Решение Пермского краевого суда от 08 февраля 2021 года №3а-1882/2020, 3а-67/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 8 февраля 2021 года Дело N 3а-67/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Шумилиной А.Е.,
с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б.,
представителя административного ответчика Конюшевич И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Авторынок" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "Авторынок" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером **5, площадью 7185 кв.м, расположенного по адресу: ****, участок **, равной его рыночной стоимости в размере 4756000 рублей по состоянию на 1.01.2019,
- земельного участка с кадастровым номером **12, площадью 5217 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 454 000 рублей по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере 60752336,4 руб. и 53592362,88 руб. Согласно отчёту об оценке от 30.07.2020, выполненному оценщиком ИП Ш., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляла 4756000 руб. и 3454000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельных участков.
Впоследствии административный истец требования уточнил, просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **5 в размере 6160000 руб., рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **12 в размере 4470000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца В. доводы, изложенные в уточненном иске, поддержала, просила установить рыночную стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением эксперта.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Конюшевич И.Е. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просила назначить повторную экспертизу, поскольку считает земельные участки предназначенными для коммерческой деятельности, а экспертом необоснованно подобраны аналоги промышленного назначения и не сделана корректировка на вид разрешенного использования. Экспертом приняты в качестве аналогов земельные участки из проверяемого заключения специалиста без проверки источника информации на предмет достоверности.
Заинтересованное лицо администрация города Перми о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представителя в суд не направило.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
ООО "Авторынок" является арендатором находящихся в муниципальной собственности земельных участков с кадастровыми номерами **5, **12, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, договорами аренды земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ООО "Авторынок", как арендатор земельных участков, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется арендная плата за пользование земельными участками.
Кадастровая стоимость каждого земельного участка по состоянию на 1.01.2019 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края и для земельного участка с кадастровым номером **5 составила 60 752 336,4 руб., для земельного участка с кадастровым номером **12 - 53592362,88 руб.
Административным истцом представлен в суд отчёт об оценке от 30.07.2020, выполненный оценщиком ИП Ш., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **5 по состоянию на 1.01.2019 составляла 4756000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **12 - 3454000 руб.
На основании определения Пермского краевого суда от 10.12.2020 экспертом ООО "Недвижимость Прикамья-Оценка" П. проведена судебная экспертиза, составлено экспертное заключение от 22.12.2020 N 20/28, согласно которому выявлены недостатки и неточности представленного административным истцом отчета об оценке, в связи с чем, экспертом определена рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером **5 по состоянию на 1.01.2019 в размере 6160000 руб., для земельного участка с кадастровым номером **12 - 4470000 руб.
Эксперт соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность. Перед проведением судебной экспертизы эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Выводы сделаны экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.
Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведённые в заключении судебного эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Доводы административного ответчика о недостатках заключения эксперта суд считает необоснованными.
Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что объекты оценки находятся в территориальной зонеР-2, условия которой ограничивают возможные виды разрешенного использования земельных участков. Не допускается капитальное строительство, возможно возведение служебных гаражей, объектов коммунального обслуживания и для ремонта автомобилей. Наиболее близким назначением для такого способа использования земельных участков является промышленное назначение. В связи с этим экспертом выбраны аналоги с видом разрешенного использования под промышленное производство и корректировка на вид разрешенного использования не применялась. Сравнивать оцениваемые участки с земельными участками коммерческого назначения невозможно, поскольку при коммерческом использовании участок должен иметь возможность строительства магазина или офиса. Фактически земельный участок используется как открытая стоянка под автомобили, авторынок не является коммерческой недвижимостью, а строительство запрещено. Объекты аналоги проверены по распечаткам объявлений, приложенных к отчету об оценке, и по собственной базе данных. Перечень объектов аналогов на 2018 год ограничен и известен всем экспертам. Неоднократно использовал эти же аналоги и ранее в других оценках.
Суд находит доводы эксперта убедительными. Оцениваемые земельные участки с кадастровым номером **5 и с кадастровым номером **12 являются землями населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 6 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 7 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (пункт 9 статьи 85 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Исходя из перечисленных территориальных зон к земельным участкам коммерческого назначения могут быть отнесены участки, предназначенные для размещения (строительства): офисных, торговых или складских помещений, которые сдаются в аренду.
Оцениваемые земельные участки расположены по адресу: ****, т.е. в территориальной зонеР-2 "Зона рекреационно-ландшафтных территорий", в которой предусмотрены вспомогательные виды разрешенного использования: объекты наружного противопожарного водоснабжения (пожарные резервуары, водоемы), служебные гаражи, коммунальное обслуживание, а также условно разрешенные виды использования: санаторная деятельность, природно-познавательный туризм, гостиничное обслуживание, туристическое обслуживание, спорт, водный спорт, обеспечение внутреннего правопорядка, благоустройство территории, общественное питание, религиозное использование, коммунальное обслуживание, ремонт автомобилей.
Вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером **5 "под проектирование", земельного участка с кадастровым номером **12 - "под эксплуатацию автомобильного рынка".
На основании изложенного суд находит обоснованным выбор экспертом в качестве наиболее близких аналогов земельных участков промышленного назначения: объект-аналог 1 с разрешенным использованием "под производственные базы", объект-аналог 2 с разрешенным использованием "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов", объект-аналог 3 с разрешенным использованием "под стоянки и гаражи", объект-аналог 4 с разрешенным использованием "под стоянки и гаражи".
Замечание представителя административного ответчика о том, что эксперт не проверил достоверность информации об объектах аналогах опровергается пояснениями эксперта и приложенными к отчету об оценке ИП Ш. распечатками из базы объявлений.
По заключению судебной экспертизы, представленный истцом отчёт об оценке от 30.07.2020, оценщика ИП Ш. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, однако имеет недостатки и неточности, которые влияют на итоговый результат оценки. Следовательно, выводы оценщика о рыночной стоимости земельных участков являются неправильными и не могут быть использованы для определения рыночной цены объектов недвижимости.
На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности принять в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта П. по результатам судебной экспертизы.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **5, **12 следует установить равной их рыночной стоимости по состоянию на1.01.2019 в размерах, определенных в заключении эксперта - соответственно 6160000 рублей и 4470000 рублей.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 11.11.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Авторынок" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **5, площадью 7185 кв.м, расположенного по адресу: ****, участок **, равной его рыночной стоимости в размере 6160000 рублей по состоянию на 1.01.2019.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **12, площадью 5217 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4470000 рублей по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 11.11.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-67/2021 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 12.02.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка