Дата принятия: 01 апреля 2020г.
Номер документа: 3а-188/2020
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2020 года Дело N 3а-188/2020
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,
при секретаре Черняеве В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"01" апреля 2020 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью ТД "Снегири" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью ТД "Снегири" (далее - Общество, ООО ТД "Снегири") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО ТД "Снегири" является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения, с кадастровым номером N площадью 827 кв.м., номер этажа- Цокольный этаж N 1, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 6 февраля 2018 года и составляет 12 147 232, 37 руб.
Между тем рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика Кан М.А., N 42/87-2019 от 25 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость данного объекта на дату на 6 февраля 2018 года составляет 7 441 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Административный истец ООО ТД "Снегири" в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Правительство Кемеровской области - Кузбасса и заинтересованные лица Администрация г. Юрга, Главное финансовое управление Кемеровской области, ООО "Агроторг" своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Правительство Кемеровской области - Кузбасса в письменном отзыве указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация г. Юрги в своем письменном отзыве, оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
От иных участвующих в деле лиц возражений (отзывов) относительно административного иска не поступило.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ООО ТД "Снегири" является собственником объекта недвижимости - помещения, с кадастровым номером N, площадью 827 кв.м., назначение - нежилое помещение, наименование - нежилое помещение, номер этажа- Цокольный этаж N 1, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в подтверждение чего предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 июня 2019 года (л.д. N
Из предоставленного кадастрового дела (копия на л.д. N) и вышеуказанной выписки (л.дN) следует, что данный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 1 июня 2011 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 31 января 2020 года (л.д. N кадастровая стоимость объекта недвижимости определена актом об утверждении кадастровой стоимости от 6 февраля 2018 года по состоянию на 6 февраля 2018 года и составляет 12 147 232, 37 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 6 февраля 2018 года.
В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - Перечень).
В силу указанных норм подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости объекты недвижимого имущества, включенные в Перечень на начало соответствующего налогового периода.
Распоряжением Администрации Кемеровской области от 03 декабря 2019 года N 6-ра определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год (л.д. 240-241).
В указанный Перечень включено спорное помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, пом. <адрес> (л.д N
Соответственно результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника объекта капитального строительства, являющегося плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется от кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 1 ст. 375, ч. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации), в силу чего он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта капитального строительства его рыночной стоимости.
Установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, поскольку 30 декабря 2019 года ООО ТД "Снегири" с целью досудебного урегулирования спора обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (л.д. N
Заявление Общества отклонено решением Комиссии от 29 января 2020 года N 2-12 (л.д. N
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленного отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком Кан М.А., усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату оценки на 6 февраля 2018 года, без учета НДС, составляет 7 441 000 руб.
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 06 февраля 2018 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 г. N 2 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области по состоянию на 02 июня 2011 года.
В материалы дела представлены сведения о том, что ранее кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена на основании акта утверждения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости от 16 сентября 2013 года. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 г. N 2.
02 февраля 2018 года в регистрирующий орган поступило заявление о государственном учете изменений помещения, в том числе, площади объекта недвижимости с 834,8 кв.м. на 827 кв.м. (л.д. N
06 февраля 2018 года принято решение об учете изменений в объект с кадастровым номером N (л.д. N). С указанной даты в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении площади нежилого помещения.
В связи с этим органом регистрации прав на основании акта определения кадастровой стоимости от 06 февраля 2018 года была установлена кадастровая стоимость нежилого помещения в размере 12 147 232,37 руб. по состоянию на дату учета в государственном кадастре недвижимости сведений об изменении характеристик нежилого помещения - 06 февраля 2018 года, кадастровая стоимость определена путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в размере 14 688,31 руб./кв.м., утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 года N 2, на площадь объекта недвижимости - 837 кв.м. (л.д. N).
Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - 6 февраля 2018 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного объекта, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (описано применение метода сравнения продаж) и доходный подход (описано применение метода прямой капитализации доходов), отказ от использования затратного подхода и иных методов мотивирован. В результате анализа информации оценщиком произведен отбор объектов-аналогов с учетом вида объекта недвижимости, его назначения, характеристик, условий рынка, выделены основные элементы сравнения: передаваемые права на недвижимость, наличие в цене НДС, тип следки, дата сделки, тип объекта, вид использования, транспортная доступность, наличие обременений, площадь, месторасположение, физическое состояние объекта. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода проведена корректировка по следующим элементам сравнения: дата сделки, тип сделки, тип объекта, площадь, наличие в цене НДС. По иным элементам корректировка не производилась поскольку различий по ним между объектами - аналогами и объектом оценки оценщиком не установлено, о чем мотивировано указано в отчете. Весовые коэффициенты определялись с учетом основных рыночных факторов влияния на стоимость объекта на основе информации о рынке недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составила 5 273 488,32 руб. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода объект недвижимости анализировался исходя из его фактического использования с оценкой ставок арендной платы, сложившихся на рынке аренды недвижимости, применения соответствующих корректировок, а также ставки капитализации в размере 18,20%. Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила 11 775 900, 42 руб. Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости, в результате согласования значений, полученных в рамках различных подходов, составила 7 441 000 руб. В отчете приведены как расчеты, так и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости объекта недвижимости, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта в размере 7 441 000 рублей по состоянию на 6 февраля 2018 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат положениям ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которыми к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества подлежат удовлетворению в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью ТД "Снегири" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N, площадью 827 кв.м., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, номер этажа - цокольный этаж N 1, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в размере рыночной стоимости равной 7 441 000 рублей, определенной по состоянию на 6 февраля 2018 года.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью ТД "Снегири" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать - 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Киклевич С.В.
Решение в окончательной форме принято 01 апреля 2020 года.
Председательствующий Киклевич С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
