Решение Белгородского областного суда от 26 декабря 2017 года №3а-187/2017

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2017 года Дело N 3а-187/2017
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Барышевой М.Г.,
с участием представителя административного истца публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (ПАО "ФСК ЕЭС") Тарасова С.О., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области Шунаева А.Н.,
в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, представителя заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ПАО "ФСК ЕЭС" (далее - административный истец), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235, площадью 123469+/-123 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, под ПС "Губкин-330 кВ", расположенного по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Ударников, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного участка в размере его рыночной стоимости - 50499000 руб. по состоянию на 01.01.2011 года, на период с 01.01.2016 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Датой подачи заявления административный истец просил считать 12.12.2016.
Административный истец находит завышенной кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 102985492,90 руб., что влияет на размер арендной платы за пользование данным участком, которая рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01 января 2011 года, ПАО "ФСК ЕЭС" представило отчет N 142-4-7PM-2016 от 30.09.2016 года, составленный оценщиком АО "МКД Партнер" (далее - отчет об оценке N 142-4-7PM-2016).
На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение N653/16-st от 15.11.2016, составленное заместителем председателя Экспертного Совета МСНО-НП "ОПЭО".
Административный истец 12.12.2016 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая приняла решение об отклонении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 142-4-7PM-2016.
На основании определения Белгородского областного суда от 17.07.2017 по делу проведена судебная экспертиза экспертом - оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты Гончаровой Ольгой Витальевной. На разрешение эксперта были поставлены вопросы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01 января 2011 года, а также об установлении соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности.
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом Х составлено заключение N 067.04-0854 от 04.12.2017, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01 января 2011 года - 109 255 000 рублей, что выше кадастровой стоимости на 6 %.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчет об оценке N142-4-7PM-2016.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области, заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа не возражали против удовлетворения административного иска, полагая единственно достоверной рыночную стоимость, определенную в результате проведения судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, будучи надлежащими образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Суд полагает отказать в удовлетворении иска по нижеприведенным мотивам.
Установлено, что ПАО "ФСК ЕЭС" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235, площадью 123469+/-123 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, под ПС "Губкин-330 кВ", расположенного по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Ударников, на основании договора аренды от 10.12.2010 N 24ю/87ар-11-5 с арендодателем - администрацией Губкинского городского округа Белгородской области.
Расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости. Указанные обстоятельства подтверждаются договором аренды от 10.12.2010 N 24ю/87ар-11-5 (в том числе приложением к договору, в котором содержится расчет арендной платы).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 установлена по состоянию на 01 января 2011 года постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" и составляет 102985492,90 руб. (согласно кадастровой справке от 31.08.2016).
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Учитывая расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235, за административным истцом признается право на пересмотр кадастровой стоимости этого участка (статья 245 КАС РФ, статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Такой датой в данном случае является 01 января 2011 года, что подтверждается постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области". В связи с чем, юридическое значение по делу имеет рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01.01.2011.
Материалы дела содержат два доказательства, которые направлены на подтверждение указанного юридически значимого обстоятельства: отчет об оценке N142-4-7PM-2016 и заключение эксперта Х
Согласно заключению эксперта Х (N067.04-0854 от 04.12.2017) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01 января 2011г. составляет 109 255 000 рублей.
Данное заключение эксперта содержит вывод о несоответствии отчета N 142-4-7PM-2016 от 30.09.2016 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; оценка земельного участка определена сравнительным подходом, методом многомерного корреляционно-регрессионного анализа, который не отражает действительную рыночную ситуацию; при наличии достаточного количества рыночной информации по земельным участкам индустриальной застройки оценщик АО "МКД Партнер" не использует метод сравнительного анализа продаж; отчет вводит пользователя отчета в заблуждение. В связи с чем, эксперт Х пришла к выводу о том, что оценщиком АО "МКД Партнер" в отчете N 142-4-7PM-2016 от 30.09.2016 об оценке земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки: п.п. 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2011 N 611, п.п. 5, 10, 11, 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, п. 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которые повлияли на величину рыночной стоимости земельного участка.
Отраженные экспертом в исследовательской части нарушения, допущенные оценщиком АО "МКД Партнер", действительно являются существенными, влияющими на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого участка: не исследован рынок и не приведен анализ рынка, при оценке сравнительным подходом оценщиком использованы аналоги, которые не сопоставимы по местоположению, а именно, аналоги NN1,2, расположенные в городе Белгороде, и аналог N 3, расположенный в пос. Дубовое Белгородского района Белгородской области, при том, что в открытом доступе имеется достаточное количество аналогов, расположенных в том же районе, что и объект оценки, расширение территории поиска объектов-аналогов не обосновано оценщиком. Кроме того, экспертом выявлены нарушения в применении корректировок к объектам-аналогам.
Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка, примененные методы оценки основаны на федеральных стандартах оценки, в связи с чем, ставить заключение эксперта Х под сомнение оснований не имеется.
Отчет об оценке N142-4-7PM-2016, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года, не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Положительное экспертное заключение N653/16-st от 15.11.2016 на вышеназванный отчет не имеет решающего значения в оценке доказательств и по существу не опровергает выводы эксперта Х
Протокольным определением суда от 26.12.2017 отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о признании недопустимым доказательством заключения эксперта N 067.04-0854 от 04.12.2017 на основании статей 59, 61 КАС РФ ввиду отсутствия признаков нарушения предусмотренного КАС РФ и иными федеральными законами порядка назначения и проведения экспертизы, доводы стороны административного истца о заинтересованности эксперта Х являются необоснованными.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Определение рыночной стоимости земельных участков возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Возражая против заключения эксперта, сторона административного истца заявила о том, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 необходимо соотносить с рыночной стоимостью другого земельного участка с кадастровым номером 31:03:0408002:121 (стоимость 1 кв.м которого 320,3 руб. согласно отчету об оценке N 17-20481 от 17.03.2017), учитывая, что расстояние между указанными участками небольшое - 0,64 км. Однако, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:03:0408002:121 не имеет юридического значения и не может свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта, поскольку земельные участки имеют различные индивидуальные характеристики, влияющие на их оценку: разная категория земель, площадь, местоположение. Кроме того, административный истец приводит рыночную стоимость участка с кадастровым номером 31:03:0408002:121 на иную дату, отличную от даты оценки. При таких обстоятельствах, сравнение рыночной стоимости двух вышеуказанных участков не имеет информативного (показательного) значения для оценки заключения эксперта как доказательства.
Представитель административного истца ссылался на неправильный подбор объектов-аналогов, заявив об отсутствии исчерпывающей информации относительно размещения на данных объектах какой-либо недвижимости. Как указал представитель административного истца, в случае наличия улучшений на земельных участках, принятых в качестве объектов-аналогов, цены последних необходимо было скорректировать в меньшую сторону. С такими утверждениями согласиться невозможно, поскольку во всех использованных экспертом предложениях о продаже объектов-аналогов указано о продаже только земельного участка. В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта; при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Заявляя о необходимости корректировки в сторону уменьшения цены объектов-аналогов, административный истец не указал, какая конкретно корректировка должна быть применена, и чем она предусмотрена, что свидетельствует о формальном и непроверяемом характере соответствующего довода.
Выражая несогласие с примененным экспертом источником информации при расчете размера корректировки на площадь земельного участка (А.Д. Власов "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1 (40), 2005), административный истец не обосновал невозможность использования данного источника и не опроверг его достоверность на дату оценки.
Представитель административного истца в опровержение достоверности заключения эксперта сослался на письмо АО "МКД Партнер" от 18.12.2017 N229, подписанное директором Московского филиала АО "МКД Партнер" А.А Кутявиным. В данном письме подвергнуты анализу и критике выводы эксперта, содержащиеся в заключении N 067.04-0854 от 04.12.2017.
Вышеуказанное письмо от 18.12.2017 N 229 является субъективным мнением физического лица, достоверность которого не обеспечена каким-либо правовым механизмом. Соответственно, достоверным и достаточным доказательством данное письмо признать нельзя (ст. 84 КАС РФ), истинность изложенных в нем суждений ничем не гарантирована.
Исходя из положений части 1 статьи 59 КАС РФ, допустимость и достоверность доказательства обеспечивается порядком его получения, предусмотренным либо КАС РФ, либо другим федеральным законом.
Законодательством не предусмотрена возможность опровержения заключения эксперта письмом физического или юридического лица.
Если считать содержание данного письма частью объяснений административного истца, то их также недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Кроме того, в данном письме не содержатся факты, которые могли бы поставить под сомнение объективность выводов эксперта: по поводу использования аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по местоположению, отсутствия в отчете об оценке возможности использования справочника оценщика, 2014 года издания, неуказания источника, в котором был размещен "Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков" ООО "РусБизнесПрайсИнформ", неприменения корректировки на местоположение (относительно расположения в черте населенного пункта) к двум аналогам, а также по поводу отсутствия научной или методологической основы применения корректировки на инженерную инфраструктуру.
Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения, ввиду чего отсутствовали предусмотренные законом основания (ст. 83 КАС РФ) для назначения повторной экспертизы. Ходатайство стороны административного истца о назначении повторной экспертизы было отклонено протокольным определением от 26.12.2017 года.
Учитывая вышеизложенное, заключение эксперта является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости участка на 01.01.2011, не опровергнутым по существу.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная экспертом Х, превышает его кадастровую стоимость.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.
Административный истец просил установить рыночную стоимость участка в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.
Установив, что по результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного участка превышает его кадастровую стоимость, суд приходит к выводу, что отсутствует факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, то есть отсутствует одно из необходимых условий для удовлетворения иска.
В связи с отказом в удовлетворении иска, судебные расходы, понесенные администрацией Губкинского городского округа Белгородской области по оплате экспертизы в сумме 45 000 руб. (согласно платежному поручению N 91996 от 28.07.2017, определению судьи Белгородского областного суда от 08.12.2017 о перечислении эксперту денежных средств) подлежат возмещению данному органу местного самоуправления за счет административного истца на основании статей 103, 111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:04:0901006:235 по состоянию на 01.01.2011.
Взыскать с ПАО "ФСК ЕЭС" в пользу администрации Губкинского городского округа Белгородской области 45 000 рублей в качестве возмещения судебных расходов по оплате экспертизы.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 9 января 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка