Решение Хабаровского краевого суда от 18 декабря 2018 года №3а-187/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2018 года Дело N 3а-187/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Лыткиной А.С., с участием представителя административного истца ПАО "Амурский судостроительный завод" Битаровой И.С., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО "Амурский судостроительный завод" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "Амурский судостроительный завод" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:25, площадью 1 376 823 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 139 059 000 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. определена в размере 2 493 564 135,3 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. Отчетом об оценке от 1.05.2018 N 17-01.256/2, выполненным ООО "Центр развития инвестиций", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 139 059 000 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Битарова И.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки по своим характеристикам (площадь, место расположения, передаваемые имущественные права) существенно отличаются от характеристик объекта оценки, что противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1, пункта 22 ФСО N 7. Корректировка на имущественные права оценщиком не произведена, не учтено, что объект оценки принадлежит административному истцу на праве аренды, в качестве аналогов использованы земельные участки, находящиеся в собственности. В качестве элементов сравнения оценщиком не использовано соотношение площади земельного участка и площади его застройки, его физические свойства. Потенциальные объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Допустимых доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, административным истцом не представлено.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва администрации города Комсомольска-на-Амуре следует, что заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При разнице между кадастровой и рыночной стоимостью в 94 %, положительное экспертное заключение на Отчет отсутствует. Отсутствие фотофиксации объекта и противоречие в датах осмотра позволяют сделать вывод о том, что в нарушение требований пункта 5 ФСО N 7 осмотр объекта оценки фактически не производился. Расчет корректировки на наличие железнодорожной ветки является необоснованным, вводит в заблуждение, что является нарушением статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 8 ФСО N 3. В Отчете не приведены формулы для определения коэффициента "доля обратно-прапорциональная общей валовой коррекции", что не позволяет проверить правильность определения значения весового коэффициента по каждому объекту-аналогу. Не произведена корректировка на передаваемые имущественные права, не учтено, что объектом оценки административный истец владеет на праве аренды. Отказ от корректировки на наличие инженерной инфраструктуры не обоснован, не применена корректировка на транспортную доступность, не верно применен коэффициент по виду разрешенного использования для объектов-аналогов по Северному шоссе,12. Подобранные аналоги не сопоставимы с объектом оценки по площади, назначения, фактическому использованию, инфраструктуре, экономическим и ценообразующим факторам, относятся к другому сегменту рынка. Отчетом об оценке, выполненным по заказу Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре, рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 1 182 691 000 руб.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Свидетель N1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 6039/3 аренды земельного участка от 02.02.2012, заключенного между Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ОАО "Амурский судостроительный завод" (организационно-правовая форма изменена на ПАО), последнее является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 27:22:031702:25, общей площадью 1 376 823 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, с целью использования объекта промышленности - промышленной площадки. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (приложение к Договору). Срок договора определен с 1.03.2012 по 1.03.2022 (пункт 2.1. Договора).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04 января 2015 года, составляет 2 493 564 135,3 руб., определена по состоянию на 01 января 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что 25.05.2018 г. административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом в Комиссию был представлен Отчет об оценке от 1.05.2018 N 17-01.256/2, выполненный оценщиком ООО "Центр развития инвестиций" Свидетель N1 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года составляет 139 059 000 руб.
Решением Комиссии от 13.06.2018 N 18 заявление отклонено по тем основаниям, что согласно представленным замечаниям администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщик для объекта-аналога N 2 учитывает разные виды разрешенного использования, соответственно разные коэффициенты для определения арендной платы, что вводит в заблуждение пользователей отчета и является нарушением пункта 5 ФСО N 3.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal), официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре, раздел "Продажа объектов имущества муниципальной собственности": Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (https://kmscity.ru).
Исходя из законодательно разрешенного и фактического использования оцениваемого земельного участка под объекты промышленного назначения, оценщик отнес его к сегменту земельных участков под производственно-складскую застройку.
Критериями отбора сопоставимых объектов явились:
-возможность идентификации земельных участков, предлагаемых в публичной оферте, в базе Государственного кадастра недвижимости;-назначение: земли под производственно-складскую застройку;
-имущественные права: земельные участки на праве собственности.
При анализе рынка земельных участков под производственно-складскую застройку в расчетную выборку отобраны 8 объектов-аналогов, характеристики которых представлены в таблице N 14-1 Отчета.
В качестве ценообразующих факторов оценщик выделил: имущественные права, зону и подзону градостроительной ценности, дату продажи, вид разрешенного использования, инженерную инфраструктуру, расположение относительно автомагистрали, наличие ж/д ветки на земельном участке.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на время продажи, местоположение (кроме объектов-аналогов NN 4,5), наличие ж/д ветки на земельном участке (кроме объекта-аналога N 3), площадь. Расчет и описание корректировок представлены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок мотивирован.
После проведенных корректировок оценщиком проведена проверка надежности полученных результатов. Определен доверительный интервал от 56 руб./м2 до 210 руб./м2. В дальнейшем расчете использованы аналоги NN 1,2,3,4,5,7,8.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 139 059 123 руб. (1 м2 - 101 руб.)
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний оценщика Свидетель N1 следует, что при проведении оценки для целей установления и оспаривания кадастровой стоимости, в отношении оцениваемого земельного участка оценивается право собственности, следовательно, корректировка на имущественные права не требуется. В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 при определении рыночной стоимости земельного участка для внесения ее в государственный кадастр недвижимости, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Следовательно, исходя из целей оценки, соотношение площади земельного участка к площади его застройки, не является ценообразующим фактором. Поскольку объект оценки и все аналоги расположены в Центральном округе г. Комсомольска-на-Амуре в застроенных районах, обеспеченных подведенными коммуникациями, корректировка на наличие инженерной инфраструктуры не требуется. Поскольку объект оценки и все аналоги расположены вблизи автомагистралей, корректировка на транспортную доступность не требуется.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (производственно-складская застройка) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, по которым имеются различия объектов-аналогов с объектом оценки, расчеты корректировок приведены в Отчете.
Расчет корректировки на наличие железнодорожной ветки определен методом парного сравнения, который предполагает наличие пары схожих объектов, отличающихся только одним (исследуемым) признаком параметром. Поскольку, оценщику не удалось подобрать такую пару, он предварительно один объект из пары скорректировал до второго объекта.
Доводы о необходимости применения корректировки на имущественные права с учетом того, что объект оценки находится у административного истца на праве аренды, являются не обоснованными.
В соответствии с пунктом 3 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Учитывая, что целью оценки является установление рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости, оценщик обоснованно, не учитывал, что объект оценки находится на праве аренды у административного истца, проведя оценку исходя из права собственности.
Доводы о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N7, являются не обоснованными.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (01.01.2012 г.) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
Доводы о необходимости предоставления положительного экспертного заключения на Отчет являются не обоснованными.
До 01.07.2016г. в абзаце шестом части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в перечне документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости содержалось требование о предоставлении положительного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (при превышении кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 %).
С вступлением в силу Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ указанная норма утратила силу.
Пунктом 5 части 2 статьи 246 КАС РФ также предусматривалось предоставление в суд положительного экспертного заключения на отчет.
Федеральным законом от 29.07.2017г. N 274-ФЗ пункт 5 части 2 статьи 246 КАС РФ признан утратившим силу.
Обстоятельства, на которые ссылаются Правительство Хабаровского края, Администрация города Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Представленная администрацией города Комсомольска-на-Амуре электронная копия Отчета N 2288/17 от 23.11.2017г., выполненного оценщиком ООО "Центр экономического содействия" (г. Тюмень), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 1 182 691 000 руб., не отвечает требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, подлинник Отчета суду не представлен.
Кроме того, в соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В нарушение приведенной нормы объем доступных оценщику данных в Отчете не приведен, в качестве аналогов для объекта оценки, расположенного в г. Комсомльске-на-Амуре, отобрано 3 объекта, два из которых расположены в г. Хабаровске.
В силу пункта 4 ФСО N 3 устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость представляет собой профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Достоверность этого суждения в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки.
Предусмотренный ФСО N 7 порядок проведения оценки в Отчете N 2288/17 не соблюден.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию административный истец обратился 25.05.2018, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Публичного акционерного общества "Амурский судостроительный завод" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 376 823 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года в размере 139 059 000 на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 25 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 21 декабря 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка