Решение Пермского краевого суда от 14 декабря 2020 года №3а-1880/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 декабря 2020 года Дело N 3а-1880/2020
Именем Российской Федерации
14 декабря 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием (до объявления перерыва) представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску Копысовой Ларисы Евгеньевны к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Копысова Л.Е. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **30, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство пристройки к зданию, для объектов общественно-делового значения, площадью 35,9 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 374 260 рублей по состоянию на 01 января 2019 года,
- земельного участка с кадастровым номером **34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра с административными помещениями, для общего пользования (уличная сеть), площадью 1474,02 кв.м., расположенного по адресу: **** (участок **), равной его рыночной стоимости в размере 13657 164 рубля по состоянию на 01 января 2019 года,
- земельного участка с кадастровым номером **32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство пристройки к жилым домам под торговый центр с административными помещениями, для объектов жилой застройки, площадью 3 148 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 29167 007 рублей по состоянию на 01 января 2019 года,
- земельного участка с кадастровым номером **37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра с административными помещениями, для общего пользования (уличная сеть), площадью 550,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, участок **, равной его рыночной стоимости в размере 5740 038 рублей по состоянию на 01 января 2019 года,
- земельного участка с кадастровым номером **881, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, для размещения объектов торговли, площадью 605 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6307 161 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **881 и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **30, **34, **32, **37, соответственно, плательщиком земельного налога и арендной платы. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство нарушает её права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога и арендной платы в завышенном размере.
В судебном заседании (до объявления перерыва) представитель административного истца Клименко Е.В. на требованиях, изложенных в административном иске, настаивает.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание представителя не направило, суду представило заявление, в котором просит провести судебное заседание в отсутствие представителя, возражает против удовлетворения заявленных в административном иске требований.
Определением суда от 12 ноября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю), администрация города Перми, а также сособственники и соарендаторы земельных участков.
Заинтересованное лицо администрация города Перми явку представителя в судебное заседание не обеспечила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. В направленном суду отзыве на административный иск просила отказать в удовлетворении заявленных требований по тому основанию, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие недостоверность сведений об объектах недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости.
Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, правовую позицию по заявленным требованиям не высказали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что К. является сособственником земельного участка с кадастровым номером **881 и соарендатором земельных участков с кадастровыми номерами **30, **34, **32, **37, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **881, следовательно, плательщиком земельного налога, кроме того, соарендатором земельных участков с кадастровыми номерами **30, **34, **32, **37, следовательно, плательщиком арендной платы, учитывая, что в соответствии с Законом Пермского края от 07 апреля 2010 года N 604-ПК "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, К. вправе оспорить кадастровую стоимость указанных земельных участков.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость каждого земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и для земельного участка с кадастровым номером **30 составила 584746,38 рублей, для земельного участка с кадастровым номером **34 - 21316807,79 рублей, для земельного участка с кадастровым номером **32 - 44355448,79 рублей, для земельного участка с кадастровым номером **37 - 8699170,78 рублей, для земельного участка с кадастровым номером **881 - 9197843,55 рубля.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении каждого объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке от 21 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **30 по состоянию на 01 января 2019 года составляет 374 260 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **34 по состоянию на 01 января 2019 года - 13657 164 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **32 по состоянию на 01 января 2019 года - 29167 007 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **37 по состоянию на 01 января 2019 года - 5740 038 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **881 по состоянию на 01 января 2019 года - 6307 161 рубль.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями. Так, оценщик Б. является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет необходимое образование в области оценки, стаж работы в сфере оценочной деятельности, ответственность оценщика застрахована страховой организацией.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения, то есть того сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, на территории города Перми за 4 квартал 2018 года, определилосновные факторы, влияющие на цену объектов оценки, а также диапазон цен, установившийся на участки, аналогичные объектам оценки.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанного на получении стоимости объектов оценки путем сравнения оцениваемых объектов с объектами-аналогами. Данный подход наиболее полно учитывает цель оценки и обеспечен исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков коммерческого назначения оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для оцениваемых участков. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Возражения на административный иск со стороны административного ответчика не могут быть приняты во внимание с учетом следующего.
Суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов.
Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, административным ответчиком не представлено, сведений об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено. Ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
Само по себе превышение рыночной стоимости объектов, определенной независимым оценщиком и не оспоренной надлежащими доказательствами, над кадастровой стоимостью, установленной в ходе массовой оценки, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска. Данное обстоятельство свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что в свою очередь повлекло нарушение прав административного истца, как плательщика земельного налога и арендной платы, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 09 ноября 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Копысовой Ларисы Евгеньевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **30, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство пристройки к зданию, для объектов общественно-делового значения, площадью 35,9 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 374 260 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **34, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра с административными помещениями, для общего пользования (уличная сеть), площадью 1 474,02 кв.м., расположенного по адресу: **** (участок **), равной его рыночной стоимости в размере 13 657 164 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство пристройки к жилым домам под торговый центр с административными помещениями, для объектов жилой застройки, площадью 3 148 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 29 167 007 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство торгового центра с административными помещениями, для общего пользования (уличная сеть), площадью 550,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, участок **, равной его рыночной стоимости в размере 5 740 038 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **881, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, для размещения объектов торговли, площадью 605 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 307 161 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков считать 09 ноября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.
Судья подпись
Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка