Решение Рязанского областного суда от 16 августа 2019 года №3а-189/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2019 года Дело N 3а-189/2019
16 августа 2019 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Васюговой М.В.,
с участием представителя административного истца - Беликовой Е.В.,
представителей административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С., Кучуркина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Филатова Виталия Владимировича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости
установил:
Филатов В.В. обратилась в суд 23 января 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указал, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 38 951 629 рублей 20 копеек.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку сумма выкупаемого земельного участка поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца Беликова Е.В. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО6 - 6 357 150 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признали, просят в удовлетворении административного иска отказать. Полагают, что экспертом ФИО6 при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Филатова В.В. и заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что Филатов В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды N СА 010-18 от 2 апреля 2018 года.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 38 951 629 рублей 20 коп.
На основании положений статей 39.3, 39.4 Земельного Кодекса РФ, статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" сумма выкупаемого земельного участка поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ФИО6
Экспертом ФИО6 проведены первоначальная и дополнительные судебные экспертизы.
В соответствии с заключением эксперта ФИО6, с учетом ее пояснений и ответов в суде, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 6 357 150 рублей.
Судом установлено, что для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером N, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации городского и внегородского значения; находится в территориальной зоне многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения (Д2), которая предназначена для размещения государственных и муниципальных учреждений, комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и коммерческой сферы, необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (Правила землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденные решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 879-I ).
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Проанализировав имеющиеся предложения по продаже земельных участков под коммерческую застройку, эксперт, согласно его заключению от 11 апреля 2019 года, сделанного при проведении дополнительной экспертизы, из 21 объекта выбрал три аналога (т.3, л.д.116-120). Однако, в ходе судебного разбирательства аналог N2 был исключен, поскольку сведения о нем, данные в объявлениях, не нашли своего реального подтверждения.
Таким образом, эксперт выбрал 2 аналога, как наиболее сопоставимые с объектом оценки: по местоположению - г.Рязань (на красной линии вдоль дороги), категории земель - земли населенных пунктов, по предлагаемому использованию - под коммерческую застройку, находятся в зоне Д2, по виду передаваемых имущественных прав - право собственности, по транспортной доступности - имеются транспортные подъездные пути, по инфраструктуре - есть возможность подключения коммуникаций: электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на условия рынка, на конфигурацию земельного участка (имеет нестандартную форму, объекты аналоги имеют правильную форму участка), на размер (площадь объекта оценки - 8310 кв.м., объекты аналоги - 2000 кв.м., и 3700 кв.м.).
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т.3, л.д.124-126).
В связи с исключением из экспертного заключения аналога N2, эксперт в судебном заседании дал дополнительные пояснения и ответил на вопрос о рыночной стоимости объекта оценка без учета аналога N2. Свои пояснения и ответы эксперт также изложил в письменной форме. Из них следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года составила 6 357 150 рублей.
Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.
Доводы представителей ответчика о том, что не подтверждается фактическими данными утверждение эксперта о возможности подключения коммуникаций в отношении объектов аналогов, суд считает необоснованными.
Эксперт определилобъект оценки как свободный от всех коммуникаций, но с возможностью их подключения. В объявлениях по объектам аналогам не указано о наличии коммуникаций. В заключении эксперт проанализировал возможность подключения коммуникаций с учетом того, что все земельные участки расположены в городской черте, в зоне коммерческой застройки с развитой инфраструктурой, поэтому размер корректировки на наличие коммуникаций является равным (1,00).
Несостоятельно и утверждение представителей ответчика о том, что экспертом безосновательно исключены из итоговой выборки объекты предложения под номерами NN 3, 4, 13, 15, 19 (заключение от 11.04.2019 т.3 л.д.116-119).
Так, предложения NN 3, 4 были сделаны по одному и тому же объекту - земельному участку, который имеют категорию земель: земли промышленности; вид разрешенного использования - для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельностью, обороны, безопасности и иного специального назначения. Данные объекты, располагаются в другом муниципальном образовании - Рязанском районе.
Предложение N 13 - земельный участок, который имеет вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества.
Предложение N 15 - земельный участок имеет иной вид разрешенного использования, чем объект оценки и предложен к продаже вместе с согласованной проектной документацией под строительство оздоровительного комплекса.
Предложение N 19 - земельный участок имеет иной вид разрешенного использования, чем объект оценки и расположен в окружении школ, детских садов, многоэтажных жилых домов.
Суд считает, что данные предложения имеют существенные расхождения по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поэтому не могли быть использованы в качестве объектов аналогов.
Таким образом, экспертное исследование ФИО6, с учетом ее пояснений и ответов, данных в судебном заседании, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 357 150 рублей.
Доводы представителей ответчиков о том, что рыночная стоимость объекта оценки должна в незначительной степени отличаться от кадастровой стоимости - 38 951 629 рублей 20 копеек, не подтверждается материалами дела.
Кроме того, суд принимает во внимание, что решением Рязанского областного суда от 4 декабря 2018 года, была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка равной рыночной по состоянию на 4 августа 2017 года в размере 4 578 810 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 6 357 150 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск Филатова Виталия Владимировича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 357 150 (Шесть миллионов триста пятьдесят семь тысяч сто пятьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 23 января 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: подпись Воейков А.А.
Копия верна:
Судья: Воейков А.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка