Решение Ярославского областного суда от 17 августа 2020 года №3а-190/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2020 года Дело N 3а-190/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МСИ" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "МСИ" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 15 721 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 32 811 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "МСИ" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 32 811 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 66 823 725, 69 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "МСИ" на основании доверенности Бураков Б.В. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "МСИ" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "МСИ" является арендатором земельного участка площадью 15 721 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "МСИ" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 29 марта 2018 года N 25936-и и дополнительного соглашения N 1 к нему от 12 марта 2020 года, заключенного ООО "МСИ" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "МСИ" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 66 823 725, 69 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 32 811 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., а также выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом Дятловым Е.Г., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Одним из аналогов (аналог N 2) оценщик использует сведения о предложении к продаже земельного участка по адресу: город Ярославль. Фрунзенский район, МКР N 3 жилого района "Сокол" (земельный участок N 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского и проспектом Фрунзе), стоимостью 100 000 000 рублей. Датой предложения оценщик считает 25 апреля 2017 года.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что на дату более близкую к дате оценки - 23 апреля 2018 года, данный земельный участок предлагался к продаже по цене 200 000 000 рублей.
Следовательно, у оценщика имелись основания для использования указанной цены при производстве расчетов.
Вместе с тем, как оценщиком в дополнительных пояснениях, так и экспертом приведены доводы о том, что после указанной Департаментом даты (23 апреля 2018 года) и на настоящий момент указанный земельный участок вновь предлагался по цене 100 000 000 рублей.
При таких обстоятельствах, исходя из принципа замещения, предполагающего, что при наличии определенного количества однородных объектов самым большим спросом будет пользоваться тот, который имеет наименьшую цену, оценщиком обоснованно использована в расчетах меньшая цена.
Кроме того, доводы Департамента о продаже земельного участка по цене в 200 000 000 рублей ничем не подтверждены.
Тогда как, вывод оценщика о цене данного аналога в 100 000 000 рублей в соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, подтвержден сриншотом соответствующего объявления.
Из Отчета следует также, что на указанном аналоге имеется объект капитального строительства. При этом, оценщик использует данный аналог, не корректируя его цену на наличие объекта капитального строительства, обосновывая свои действия тем, что площадь данного объекта 160, 3 кв.метра (площадь застройки 100 кв.метров) ничтожно мала по сравнению с площадью земельного участка в 51 338 кв.метров. Кроме того, исходя из характеристики размещенного на земельном участке строения, его возведение не повлекло для его владельца существенных материальных затрат.
В связи с этим, оценщиком сделан вывод о том, что стоимость объекта капитального строительства не влияет на стоимость земельного участка, что позволяет рассматривать его как условно свободный.
Обоснованность данных выводов оценщика подтверждена экспертом.
В свою очередь, доводы Департамента о том, что использование данного объекта противоречит логике расчета, согласно которой оценщик исключил из выборки аналоги, занятые объектами капитального строительства, являются необоснованными и приведены без учета вышеуказанных мотивов, изложенных оценщиком в Отчете.
В связи с этим, отказ оценщика от использования данных о сделках с аналогичными земельными участками, имеющимися в составе Отчета государственной кадастровой оценки, вполне обоснован и приведенной его логике соответствует, поскольку у оценщика отсутствуют достоверные сведения о том, что в составе указанных сделок не учитывалась стоимость объектов недвижимости, соответствующими договорами оценщик не располагает.
Кроме того, критика Отчета со стороны Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в части неиспользования тех или иных данных о сделках, имеющихся в составе Отчета ГКО не является доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Дятловым Е.Г., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в размере, определенном Отчетом, 32 811 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "МСИ" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "МСИ" с настоящим административным иском в суд - 20 мая 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "МСИ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 721 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 32 811 000 (тридцать два миллиона восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 32 811 000 (тридцать два миллиона восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 мая 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 28 августа 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка