Решение Рязанского областного суда от 22 апреля 2021 года №3а-189/2021

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 апреля 2021 года Дело N 3а-189/2021







22 апреля 2021 года


г. Рязань




Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.
при секретаре Курбановой В.В.,
с участием представителя административного истца Манакиной М.Ю. Назаровой Н.А.,
представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" Бикуловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Манакиной М.Ю. к ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Манакина М.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указала, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
С учётом уточнения требований просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной рыночной стоимости в определённом заключением судебной экспертизы размере - <скрыто> руб. по состоянию на 20 мая 2019 года.
В судебном заседании представитель административного истца Назарова Н.А. поддержала уточненные требования.
Представитель административного ответчика ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" Бикулова А.А. в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Однако указала, что доказательств достоверной рыночной стоимости земельного участка административного истца не представлено.
Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, не явились, сведений о причинах неявки не представили лица администрации г. Рязани сведений о причинах неявки представителя не поступило. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты складского назначения, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20 мая 2019 года определена в размере <скрыто> руб. актом ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 29.05.2019 в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
29 декабря 2020 года Манакина М.Ю. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет N от 25.12.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20.05.2019, подготовленный оценщиком ООО "Аудитпартнер", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.05.2019 составляет <скрыто> руб..
ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки", не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета федеральным стандартам оценки.
По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой было поручено эксперту ООО "Южная территория". На разрешение которой был поставлен вопрос о соответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20.05.2019.
Из заключения судебной экспертизы ООО "Южная территория" от 26.02.2021 N следует, что отчет N от 25.12.2020, подготовленный оценщиком ООО "Аудитпартнер" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 20.05.2019 составляет <скрыто> руб..
Суд соглашается с выводом эксперта, который обоснован со ссылкой на федеральные стандарты оценки.
Определяя рыночную стоимость эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Земельный участок с кадастровым N исходя из его характеристик (местоположения, вида разрешённого использования, территории градостроительного зонирования) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226 отнесён к землям производственно-складского назначения (под индустриальную застройку). В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков г.Рязани. В ходе проведения анализа выявлено 53 предложения о продаже участков в г.Рязани и Рязанской области на дату оценки в пределах срока экспозиции 16 месяцев (таблица 3 заключения). Из данных предложений осуществлена выборка земельных участков, расположенных в г.Рязани (таблица 4 заключения) в диапазоне цен от 3 до 2500 руб.за кв/м. После проведения всех дополнительных исследований рынка экспертом для расчёта выбрано три объекта, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (таблица 6 заключения).
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.
Доводы представителя административного ответчика о несопоставимости с объектом оценки отобранных для расчёта аналогов суд находит несостоятельными.
Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости в расчетах рыночной стоимости исследуемых земельных участков экспертом используются в том числе такие элементы сравнения как вид использования и (или) зонирование.
Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
В связи с этим суд считает несостоятельными доводы административного ответчика о несопоставимости с объектом оценки объектов-аналогов N 1 и N 2 по виду разрешённого использования. Экспертом, как следует из заключения, критерием для отнесения данных аналогов к одному с оцениваемым объектам сегменту рынка послужили помимо данных объявлений о продаже, Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226, а также соотнесение расположения земельных участков с Правилами землепользования и застройки г.Рязани в части градостроительного зонирования (стр.90-94, 97-101 заключения).
Также, вопреки доводам административного ответчика, обосновано экспертом на стр.128-129 неприменение корректировки на наличие свободного подъезда.
Суд соглашается с выводом эксперта о неактивности рынка в сегменте, к которому относится оцениваемый объект, который мотивирован отсутствием информации о сделках на рынке, ограниченным количеством продавцов, высоким разбросом цен.
Доводы административного ответчика о неприменении экспертом корректировки на коммуникации отклоняются судом, поскольку обосновывая неприменение корректировок к объектам-аналогам по данному ценообразующему фактору на стр. 120-122 заключения эксперт исходил из того, что согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в городе Рязани, в районах с развитой инфраструктурой.
Учитывая это, при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости учитывается только невозможность подключения к коммуникациям. У объекта оценки коммуникации рассматриваются как "по границе, есть возможность подключения", также как у объектов-аналогов, исходя из текста объявлений, местоположения, типа окружающей застройки.
Довод представителя административного ответчика о неправильном применении экспертом к объекту-аналогу N 1 корректировки на площадь 1.11 вместо 1.28 проверялся в судебном заседании и не нашел своего подтверждения. Как следует из таблицы 8 для расчёта экспертом применён коэффициент 1.28. Указание при описании корректировок на стр.129 иного коэффициента, применяемого к данному земельному участку, суд считает технической ошибкой, не повлиявшей на правильность расчёта.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Доказательств, опровергающих достоверность выводов эксперта, не представлено.
На основании изложенного суд считает заключение судебной экспертизы ООО "Южная территория" от 26.02.2021 N о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством.
Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным удовлетворить административное исковое заявление и установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб..
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе расходы на экспертизу (пункт 1).
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Конституционный Суд Российской Федерации в указанном постановлении отметил, что судебные расходы могут быть взысканы в пользу административного истца с административного ответчика не только тогда, когда последний оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если ранее определенная кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
В названном постановлении также указано о том, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций.
Административным истцом оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка в размере <скрыто> руб., суд пришел к выводу об установлении её равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб..
Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью более чем в 2 раза не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.
В связи с этим понесённые Манакиной М.Ю. судебные расходы по оплате госпошлины и проведения судебной экспертизы, подтверждающиеся представленными в материалы дела соответствующими квитанциями и платёжным поручением, подлежат взысканию в её пользу с административного ответчика.
Манакина М.Ю. внесла на счет Рязанского областного суда 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы (платежное поручение N 24 от 24.02.2021), а также уплатила госпошлину при подаче административного иска в размере 300 руб..
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2019 года в размере <скрыто> руб..
Датой подачи заявления считать 29 декабря 2020 года.
Взыскать с ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" в пользу Манакиной М.Ю. судебные расходы в сумме 30 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2021 года.
Судья-подпись Е.А. Хмельникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка