Решение Хабаровского краевого суда от 14 марта 2016 года №3а-19/2016

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 14 марта 2016 года Дело N 3а-19/2016
 
г. Хабаровск 14 марта 2016 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска Яблонской Л.А., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д., представителя административного ответчика Управления Росресстра по Хабаровскому краю Пак В.С., представителей заинтересованного лица ОАО «Хабаровский аэропорт» Страфуна М.А., Романенко Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 23 декабря 2015 года № 1,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 23 декабря 2015 года № 1, которым на основании заявления ОАО «Хабаровский аэропорт» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 26 436 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, в 1, 4 км к юго-западу от здания аэровокзала, расположенного по адресу: шоссе Матвеевское, 28А, равной его рыночной стоимости в размере < данные изъяты>.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что в рамках своих полномочий распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. При отсутствии согласия администрации г. Хабаровска, у ОАО «Хабаровский аэропорт», которому данный земельный участок предоставлен в аренду, отсутствует право на оспаривание его кадастровой стоимости. Не будучи собственником земельного участка, ОАО «Хабаровский аэропорт» не вправе выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в виду его противоречия статьям 2, 5, 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, при этом характеристики объектов-аналогов значительно отличаются от характеристик объекта оценки. Из Отчета не следует, что основная ценовая информация была принята оценщиком на основании данных по состоянию на 2014 год. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цены сделок, а цены предложения. Оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки. Установление и изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в рамках градостроительной деятельности органами местного самоуправления и оценщик самостоятельно не мог изменить или соотнести вид разрешенного использования объекта к классификатору, утвержденному распорядительным актом. Положительное экспертное заключение также не является достоверным.
В судебном заседании представитель Администрации г. Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д., представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Пак В.С. заявленные требования не признали по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ОАО «Хабаровский аэропорт» представил полный комплект документов, предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. ОАО «Хабаровский аэропорт» является арендатором земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости, следовательно, ОАО «Хабаровский аэропорт» имеет право обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
Представители заинтересованного лица ОАО «Хабаровский аэропорт» Страфун М.А., Романенко Е.Ю., против удовлетворения заявленных требований возражали по аналогичным основаниям.
Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Дальневосточная оценочная компания» Монину М.Р., составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 30.06.2014г. № 934 «О предоставлении ОАО «Хабаровский аэропорт» земельного участка для размещения объекта логистической деятельности», Министерство имущественных отношений Хабаровского края и ОАО «Хабаровский аэропорт» заключили 28.07.2014г. Договор аренды № 11867 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого ОАО «Хабаровский аэропорт» передан во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 26 436 кв. метров, расположенный по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, в 1, 4 км к юго-западу от здания аэровокзала, расположенного по адресу: шоссе Матвеевское, 28А, для размещения объекта логистической деятельности. Срок аренды установлен по 30.06.2018г., по окончании которого при отсутствии возражений со стороны арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях.
15 июля 2015г. заключено соглашение об изменении условий договора аренды № 1187 от 28.07.2014г., которым арендатор изменен на городской округ «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска; с 17.04.2015г. арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, был поставлен 28.04.2014г. Относится к землям населенных пунктов. Разрешенное использование: для размещения объекта логистической деятельности.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 28.04.2014г., на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла < данные изъяты>.
... ОАО «Хабаровский аэропорт» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет от 07.09.2015г. № 205-15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.04.2014г. составляет < данные изъяты>., а также Экспертное заключение на отчет от 03.11.2015г. № 5375/2015/1, составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Из Решения Комиссии от 23.12.2015г. № 1 следует, что в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 94 505 792, 04 руб. по состоянию на 28.04.2014г. г., составляет 73%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 28.04.2014г. в размере < данные изъяты>.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю», члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О. при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке и положительного экспертного заключения.
Доводы административного истца об отсутствии у ОАО «Хабаровский аэропорт» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 5).
Как было указано выше, ОАО «Хабаровский аэропорт» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, ОАО «Хабарвоский аэропорт» в силу вышеприведенных норм вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление ОАО «Хабаровский аэропорт» к рассмотрению на законных основаниях.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражен в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ОАО «Хабаровский аэропорт» соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18).
Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (действующего на момент составления Отчета), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).
Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, действующего на момент составления Отчета, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 28.04.2014г., то есть на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на первый квартал 2014 года, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход метод сравнения продаж и доходный подход метод капитализации земельной ренты, обосновав отказ от применения доходного подхода.
При сравнительном подходе в качестве источника информации Оценщик использовал журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 45 (421) ль 25.11.2013г., № 47 (423) от 09.12.2013г., № 8 (433) от 24.02.2014г., № 14 (439) от 07.04.2014г., 14.04.2014г.; сайт http://khabarovsk.farpost.ru. Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.
Из этих предложений оценщиком выбрано восемь объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв. м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.
Оценщик применил соответствующие корректировки на уторговывание, на дату продажи, на вид права, на местоположение, на площадь (масштаб). Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены. Корректировка на условия продажи, на категорию земель, на назначение земельного участка не производилась, с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги соответствуют по данным параметрам.
Проведя расчет надежности полученных результатов стоимости недвижимого имущества, оценщик исключил объекты-аналоги 1, 5, 8 и 9, выходящие за пределы доверительного интервала. К расчету были приняты скорректированные стоимости объектов-аналогов № № 2, 3, 4, 6.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом методом сравнения продаж, установлена в размере < данные изъяты>
Доводы представителя административного ответчика о том, что подобранные в рамках сравнительного подхода объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются вышеизложенными положениями Отчета.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Из представленного Отчета следует, что объект оценки и объекты-аналоги являются сходными по виду права, по категории земель, по назначению земельного участка. Там, где имеются различия: цена предложения и продажи, местоположение, площадь земельного участка, оценщиком применены корректировки, что соответствует требованиям федеральных стандартов.
В соответствии с договором аренды, кадастровым паспортом объект оценки имеет вид разрешенного использования - для размещения объекта логистической деятельности. Из Отчета следует, что по данным заказчика на земельном участке будут располагаться складские помещения для хранения аэропортовой техники.
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, предназначенные под промышленный объект (аналог 1); под строительство базы, склада, здания (аналоги 2, 3, 6, 8); под промышленность, энергетика, транспорт (аналоги 4, 9); под коммерческое производственное строительство (аналог 5), под коммерческую застройку (аналог 10).
Подобранные объекты-аналоги сходны по назначению с объектом оценки, в связи с чем, оценщиком обоснованно не применена по данному критерию корректировка.
При доходном подходе в качестве источника информации оценщик использовал сервер Правительства Хабаровского края http://old.gov.khabkrai.ru.
В рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты оценщиком была определена стоимость арендной платы на оцениваемый участок. При определении арендной платы за земельный участок оценщик выбрал 8 объектов-аналогов.
Корректировка на условия продажи применена для аналогов 1, 3, 4, 7, исходя из шага аукциона, на остальные аналоги корректировка не применялась, поскольку они были проданы на аукционе.
Применена корректировка на дату продажи, на местоположение.
Корректировка на вид права, на категорию земель, на назначение земельного участка не проводилась в связи с тем, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по данным параметрам.
Проведя расчет надежности полученных результатов стоимости недвижимого имущества, оценщик исключил объекты-аналоги 3, 4, 5, 7, выходящие за пределы доверительного интервала. К расчету были приняты скорректированные стоимости объектов-аналогов № № 1, 2, 6, 8
На втором этапе оценщик определил земельную ренту, очистив полученную стоимость арендной платы от величины земельного налога, затем произвел расчет ставки капитализации, которая определена на уровне 15, 83 %.
В результате доходного подхода методом капитализации земельной ренты рыночная стоимость земельного участка определена в размере < данные изъяты>.
После согласования результатов оценки, полученной сравнительным и доходным подходом, рыночная стоимость объекта оценки определена в размере < данные изъяты>.
Приведенные данные из Отчета опровергают доводы административного истца о несоответствии Отчета федеральным стандартам оценки.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии недействительным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 23 декабря 2015 года №1, отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 17 марта 2016 года
Судья  
 Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка