Решение Хабаровского краевого суда от 14 января 2019 года №3а-189/2018, 3а-1/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 января 2019 года Дело N 3а-1/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.С.Наседкиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковальского А.Б. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, о восстановление срока,
установил:
Ковальский А.Б. 03.11.2018 года обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося по адресу<адрес>, - гараж (нежилое здание, инв.N, лит.Ц), площадью 1007,62 кв.м., с кадастровым номером N, собственником которого он является, в размере его рыночной стоимости 12 473 653 рубля, установленной по состоянию на 29.06.2012 года.
В обоснование требований он сослался на то, что постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года в размере 38 637 138,77 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения о её размере применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Как собственник объекта капитального строительства - гаража, он является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. По его заказу оценщик ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" определилорыночную стоимость гаража с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, размер которой ниже кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в Единый реестр недвижимости. Полагает, что при таком положении он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, и просил, установить кадастровую стоимость объекта капительного строительства, находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на 29.06.2012 года в размере его рыночной стоимости, равной 12 473 653 рубля.
Также административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, считает, что этот срок пропущен им по уважительной причине. До настоящего времени сведения об иной кадастровой стоимости в Единый реестр недвижимости не внесены. Налоговая база налога на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости только с 01.01.2017 года. До этой даты налоговая база определялась как инвентаризационная стоимость имущества, поэтому у него не было права оспаривать установленную кадастровую стоимость нежилых помещений. Обязанность уплатить налог на имущество физических лиц за 2017 года наступила только в 2018 году.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 19.11.2018 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица Рубан А.В. (сособственник объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого оспаривается административным истцом), администрация города Хабаровска (получатель налога на имущество физических лиц).
Административный истец Ковальский А.Б., уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил провести судебное заседание в его отсутствие.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края А.А.Пасечник (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не отвечает требованиям допустимости, предъявляемым п.5 ФСО N3, п.18 ФСО N1 к таким документам. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход. Пункт 24 ФСО N7 определяет, что при применении такого подхода стоимость объекта недвижимости рассчитывается как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства. Основным принципом земельного законодательства, закреплённым в статьях 1, 35 Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Следовательно, стоимость прав на земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, является одним из составляющих общей стоимости объекта капитального строительства, так как земельный участок в этом случае не может выступать самостоятельным предметом сделки. Но оценщик, определяя рыночную стоимость объекта оценки, стоимость прав на земельный участок, на котором находится объект капитального строительства, не учел. Такой подход к оценке рыночной стоимости прямо противоречит установленным правилам оценки. Также административный ответчик считает, что отсутствуют основания для восстановления срока, установленного законом для оспаривания кадастровой стоимости. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц исчисляется из кадастровой стоимости объекта налогообложения с 01.01.2017 года. Административной истец, как налогоплательщик, не мог не знать об этом, так как Закон Хабаровского края, установивший начало периода применения такого порядка определения налоговой базы, был опубликован в общедоступных средствах информации до 01.01.2017 года. На иные обстоятельства, свидетельствующие о наличии причин, препятствовавших обращению в суд с данным административным иском, административный истец не ссылается.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, заинтересованное лицо Рубан А.В. в судебное заседание не явились Они были уведомлены о возбуждении административного дела путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания путем направления им судебного извещения посредством электронной почты и заказного письма, а также посредством размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля Свидетель N1, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Ковальский А.Б. является собственником ? доли объекта капитального строительства - гаража, назначение: нежилое, одноэтажный, общая площадь 1007,62 кв.м., инв.N, лит.Ц, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 10.10.2005 года (номер регистрации N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040946:85 определена в размере 38 637 138,77 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Ковальский А.Б. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящихся в его собственности нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.
Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что сведения об утверждении новой кадастровой стоимости в Едины реестр недвижимости не внесены, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости только с 01.01.2017 года, и обязанность уплатить этот налог за 2017 год возникла у него только в 2018 году - срок уплаты налога истекает 03.12.2018 года.
Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 26.12.2012 года, сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С данным заявлением административный истец обратился в суд 03.11.2018 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался.
Представитель Правительства Хабаровского края в судебном заседании подтвердил, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края.
В соответствии со статьей 405, частью 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.
Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, и оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, является действующей, и подлежит применению для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года, а срок уплаты этого налога для налогоплательщика Ковальского А.Б.. определен периодом с 01.01.2018 года по 01.12.2018 года, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N - гаража, назначение: нежилое, одноэтажный, общая площадь 1007,62 кв.м., инв.N, лит.Ц, адрес (местонахождение<адрес>, по заказу Ковальского А.Б. оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Свидетель N1 проведена его оценка, о чем 09.04.2018 года составлен отчет N 1183.2-ОН/2017. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года и составила 12 473 653 рубля. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 09.04.2018 года N 1183.2-ОН/2018, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошиты, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком Свидетель N1, являющимся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки", имеющим стаж работы в оценочной деятельности 10 лет, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которого застрахована.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпунктом "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете об оценке от 09.04.2018 года N 1183.2-ОН/2017 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, поскольку отсутствует достоверная информация, необходимая для использования других методов (сметные расчеты строительства, поэлиментная разбивка затрат на создание объекта недвижимости - фундамента, стен, крыши и т.д.), в то время как для использования метода сравнительной единицы имеются все необходимые данные. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав причины отказа в отчете (страницы 37-41, 55-57).
Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 - 20 ФСО N 1).
Как указано в пункте 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а)затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б)затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в)его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт "г" пункта 24 ФСО N7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N7).
В техническом паспорте объекта оценки указано, что основное здание двухэтажное, имеет фундамент из бетонных столбов, полы бетонные, наружные и внутренние стены (перегородки) выполнены из кирпича, чердачные перекрытия - железобетонные плиты, крыша - совмещенная, оконные проемы - двустворчатые и глухие, дверные проемы - простые ворота, имеется электроосвещение, внутренняя отделка - побелка, окраска. Пристройки одноэтажные, фундамент - бетонные столбы, полы - бетонные столбы, наружные стены - из кирпича, чердачное перекрытия - бетонное, крыша - совмещенная, оконные проемы - двустворчатые и глухие, дверные проемы - простые ворота, имеется электроосвещение, внутренняя отделка - штукатурка, побелка, окраска.
В отчете об оценке от 09.04.2018 года N 1183.2-ОН/2017 (страницы 39-54) указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта - гараж, назначение - нежилое, два этажа, основное здание и две пристройки, год постройки 1965, площадь помещений 1007,2 кв.м., объем - 6480 куб.м., класс конструктивной системы КС-4 (основной материал ограждающих конструкций - кирпич, основной материал несущих конструкций - железобетон), класс качества отделки - эконом, и источник информации Справочник оценщика -Сборник "КО-ИНВЕСТ 2009 - "Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства", исходя из отраслевой принадлежности и назначения объекта оценки, произвел подбор аналога. В качестве объекта аналога использован "Ггараж спецмашин завода промавтоматики и телемеханики", класс конструктивных систем КС-4, класс качества - эконом, строительный объем 4850 тыс.куб.м.. Расчеты затрат на замещение объекта оценки приведены в таблицах 10, 11 на страницах 42-45 отчета.
Внесены корректировки на различия в строительном объеме объектов оценки и объекта аналога на регионально-экономические условия конкретного региона, на изменение цен после даты составления сборника, на различия в объеме и площади здания, на изменение цен в строительстве после даты составления сборника "КО-ИНВЕСТ", произведен расчет физического и совокупного износа. Расчет и описание корректировок приведены в отчете на страницах 44-54 и в таблицах 12, 13, 14, 15, 16.
Для определения величины прибыли предпринимателя использован "Справочник оценщика недвижимости-2011. Нижний Новгород, 2011" (под редакцией научного руководителя ЗАО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" Л.А. Лейфера), в котором указано, что величина прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство производственно-складских объектов (прибыль девелопера) составляет в толерантном интервале от 7 до 30%. С учетом технико-экономических показателей объекта оценки, оценщик в качестве прибыли предпринимателя выбрал среднее значение 19 %.
Рыночная стоимость объекта оценки - гаража, кадастровый N, определена в размере 12 473 653 рубля.
Суд находит представленный в материалы дела отчет об оценке N 1183.2-ОН/2017 от 09.04.2018 года (подлинник которого обозревался в ходе судебного разбирательства) в полной мере соответствующий требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке гаража оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчетах об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - на 29.06.2012 года.
Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что в нарушение пункта 5 ФСО N3 расчеты оценщика о размере физического износа за период с 2018 года по 2012 год ничем не обоснованы, не подтверждены расчетами, экспертными оценками и аналитическими моделями.
Довод административного ответчика о том, что при оценке объектов капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО N7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.
В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Пунктами 4 и 20 ФСО N 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.
Согласно главами 31 "Земельный налог" и 32 "Налог на имущество физических лиц" Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.
Исходя из того, что целью оценки гаража -объекта недвижимости с кадастровым номером N, является определение рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания установленной его кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы, и учитывая, что земельные участки и находящееся на нем здание гаража являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, суд считает, что оценщик обоснованно определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания - гаража, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости Ковальский А.Б. направил в суд 03.11.2018 года, ранее с таким заявлением он ни в суд, ни в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Восстановить Ковальскому А.Б. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление Ковальского А.Б. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - гаража (нежилое здание, инв.N, лит.Ц), площадью 1007,62 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0040946:85, адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 12 473 653 рублей по состоянию на 29.06.2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 03 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции -судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 18 января 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка