Решение Пензенского областного суда от 28 ноября 2019 года №3а-187/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2019 года Дело N 3а-187/2019
Именем Российской Федерации
28 ноября 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкрегионгаз" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кузнецкрегионгаз" (далее - ООО "Кузнецкрегионгаз", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28 724 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 7034000 руб.
В судебном заседании после проведения по делу повторной судебной экспертизы представитель административного истца ООО "Кузнецкрегионгаз" Шепотько А.В. (доверенность от 6 августа 2019 г.) уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 8100 168 руб.; просил удовлетворить требования с учетом уточнения.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Панин А.А. (доверенность от 28 мая 2019 г.) и ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседании возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по результатам повторной экспертизы, не соглашаясь с ее выводами; полагали, что следует руководствоваться результатами проведенной по делу первоначальной экспертизы.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеется заявление представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области Сержантовой О.В. (доверенность от 14 августа 2017 г.) с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и отзыв с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда (т. 1 л.д. 137-138), отзыв на иск представителя Управления Росреестра по Пензенской области Гнидиной Т.Ю. (доверенность от 14 мая 2019 г.) с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда.
Заинтересованные лица администрация г. Кузнецка Пензенской области, Комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области (далее - КУИ г. Кузнецка), будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеется отзыв на иск представителя администрации г. Кузнецка Пензенской области Селезневой В.В. (доверенность от 17 сентября 2019 г.) с просьбой об оставлении требований административного искового заявления без удовлетворения (т. 1 л.д. 222-223) и ходатайство представителя Мартыновой Т.Ю. (доверенность от 21 января 2019 г.) с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя, ходатайство председателя КУИ г. Кузнецка Садовникова П.Г. (постановление администрации г. Кузнецка от 9 августа 2012 г.) с просьбой о об отказе в удовлетворении требований по причине неправильного подбора аналогов, отсутствия права на оспаривание кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 227, 244-247) и его же ходатайство рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя администрации Кузнецкого района Пензенской области Зубаревой О.С. (доверенность от 5 июля 2017 г.) прекращен процессуальный статус данного лица в качестве заинтересованного.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 10 сентября 2004 г. N 151 (т. 1 л.д. 108-111), дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 26 апреля 2013 г. (т. 1 л.д. 115), дополнительного соглашения от 19 февраля 2019 г. (т. 1 л.д. 119) общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28 724 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 27 августа 2019 г. N КУВИ-001/2019-21019700 (т. 1 л.д. 94-96).
Согласно расчету арендной платы арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, площади, а также величины ключевой ставки Банка России (т. 1 л.д. 120).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Кузнецкрегионгаз" вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше названного земельного участка. Доводы заинтересованных лиц администрации г. Кузнецка Пензенской области и КУИ г. Кузнецка об обратном противоречат вышеуказанным нормам права, установленным судом обстоятельствам, потому отвергаются.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 12140773,08 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 июня 2019 г. N КУВИ-001/2019-12561767 (т. 1 л.д. 5).
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, следует считать 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 5 августа 2019 г. N 71/19, подготовленный оценщиком ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 7034 000 руб.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту АНО "Пензенская судебная экспертиза" Чикиной Е.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 25 сентября 2019 г. N 27/19, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 10866 000 рублей (т. 1 л.д. 164-192).
Суд, проанализировав заключение эксперта АНО "Пензенская судебная экспертиза" Чикиной Е.В. от 25 сентября 2019 г. N 27/19 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве надлежащего и достоверного доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.
Так, заключение эксперта не содержит анализа рынка, включающего в себя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, с указанием интервала значений цен, что не соответствует требованиям раздела V Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611.
Кроме того, вопреки содержащемуся в экспертном заключении утверждению о том, что рынок земельных участков недостаточно динамичен и найти достаточное количество предложений, актуальных дате оценки, не представляется возможным (т. 1 л.д. 175 оборот), им же без достаточных оснований рынок недвижимости был охарактеризован как активный, в связи с чем применена поправка на уторгование в размере 11,5% (корректировочный коэффициент 0,885), предусмотренная Справочником оценщика недвижимости под ред. Лейфера, 2017 год, для активного рынка (т. 1 л.д. 180-181).
Также экспертное заключение содержит противоречие при обосновании необходимости применения корректировки на категорию земельного участка. Так, указывая на то, что рынок недвижимости "не реагирует" на рыночную стоимость между землями различной категории, но сходного функционального назначения (т. 1 л.д. 185), эксперт при сравнении земельных участков различных категорий применил поправку на категорию земельного участка (введение которой предполагает "сглаживание" отличий). При этом размер данной поправки определен экспертом самостоятельно расчетным путем (без применения какого-либо справочника и методики), а в качестве одного из исходных данных для расчета этой поправки им использована кадастровая стоимость земельного участка, которая сама является предметом спора (т. 1 л.д.185-185 оборот).
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу и допроса эксперта Чикиной Е.В. приведенные выше недостатки и противоречия экспертного заключения устранены не были.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного заключения эксперта судом по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В. Согласно заключению эксперта от 19 ноября 2019 г. N ОКС-19/11/19-02 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 8100 168 руб. (т. 2 л.д. 15-83).
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы от 19 ноября 2019 г. N ОКС-19/11/19-02, суд принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, как наиболее полно учитывающего цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах, является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N учтена информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков, под производственно-складское назначение и приближенное к нему.
После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования. Экспертом были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для объектов-аналогов N 2, N 3, N 4), на местоположение (для объектов-аналогов N 1, N 2, N 3), на подъездные пути, замощение, наличие железнодорожного тупика (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт-оценщик Ворфоломеев С.В., составивший вышеуказанное экспертное заключение N ОКС-19/11/19-02, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Судом установлено, что вопреки утверждению ответчиков и заинтересованного лица экспертом корректно осуществлен отбор объектов-аналогов по принципу сопоставимости, основанному на установлении наибольшего сходства. При этом за длительный период времени (с 2015 года) имелось лишь одно предложение о продаже земельного участка указанного сегмента рынка по г. Кузнецку, чем и объясняется объем соответствующего анализа, проведенного экспертом; в связи с чем эксперт вынужденно расширил географию поиска, приняв в качестве объектов-аналогов расположенные в других населенных пунктах; при этом экспертом применена корректировка на местоположение для объектов-аналогов N 1, N 2, N 3, в связи с чем замечание отзыва заинтересованного лица КУИ г. Кузнецка о их несопоставимости с объектом оценки судом отклоняется.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о недостаточности информации о местоположении объекта-аналога N 3 судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее. Объявление содержит сведения о его местонахождении на территории завода "Стройдеталь" и въезде с новой дороги ул. Белинского г. Каменка. Недостатки информации в объявлении (о наличии (отсутствии) автомагистралей, железнодорожной ветки и т.п.) были восполнены экспертом сведениями из публичной кадастровой карты и общедоступными сведениями, согласно которым завод "Стройдеталь" располагается между улицами Суворова, Ворошилова и Белинского. Таким образом, эксперт с достаточной степенью достоверности установил необходимую информацию, позволившую сделать суждение об отсутствии железнодорожной ветки (так как она отсутствует на территории всего завода), наличии выезда на дорогу и расположении относительно от крупных автомагистралей; при этом расположение красной линии застройки не является значимым ценообразующим фактором для земель с данным видом разрешенного использования.
Судом установлено, что экспертом было учтено наличие замощения на земельном участке - объекте-оценки, в связи с чем введена соответствующая корректировка для всех объектов-аналогов.
Минимальное значение данной корректировки объяснено экспертом ненадлежащим состоянием замощения, а также отсутствием значимости данного ценообразующего фактора за пределами г. Пенза, с чем суд соглашается.
Оценивая возражения представителей административных ответчиков и заинтересованного лица в части выводов эксперта Ворфоломеева С.В., суд полагает, что ими не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения N ОКС-19/11/19-02.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 19 ноября 2019 г. N ОКС-19/11/19-02 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 8100 168 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось, выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 20 августа 2019 года.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту АНО "Пензенская судебная экспертиза". Согласно счету АНО "Пензенская судебная экспертиза" стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (т. 1 л.д. 156).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административный ответчик не был согласен с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, при этом назначение судебной экспертизы по делу (первоначальной) связано с процессуальным поведением административного ответчика, заявившим такое ходатайство.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам повторной судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 33 %). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
Установленные судом обстоятельства является основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу АНО "Пензенская судебная экспертиза".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкрегионгаз" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 28 724 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 8100 168 (восемь миллионов сто тысяч сто шестьдесят восемь) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу автономной некоммерческой организации "Пензенская судебная экспертиза" расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Кузнецкрегионгаз" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 20 августа 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2019 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка