Решение Хабаровского краевого суда от 11 января 2018 года №3а-189/2017, 3а-9/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 января 2018 года Дело N 3а-9/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО "Востокметалл" Енютина Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 сентября 2017 года N 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 сентября 2017 года N 9, которым на основании заявления ООО "Востокметалл" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 60 405 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 41 583 406 руб; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Востокметалл" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 154 582 435,50 руб. ООО "Востокметалл", являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ООО "Востокметалл" не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ООО "Востокметалл" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Подбор объектов-аналогов осуществлен некорректно. Стоимость аналогов N 29 (333,33 руб./кв.м) и N 38 (263,27 руб./кв.м) не соответствует рыночным данным, приведенным в Отчете. Использование данных аналогов позволило снизить верхнюю границу доверительного интервала и исключить из расчетов аналог N 24 с максимальной ценой. По аналогу N 38 сделка совершена с земельным участком, застроенным объектом недвижимости, обстоятельства данной сделки не известны. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Хабаровска, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, и имея исключительное право его выкупа, ООО "Востокметалл" в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.
Представитель заинтересованного лица ООО "Востокметалл" Енютин Е.Н. просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснил, что на арендуемом земельном участке расположены принадлежащие ООО "Востокметалл" объекты капитального строительства, используемые под нежилые здания, и сооружения, используемые под производственную базу. Имея в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право выкупа арендуемого земельного участка, ООО "Востокметалл" уведомило администрацию г. Хабаровска о своем намерении реализовать указанное право. Выкупная цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости. Отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 352 аренды земельного участка от 11.05.2010г., ООО "Востокметалл" является арендатором спорного земельного участка. Срок действия договора определен по 10.05.2059г.
Разрешенное использование земельного участка - под нежилые здания и сооружения, используемые под производственную базу.
На спорном земельном участке расположены принадлежащие ООО "Востокметалл" на праве собственности объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" в размере 154 582 435,50 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г.
05.09.2017г. в Комиссию поступило заявление ООО "Востокметалл" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет N 448.1/ОН-2017 об оценке, составленный 22.08.2017г. оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Борониной О.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 41 583 406 руб.
На заседании Комиссии от 20.09.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 73 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере 41 583 406 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. N П/0058, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя Бондар Г.Д., членов комиссии Ожегова О.В., Щеткина Д.О при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Доводы административного истца об отсутствии у ООО "Востокметалл" права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
ООО "Востокметалл", являясь собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, имеет исключительное право выкупа земельного участка, цена за который в соответствии с положениями Порядка, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 N 354-пр, определяется, исходя из его кадастровой стоимости.
Из изложенного следует, что ООО "Востокметалл" имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума N 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.
Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Оценщиком определены правила отбора аналогов: объекты, по которым имеются данные о праве собственности, предназначенные под производственную застройку, расположение которых можно сопоставить с одной из оценочных зон города Хабаровска.
По указанным критериям отобрано 6 объектов-аналогов (нумерация из общей выборки: аналоги NN 18, 24, 29,36, 38, 39).
Скриншоты и выкопировки источников информации приведены в приложении к Отчету.
В качестве элементов сравнения оценщиком использованы: условия продажи; дата предложения/аукциона; реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; местоположение; масшатаб; категория земель; назначение земельного участка; наличие улучшений; экологическая обстановка.
В процессе расчета применены корректировки на торг, на дату предложения, на местоположение, на площадь. Расчеты и описание корректировок приведены в отчете.
Отсутствие корректировок по остальным элементам сравнения обоснованно.
Проведено определение надежности полученных результатов, к дальнейшему расчету приняты аналоги NN 18, 36, 39, скорректированная стоимость которых вошла в доверительный интервал.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 41 583 406 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 22 ФСО N 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Оценщиком отобрано достаточное количество аналогов, позволяющее произвести расчет сравнительным подходом.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по имеющимся различиям применены корректировки, отказ от применения иных корректировок обоснован.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.
Отличие объекта оценки и объектов аналогов по элементам сравнения нивелировано корректировками.
В соответствии с положениями ФСО N 7 цена объекта не является критерием отбора или элементом сравнения, в связи с чем, являются не обоснованными доводы административного истца о включении в расчет объектов, имеющих минимальную цену.
В Приложении N 3 к Отчету имеется скриншот с официального сайта Росреестра раздел "Мониторинг рынка недвижимости", из которого следует, что информация об аналоге N 38 представлена совершенной сделкой с одним объектом недвижимости.
Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 сентября 2017 года N 9, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Востокметалл" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 15 января 2018 года.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка