Решение Севастопольского городского суда от 20 декабря 2019 года №3а-19/2019

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N 3а-19/2019
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи Кондрак Н.И.,
при секретаре Дубровой А.В.,
помощник судьи Благовидов А.В.,
с участием представителей:
административных истцов Карпова С.А. и Уманец П.М.,
административного ответчика ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Селимовой А.С. и Коваленко Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Пустового М. Н., Баранова И. А. к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованное лицо Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,
установил:
17 июня 2019 года Пустовой М.Н., Баранов И.А. обратились в Севастопольский городской суд с административным иском, в котором просят:
- установить кадастровую стоимость земельного участка по адресу <адрес> кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 11069000 рублей;
- возложить на Севреестр обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере 11069000 рублей.
В обоснование иска указывают, что являются арендаторами вышеназванного земельного участка.
Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на 1.01.2019 г. в размере 24689034,88 рублей.
При этом согласно отчета ООО "ПроЭксперт" N 230/19-СВ от 26 мая 2019 года, составленного по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года составляет 11069000 рублей.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
В судебном заседании представители административных истцов на удовлетворении административного искового заявления настаивали. Полагали экспертное заключение N 2ЭС от 1.11.2019 года, составленное экспертами ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" В.С.В. и С.Т.П,, которым было поручено проведение судебной оценочной экспертизы, составленным с нарушением Федеральных стандартов оценки и требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Представители административного ответчика Правительства Севастополя и заинтересованного лица ГБУС "Центр государственной кадастровой оценки" против удовлетворения иска возражали по изложенным в письменных возражениях данных участников процесса основаниям. Полагают экспертное заключение соответствующим требованиям Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение экспертизы и письменные пояснения эксперта, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.
Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как усматривается из материалов дела, административные истцы по договору N 1027 аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от 05.03.2018 года, заключенному между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и истцами (л.д. 10-18 т. 1) являются арендаторами земельного участка в <адрес>, с кадастровым номером <адрес> общей площадью 13256 кв. м и плательщиком арендной платы в соответствии с названным договором.
Согласно п. 2.3 Договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в том числе в связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой (нормативной) стоимости земельного участка.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01.01.2019 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (л.д. 19 т. 1).
Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административных истцов как плательщиков арендной платы, в связи с могут быть оспорены ими в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке, составленный оценщиком ООО "ПроЭксперт" N 230/19-СВ от 26 мая 2019 года, согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года составляет 11069000 рублей (т. 1 л.д. 32-115 т. 1).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно заключению экспертов-оценщиков N 2ЭС от 1.11.2019 года, ООО "Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" В.С.В. и С.Т.П., рыночная стоимость земельного участка в <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером N общей площадью 13 256 кв. м по состоянию на 1 января 2019 года составляет 20 599 824 рубля. Отчет об оценке N 230/19-СВ, составленный оценщиком ООО "ПроЭксперт" не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно. Несоответствия повлекли неправильное определение рыночной стоимости земельного участка. Ошибки при выполнении математических действий, не допускались. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителей истцов оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, визуального осмотра участка.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.
По всем доводам административных истцов о несогласии с экспертным заключением экспертом даны исчерпывающие ответы. Выводы, к которым эксперт пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтверждены в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями. При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
При этом суд не принимает в качестве доказательства "Рецензию на заключение эксперта N 2ЭС от 1.11.2019 г.", составленную оценщиком ООО "Контраст" Щ.А.В., поскольку экспертиза проводилась в соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который не предусматривает подготовку рецензий на заключение эксперта, при этом эксперт, в отличие от рецензента, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и согласно положений статьи 84 КАС РФ оценка ему дается только судом.
Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 20 599 824,00 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 июня 2019 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2019 года
Судья Н.И.Кондрак


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка