приведенные представителем административного истца, а также представленные в их подтверждение светокопии результатов проверки по жалобе, об указанном не свидетельствуют.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ года достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения.
Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в размере, определенном в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N поскольку, как обоснованно указано в заключении повторной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные в отчете нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и привели к ее существенному занижению.
Оценивая заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что в названном экспертном заключении также имеются явные противоречия, вызывающие сомнения в его достоверности. Данные о предложениях к продаже земельных участков в городе Курске на дату оценки, как и выбранные экспертом объекты аналоги полностью совпадают с такими же данными в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, который судом признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Вместе с тем, как и в указанном отчете об оценке, необходимые корректировки экспертом к объектам аналогам применены не были. Так, выбрав в качестве 1 и 4 объектов - аналогов земельные паи, в нарушение п.22 ФСО N7 эксперт не применила повышающие корректировки (в том числе на передаваемые права), а, напротив, необоснованно применила понижающую корректировку (обозначив ее - затраты на межевание), что привело к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.
Противоречия экспертизы не были устранены и при опросе эксперта <данные изъяты>
Вследствие изложенного, суд полагает, что названные отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждают достоверно размер рыночной стоимости объекта оценки и не могут быть положены в основу решения. В связи с чем, требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей, определенной заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью ФИО11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 г. равной <данные изъяты> рублей.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, дате подачи соответствующего заявления (в данном случае дата обращения в суд - 28.12.2018 года).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Караулова А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения рыбного хозяйства, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 г. равной <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.
Датой подачи заявления считать 28.12.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, т.е. с 10.07. 2019 года.
Председательствующий судья Н.А. Мигущенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка