Дата принятия: 03 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-188/2020
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 декабря 2020 года Дело N 3а-188/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,
с участием административного истца Андреевой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Андреевой Ю.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Андреева Ю.А. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика земельного налога.
В судебном заседании административный истец Андреева Ю.А. заявленные требования поддержала.
Представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области и ФГБУ ФКП Росреестра представлены письменные возражения относительно заявленных требований.
Выслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - <данные изъяты>.
По данным ЕГРН Андреева Ю.А. является собственником указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ.
Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции, действовавшей на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, предназначенных для ИЖС/ЛПХ, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, в отчете приведены сведения из объявлений, размещенных в сети Интернет.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода (метода сравнения продаж), применение которого экспертом обосновано.
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал три находящихся в населенных пунктах <адрес> земельных участка-аналога, имеющих такое же как и объект оценки, назначение, цены которых скорректировал с учетом их отличия по ценообразующим факторам от спорного земельного участка и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину рыночной стоимости.
Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами об отсутствии обоснования отбора земельных участков-аналогов, неиспользовании оценщиком при применении корректировки на ограничения использования иных исследований, отличных от собственного, неподтвержденности информации о коммуникациях в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 2 при указании в отчете на возможность их подключения к коммуникациям, о противоречивых и неподтвержденных сведениях о сложном и овражистом рельефе земельного участка, о немотивированном отказе от применения корректировки на дату продажи аналога N 1.
Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.
Так, в соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 оценщик на страницах 36-38 отчета описал объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, а на страницах 37, 42 обосновал правила их отбора для проведения расчетов.
В судебном заседании ФИО1. также пояснила, что при отборе аналогов из объема имеющихся в распоряжении оценщика предложений она руководствовалась критерием их сопоставимости с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, включая местоположение, а также нахождение цены конкретного предложения в середине ценового диапазона, при этом в расчете не участвовали объекты с максимальной ценой, так как они не пользуются достаточным спросом, а использование предложений с минимальной ценой может привести к необоснованному занижению рыночной стоимости. Таким образом, из расчета были исключены объекты с максимальной ценой предложения и минимальной ценой.
Отсутствие корректировки на дату предложения о продаже объектов-аналогов мотивировано на страницах 49, 50 отчета и с учетом данных свидетелем в судебном заседании показаний обусловлено, тем, что срок экспозиции земельных участков на рынке составляет не менее 6 месяцев, а может достигать и 18 месяцев. Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ до даты оценки цены на рынке земельных участков не претерпели значительных изменений, поэтому корректировка цен объектов-аналогов не потребовалась. Цена предложения аналогов на дату оценки не изменилась, что было устанавлено оценщиком посредством устного опроса продавцов или их представителей с использованием контактных данных, указанных в источнике информации. Таким образом, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Корректировка на ограничения в использовании и её величина, определенная с применением метода экспертных оценок, обоснованы оценщиком на страницах 51-52 отчета об оценке, где приведено описание выбранного оценщиком метода, позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, указаны данные об экспертах-оценщиках г.Твери, которые предоставили необходимые для расчета корректировки сведения.
Неиспользование источников, на которые ссылается Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, не опровергает правомерности применения оценщиком метода экспертных оценок, поскольку в соответствии с п. 25 ФСО N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Кроме того, как показал свидетель в судебном заседании, один из указанных Министерством источников не содержит указаний на регионы для его применения, а второй был подготовлен на основании информации по продаже земельных участков в 11 субъектах Российской Федерации с различными рельефами местности, поэтому при его применении реальное влияние рельефа конкретной местности не получит должного отражения.
Доказательств того, что величина корректировки на ограничения в использовании экспертом определена неверно и должна быть рассчитана иным образом, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Сообщенные заявителем сведения об имевшихся на дату оценки ограничениях в использовании объекта оценки о неровном (овражистом) рельефе (с повышенным уклоном местности и значительными перепадами высот), овраге (канаве), препятствующем заезду на земельный участок, наличии зарослей кустарников на части участка, отсутствии качественных подъездных путей, в совокупности влекущих как сокращение используемой площади, так и необходимость финансовых затрат для приведения участка в пригодное для использования состояние, были проверены оценщиком при осмотре объекта оценки и отражены в отчете.
Сопоставимость объекта оценки и объектов-аналогов по критерию возможности подключения к коммуникациям обоснована оценщиком на странице 51 отчета об оценке. Кроме того, как показал свидетель в ходе допроса, деревни <адрес> и <адрес>, в которых расположены объекты-аналоги N 1 и N 2, обеспечены газом и электричеством, поэтому им был сделан вывод о возможности подведения коммуникаций к объектам-аналогам N 1 и N 2. Также данная информация была подтверждена продавцом указанных земельных участков в ходе их опроса по телефону, выполненного оценщиком.
Таким образом, данная информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельных участков следует установить в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Андреевой Ю.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение изготовлено 04.12.2020.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
