Дата принятия: 25 июня 2020г.
Номер документа: 3а-187/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 июня 2020 года Дело N 3а-187/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО "Строительно-путевое предприятие" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником и арендатором 3 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Волгодонске. Определение размера налоговой базы по уплате земельного налога и арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, представил заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие, уточнил административный иск с учётом выводов заключения эксперта о рыночной стоимости. Суд посчитал возможным рассмотреть в отсутствие представителя административного истца согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители Администрации и КУИ г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 6438 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешённое использование - под производственной базой кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года 7 539 992,46 рублей;
2) площадью 2156 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - площадка для стоянки производственной техники кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года 4 124 557,36 рублей.
Административный истец по договору аренды пользуется земельным участком площадью 2958 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - производственная база, кадастровая стоимость по состоянию на 20 декабря 2018 года 3 451 423,98 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Остальные земельные участки в их настоящих характеристиках были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога по правилам Налогового кодекса РФ и размер арендной платы административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил 3 отчета оценщика от 17 декабря 2019 года, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков отличается от кадастровой в диапазоне от 78,5 до 89,9 %.
Заявление правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 17 января 2020 года (дата обращения в комиссию - 26 декабря 2019 года). В решении комиссии указано на наличие 3 нарушений требований федерального стандарта оценки - ФСО N 3, N 7, влияющих на результат оценки.
Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" (заключение от 10 июня 2020 года N 0159/Э).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости каждого составляет:
1) участка площадью 6438 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 3 800 000 рублей;
2) площадью 2156 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 2 256 000 рублей;
3) площадью 2958 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) - 1 986 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы 2 выборки объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемых сегментах рынка (участки под индустриальную застройку и коммерческую застройку - участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) с учетом даты определения кадастровой стоимости.
В качестве объектов-аналогов использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске из приведённых сегментов рынка в рамках выявленных интервалов стоимости, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблицам выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N N28-30. Применение конкретных корректировок применительно к каждому участку экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, с приведением математических действий, исходя из разницы между исследуемыми земельными участками и описанием аналогов в объявлениях.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, главы 10 КАС РФ, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий (в данном случае в пределах 50 % отклонений), доказательств обратного не представлено. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 6438 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - под производственной базой в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 800 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2156 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - площадка для стоянки производственной техники в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 256 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 2958 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - производственная база в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2018 года в сумме 1 986 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 26 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ЗАО "Строительно-путевое предприятие" 43 174,84 рублей в пользу ООО СЭО "Ростовский центр экспертиз" за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
