Решение Хабаровского краевого суда от 10 января 2018 года №3а-190/2017, 3а-10/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2018 года Дело N 3а-10/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО "Хабаровский Хладокомбинат" Сеника А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года N 3, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года N 3, которым на основании заявления ООО "Хабаровский Хладокомбинат" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 136 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2017г. в размере 11 174 685 рублей, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Хабаровский Хладокомбинат" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 22 924 043,20 руб. ООО "Хабаровский Хладокомбинат", используя земельный участок без правовых оснований, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости. Администрация города Хабаровска, выступающая в соответствии со статьей 124 Гражданского кодекса РФ в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. ООО "Хабаровский Хладокомбинат" не представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050401:732 образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050401:32, который на праве аренды использует ООО "Стройиндустрия", по заявлению которой решением Комиссии от 26.10.2016г. N 1 была установлена кадастровой стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости. Не будучи собственником земельного участка, ООО "Хабаровский Хладокомбинат" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В качестве аналога N 6 в сравнительном подходе выбран земельный участок с ценой предложения значительно ниже других аналогов, что позволило занизить верхнюю границу доверительного интервала и исключить из дальнейших расчетов аналог N 2 с максимальной скорректированной ценой. Необоснованно в качестве аналогов не рассматривались земельные участки, на которые оформлено право аренды. В разделе "Анализ рынка объекта оценки" отсутствуют основные показатели рынка аренды земельных участков под строительство, в связи с чем, нет возможности проверить соответствуют ли выбранные в доходном подходе аналоги рыночным ценам. В Отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных, отсутствует информация об основных сегментах земельного рынка. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Хабаровска, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Являясь фактическим пользователем земельного участка и имея исключительное право его выкупа, ООО "Хабаровский Хладокомбинат" в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.
Представитель заинтересованного лица ООО "Хабаровский Хладокомбинат"" Сеник А.А. просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснил, что ООО Хабаровский Хладокомбинат" является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приобретение в собственность указанного земельного участка и следовательно, имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости, из которой исчисляется выкупная цена.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Селиванова К.А., составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - объект складского назначения различного профиля.
Согласно кадастровой выписке кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.02.2017г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" в размере руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01.02.2017г.
ООО "Хабаровский Хладокомбинат" является собственником расположенных на спорном земельном участке нежилых зданий склада-холодильника, административно-бытового корпуса, склада.
14.08.2017г. в Комиссию поступило заявление ООО "Хабаровский Хладокомбинат" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет N 49/2017 об оценке объекта оценки, составленный 03.08.2017г. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому по состоянию на 01.02.2017г. рыночная стоимость земельного участка составляет 11 174 685 руб.
Из Решения Комиссии от 06 сентября 2017 года N 3 следует, что в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 22 924 043,20 руб. по состоянию на 01.02.2017г., составляет 51,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.02.2017г. в размере 11 174 685 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. N П/0058, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя Бондар Г.Д., члена Комиссии Щеткина Д.О., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Доводы административного истца об отсутствии у ООО "Хабаровский Хладокомбинат" права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
ООО "Хабаровский Хладокомбинат", являясь собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, имеет исключительное право выкупа земельного участка.
Из ответа Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска на обращение ООО "Хабаровский Хладокомбинат" о выкупной стоимости спорного земельного участка следует, что его выкупная стоимость определяется в размере его кадастровой стоимости.
Из изложенного следует, что ООО "Хабаровский Хладокомбинат" имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума N 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Хабаровский Хладокомбинат" соответственно имеет право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета N 49/2017 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.02.2017г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также доходный подход, в рамках которого применен метод прямой капитализации доходов (земельной ренты). Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и сайтов. Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к Отчету.
В качестве объектов-аналогов оценщиком рассматривались земельные участки, предназначенные под строительство нежилых объектов производственного назначения, расположенные в производственных градостроительных зонах.
В ходе анализа рынка земельных участков г. Хабаровска, предназначенных под промышленную застройку, за год, предшествующий дате оценки (с 01.02.2016г. по 01.02.2017г) оценщиком выявлено 2 предложения по продаже земельных участков, 4 аналога - данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках раздела Росреестра "Мониторинг рынка недвижимости".
Исходя из того, что объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по критериям: категория земель, назначение земельного участка, вид права на земельный участок, оценщик определилкритерии сравнения, по которым необходимо вносить корректировки: дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение; площадь; расположение относительно автомагистралей.
Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на дату продажи (предложения); на условия продажи (кроме объектов NN 1,4,5,6, по которым использована информация о состоявшихся сделках), на местоположение; на площадь; на расположение относительно автомагистралей. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли объекты-аналоги NN 1,3,4,5 с диапазоном стоимостей от 729 до 2261 руб./кв.м.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 10 461 376 руб.
В рамках доходного подхода величина земельной ренты определена как доход от сдачи в аренду земельного участка, за вычетом расходов, которые несет собственник участка (налог на землю).
В качестве источников информации оценщиком использованы сайт КГУ "Фонд имущества Хабаровского края" раздел "объекты продажи - земельные участки", сайт Администрации города Хабаровска разделы "Аукционы земельные участки", "Муниципальные земельные участки. Аукционы по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков".
Использованные оценщиком критерии отбора и критерии сравнения аналогичны критериям отбора в сравнительном подходе.
В качестве базы для расчета земельной ренты Оценщик использовал результаты торгов на право заключения договора аренды земельных участков под производственно-складскую застройку в г. Хабаровске. Отобрано 5 объектов-аналогов.
Корректировки применены по сопоставимым ценообразующим факторам: на дату аренды; на местоположение; на площадь; на расположение относительно автомагистралей для объекта аналога N 2. Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.
В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли объекты-аналоги NN 1,3,4,5 с диапазоном стоимостей от 85 до 701 руб./кв.м.
Определена величина коэффициента капитализации, произведен расчет стоимости методом прямой капитализации.
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка доходным подходом определена в размере 12 147 288 руб.
После согласования результатов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 11 174 685 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний свидетеля Селиванова К.А. в судебном заседании следует, что в расчетах им были использованы все аналоги, отвечающие критериям отбора. Исключение из отбора аналога, имеющего наименьшую цену, противоречит требованиям ФСО. Право собственности на земельный участок было определено им как один из критериев отбора, при достаточном количестве аналогов с правом собственности, использовать в качестве аналогов объекты на праве аренды нецелесообразно.
Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля Селиванова К.А. в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.
Различия между объектом оценки и объектами аналогами по элементам сравнения нивелированы корректировками.
Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что Комиссией кадастровая стоимость земельного участка обоснованно установлена в размере рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке земельного участка.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 сентября 2017 года N 3, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Хабаровский Хладокомбинат" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 12 января 2018 года.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка