Решение Тверского областного суда от 27 декабря 2021 года №3а-190/2021

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2021 года Дело N 3а-190/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А., секретарем судебного заседания Мокеевой А.С.,
с участием представителя административного истца Захарова Д.Ф., представителя заинтересованного лица Администрации города Твери Тарасова В.В., представителя заинтересованного лица ООО "Компания СТиК" Бурякова А.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Группа компаний "Авто 69" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Группа компаний "Авто 69" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу N с ООО "Группа компаний "Авто 69" в пользу Администрации города Твери взыскано неосновательное обогащение в размере платы за фактическое пользование частью указанного земельного участка в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1747538,64 рублей.
В ДД.ММ.ГГГГ Администрация города Твери обратилась к обществу с претензией о внесении платы за фактическое пользование данным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 353252,31 рублей.
Сумма платы за фактическое пользование земельным участком рассчитана исходя из его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 63826403,55 рублей и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 61870497,50 рублей.
Обе величины кадастровой стоимости существенно превышают рыночную стоимость земельного участка и влекут увеличение платы за фактическое пользование земельным участком. В случае удовлетворения заявленных требований общество получит возможность пересмотреть размер платы за пользование земельным участком за 2019 год.
Определением Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по административному делу по административному иску ООО "Группа компаний "Авто 69" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N было прекращено.
Апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения, частная жалоба ООО "Группа компаний "Авто 69" - без удовлетворения.
Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Тверской областной суд.
В судебном заседании при новом рассмотрении дела представитель административного истца Захаров Д.Ф. поддержал исковые требования с учетом их уточнения на основании выводов судебной экспертизы, дополнительно пояснил, что решение Арбитражного суда Тверской области административным истцом исполнено частично, а денежные средства на основании претензии Администрации города Твери не оплачены.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Твери Тарасов В.В. поддерживал приобщенные к делу письменные возражения, полагая, что иск не подлежит удовлетворению, полагая, что административный истец, безосновательно пользовавшийся земельным участком, не имеет права на оспаривание его кадастровой стоимости. Ссылаясь на положения статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, он указывал, что неосновательное обогащение с административного истца может быть взыскано и безотносительно кадастровой стоимости земельного участка на основании независимого отчета об оценке о рыночном размере такого неосновательного обогащения. Административный истец не является собственником земельного участка, арендатором расположенных на нем объектов либо самого участка, не обладает исключительным правом его выкупа либо аренды, в настоящее время участок на законных основаниях передан в аренду иному лицу.
Представитель заинтересованного лица ООО "Компания СТиК" Буряков А.К. исковые требования поддержал.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, заинтересованное лицо Арсентьев Н.В. извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что возражений и замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет и в случае уточнения административным истцом требований на основании результатов данной экспертизы разрешение спора оставляет на усмотрение суда.
Представителем административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" поданы письменные возражения, в которых указано, что сам факт определения кадастровой стоимости данным ответчиком является лишь формальным основанием для привлечения его к участию в деле в таком процессуальном статусе при отсутствии у него возможности влиять на способ определения и размер кадастровой стоимости, в связи с чем просил суд в иске к данному ответчику отказать.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Так, частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Судом установлено, что на земельный участок с кадастровым номером N ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности муниципального образования город Тверь.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на указанную дату земельный участок с кадастровым номером N, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имел площадь <данные изъяты> кв.м., относился к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - предпринимательство.
Кадастровая стоимость данного земельного участка была определена органом кадастрового учета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 63826403,55 руб. (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 116), копия акта определения кадастровой стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пунктом 21 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 24 сентября 2018 года N 514 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении количественных и (или) качественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. и среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года N 13-нп.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м. на основании распоряжения Администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ N площадь земельного участка с кадастровым номером N была изменена с <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> кв.м.
Таким образом, кадастровая стоимость, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 63826403,55 руб., является архивной.
Кадастровая стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - предпринимательство, была определена органом кадастрового учета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 61870497,5 руб. (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 60), копия акта определения кадастровой стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пунктом 21 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 24 сентября 2018 года N 514 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении количественных и (или) качественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", исходя из площади земельного участка <данные изъяты> кв.м. и среднего удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования в размере <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на указанную дату земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание.
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменены ДД.ММ.ГГГГ с "предпринимательство" на "бытовое обслуживание" на основании распоряжения Администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ N.
С ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам проведения торгов, от ДД.ММ.ГГГГ N зарегистрировано право аренды на данный земельный участок за Арсентьевым Н.В., участвующим в деле в качестве заинтересованного лица.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 144-149) с ООО "Группа компаний "Авто 69" в пользу Администрации города Твери взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Администрацией города Твери была предъявлена ООО "Группа компаний "Авто 69" претензия (т. 2 л.д. 156-157) о внесении платы за пользование вышеуказанным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26901000 рублей и на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26081000 рублей.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ N и N (том 1, л.д. 13-16, том 3, л.д. 106-108) заявления были отклонены в связи с неподтвержденностью правового интереса (заинтересованности) в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзацах 6 и 8 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Второй кассационный суд общей юрисдикции в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ пришел к выводу о том, что ООО "Группа компаний "Авто 69", оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, фактически оспаривает исчисление арендных платежей за пользование земельным участком, что подтверждает прямую заинтересованность административного истца в снижении кадастровой стоимости земельного участка.
Частью 4 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего административное дело.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного в иске земельного участка как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так и на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его обязанности по оплате фактического пользования указанным в иске земельным участком.
В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N, составленные оценщиком ООО "Актуальность" ФИО1, согласно выводам которого рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 20996000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 20900000 рублей.
Принимая во внимание возражения заинтересованного лица, по ходатайству представителя Администрации города Твери определением суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по делу были назначены судебные экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и проверки представленных административным истцом отчетов об оценке на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности.
Согласно заключению эксперта - оценщика ООО "Андреев Капиталъ" ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 26901000 рублей.
Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N допущены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Так, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка на категорию земель, чем нарушен пункт 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком не верно описаны категории земельных участков - аналогов, а также некорректно применена корректировка для всех аналогов NN 1, 2 на местоположение.
Согласно заключению эксперта - оценщика ООО "Андреев Капиталъ" ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 26081000 рублей.
Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N допущены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
В нарушение пункта 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода отсутствует корректировка на категорию земель для аналога N 3.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода неверно описана категория земельного участка - аналога N 3, чем нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
Оценив данные экспертные заключения, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости.
Экспертные заключения содержат необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости города Твери, в том числе земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку, к сегменту которых относился на даты оценки оцениваемый земельный участок, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В экспертных заключениях имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, представлены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.
Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода методом корректировок (сравнения продаж), применение которых экспертом обосновано. В процессе оценки эксперт из соответствующего сегмента рынка в городе Твери отобрал три аналога, их цены скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, и, согласовав полученные результаты, определилвеличину рыночной стоимости.
Выводы заключений содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Разница рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком и судебным экспертом, в каждом из случаев не превышает 22%. Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Принимая во внимание, что административный истец обосновал заявленные исковые требования выводами судебных экспертиз, остальные участвующие в деле лица данные выводы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались, обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена в заявленном административным истцом размере, указанном в заключениях судебных экспертиз.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ООО "Группа компаний "Авто 69" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию:
- на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26901000 рублей;
- на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26081000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка