Решение Сахалинского областного суда от 14 августа 2018 года №3а-19/2018

САХАЛИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 августа 2018 года Дело N 3а-19/2018
под председательством судьи Богомоловой Ю.А.
при секретаре Столяровой Я.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ким Елены Альбертовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Ким Е.А., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв.м (категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для завершения строительства объекта "Центр культуры и бытового обслуживания"), расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, обратилась в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, в размере 500 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указала на то, что расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 1 293 830 рублей 25 коп., которая не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендных платежей в завышенном размере, кроме того кадастровая стоимость влияет на формирование цены выкупа земельного участка при его приватизации, чем затрагиваются ее права и законные интересы.
В судебное заседание административный истец Ким Е.А., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.
Ее представитель Адылов Д.В. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", Учреждение) Бакунова А.В. указала на то, что Учреждение не является надлежащим ответчиком по данному делу. Не возражала против установления указанной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, но обратила внимание, что заявитель обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Сахалинской области и ей было отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с несоответствием представленного ею отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, показания опрошенного в качестве свидетеля оценщика Ш.М.В., изучив материалы дела, прихожу к следующему.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Земельный участок с кадастровым номером N образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N на девять земельных участков и поставлен на кадастровый учет 28 ноября 2016 г.
Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, как вновь образованного земельного участка, составила 1 293 830,25 руб. и определена на основании положений статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности с применением утвержденного приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 11 ноября 2015 г. N N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области" соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости в соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222.
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
ФГБУ "ФКП Росреестра" является Учреждением, подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, и в соответствии с пунктом 13.7 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра" ему переданы полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Аналогичное полномочие закреплено в пункте 2.2.6 Положения о филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Сахалинской области.
Как следует из представленного акта определения кадастровой стоимости, составленного 28 ноября 2016 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Сахалинской области.
Учитывая изложенное, ФГБУ "ФКП Росреестра" по настоящему делу является надлежащим административным ответчиком.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом об определении стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12).
В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет от 27 сентября 2017 г. N, выполненный оценщиком ООО Сахалинская оценочная компания "Максимус", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м по состоянию на 28 ноября 2016 года составляет 500 000 рублей.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Из данного отчета следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков города Южно-Сахалинска, в том числе по районам города, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
При этом оценщиком учтено, что несмотря на ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка (для завершения строительства объекта "Центр культуры и бытового обслуживания"), вступившими в действие Правилами землепользования и застройки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденными решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 г. N 744/44-13-4, в настоящее время спорный участок отнесен к зоне Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки), в которой в качестве основного вида использования разрешено только ИЖС, что является существенным ограничением для его использования по прежнему назначению, в связи с чем земельный участок оценивался как участок под индивидуальное жилищное строительство.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал три аналога - земельных участка под ИЖС, предложенных к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в том же районе города Южно-Сахалинска, в котором расположен объект оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов, транспортной доступности и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, применены необходимые корректировки.
Соответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности сомнений не вызывает.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком в суд не представлено.
Обращает на себя внимание и тот факт, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка соотносится с ранее утвержденной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 августа 2017 г. N кадастровой стоимостью смежного земельного участка с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв.м в размере 490 000 рублей (или 480 руб./кв.м), также, как и спорный, образованного 28 ноября 2016 г. в результате разделения земельного участка с кадастровым номером N.
При таких данных, указанная в отчете от 27 сентября 2017 г. N итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1047 кв.м по состоянию на 28 ноября 2016 г. в размере 500 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Определяя дату, с которой подлежит применению установленная кадастровая стоимость земельного участка, суд учитывает предписания абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с абзацем 5 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка суд определяет 20 декабря 2017 года, когда после устранения недостатков в отчете административный истец повторно обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В этой связи, суд определяет, что новая кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2017 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ким Елены Альбертовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 28 ноября 2016 года на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 20 декабря 2017 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Сахалинского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда принято 17 августа 2018 г.
Судья Сахалинского областного суда Ю.А. Богомолова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка