Решение Калининградского областного суда от 30 октября 2020 года №3а-186/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2020 года Дело N 3а-186/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тращенковой О.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Евро-Ойл" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Евро-Ойл" обратилось в суд с названными выше административными исковыми требованиями, указав, что на основании договора N 009610 на передачу в аренду городских земель от 19 сентября 2008 года с учетом последующих соглашений об изменении и дополнении данного договора Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 N 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на указанную дату установлена в размере 42 122 933 рублей 55 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный реестр недвижимости 06 февраля 2020 года. Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету, выполненному оценщиком ООО "Декорум" Швецовым М.А., по состоянию на 01 января 2019 года составляет 25 800 000 рублей. Таким образом, утвержденная Постановлением Правительства Калининградской области кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на эту же дату, что влечет за собой необоснованное завышение размера уплачиваемой Обществом арендной платы. Ссылаясь на положения КАС РФ и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", ООО "Евро-Ойл" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, арендатором которого Общество является с 19 сентября 2008 года, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 25 800 000 рублей.
Представитель административного истца Ерицян В.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске, просил удовлетворить.
Представитель административного ответчика - Правительства Калининградской области в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, представил пояснения по существу административного искового заявления, в которых указал, что Управление не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело просил рассмотреть в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Жамова А.Б. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО "Декорум" Швецовым М.А., полагала, что представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством, содержит недостоверные сведения, выполнен с нарушением требований законодательства. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка исходя из стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, то есть в размере 34 518 899 рублей.
Представитель заинтересованного лица - ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгарева А.А. в судебном заседании также возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу на праве аренды, в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО "Декорум" Швецовым М.А., указав, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства, изложенные в нем сведения являются недостоверными. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, то есть в размере 34 518 899 рублей.
Выслушав представителя административного истца Ерицяна В.В., представителей заинтересованных лиц - администрации городского округа "Город Калининград" Жамову А.Б. и ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгареву А.А., допросив эксперта Зингера Е.Я., исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.84 КАС РФ, обозрев материалы административного дела N 3а-31/2016, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения содержатся и в ст.22 Федерального закона от 03 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Так, согласно ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ, ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "Евро-Ойл" на основании договора N 009610 на передачу в аренду городских земель от 19 сентября 2008 года с учетом последующих соглашений об изменении и дополнении данного договора является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 N 788 утверждены результаты государственной кадастровой оценки недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года.
Кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Евро-Ойл" земельного участка по состоянию на указанную дату установлена в размере 42 122 933 рублей 55 копеек, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 февраля 2020 года. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 ст.66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, данным в п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется, в том числе, исходя из его кадастровой стоимости, несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца при уплате арендной платы. Таким образом, ООО "Евро-Ойл" вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Частью 1 ст.62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (ч.5 ст.247, ч.1 ст.248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, в данном случае на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года, а на административных ответчиках, при несогласии с заявленными требованиями, - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных ООО "Евро-Ойл".
В обоснование своих требований ООО "Евро-Ойл" представило отчет N 146-05/20 от 18 мая 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Декорум" Швецовым М.А., об оценке рыночной стоимости принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 25 800 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела представителем администрации городского округа "Город Калининград" было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.
Определением суда от 31 августа 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту - оценщику ИП Зиндеру Евгению Яковлевичу.
Согласно заключению эксперта N 8-25/2020 от 21 сентября 2020 года, рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 34 518 899 рублей.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Представитель ООО "Евро-Ойл", возражая против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 34 518 899 рублей, определенной заключением эксперта Зиндера Е.Я., ссылался на то, что судебная экспертиза проведена им с нарушениями требований закона, заключение также составлено с существенными нарушениями. Помимо этого, экспертом в качестве аналогов были подобраны объекты, несопоставимые с объектом оценки по местоположению и площади. Понижающие корректировки применены не были, применялись только повышающие корректировки, что ставит под сомнение объективность проведенного исследования. В заключении имеются противоречия. В частности, экспертом была использована повышающая корректировка на наличие коммуникаций в размере 8%, однако в то же время в заключении указано, что данные о коммуникациях отсутствуют.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Зиндер Е.Я. суду пояснил, что в ходе проведения экспертизы им были установлены 12 участков, которые могли быть использованы в качестве аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки, из них были отобраны 5 объектов, максимально приближенных по своим характеристикам к объекту исследования. Объект оценки расположен в черте г. Калининграда, Мамоновское шоссе является активно используемой дорогой федерального значения, имеет интенсивный транспортный трафик и удобное месторасположение, чем объект-аналог N 1. В то же время объекты-аналоги N N2,3 являются полностью равноценными с объектом исследования. Объект оценки имеет характеристики лучшие, чем объекты-аналоги NN 3, 4, а потому повышающие корректировки были применены к аналогам с целью увеличения их стоимости до стоимости объекта-оценки. Расчет размера корректировок производится им самостоятельно. При принятии решения об отсутствии необходимости применения корректировки на площадь объектов он руководствовался специальной литературой и тем обстоятельством, что стоимость объекта сама по себе не зависит от его площади, необходимо учитывать иные характеристики этого объекта. Также пояснил, что в заключении отсутствует указание на применение корректировки на наличие коммуникаций в размере 8%. Системообразующим видом инженерных сетей является электроснабжение. Каких-либо доступных коммуникаций к объекту-аналогу N 1 не имеется, в связи с чем только к данному объекту была применена повышающая корректировка на коммуникации. При проведении исследования были применены как повышающие, так и понижающие коэффициенты, что нашло отражение в самом отчете.
Оценив представленный стороной административного истца отчет, а также экспертное заключение, выполнение экспертом - оценщиком ИП Зиндером Е.Я. наряду с пояснениями, данными им в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверная величина рыночной стоимости указанного земельного участка определена экспертным заключением, выполненным Зиндером Е.Я., такое заключение, вопреки доводам представителя административного истца об обратном, в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена на основании материалов дела, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы и обоснованные ответы на поставленный вопрос. Из содержания заключения следует, что при проведении экспертизы экспертом применен сравнительный подход к оценке, основания, по которым не могут быть применены затратный и доходный подходы, подробно мотивированы. При определении величины рыночной стоимости земельного участка экспертом в рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, что обусловлено наличием предложений по продаже объектов-аналогов, подобрано пять объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с исследуемым участком, источники информации о которых приведены в отчете, применены корректировки на местоположение земельных участков (для объектов-аналогов NN 3,4,5), на коммуникации (для объекта-аналога N 1), на вид права (для объекта-аналога N 5). Также для всех объектов-аналогов была применена корректировка на условия продажи. Применение или отказ от применения корректировок оценщиком обоснованы.
Ссылки представителя административного истца на необоснованность применения экспертом исключительно повышающих корректировок, а также на наличие противоречий в заключении эксперта в части корректировки на коммуникации суд признает несостоятельными.
До начала производства экспертизы эксперт Зиндер Е.Я. предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, о чем им 10 сентября 2020 года дана соответствующая подписка, которая приобщена к заключению эксперта. В самом заключении эксперта отражены все необходимые сведения об эксперте и экспертной организации, оно заверено подписью эксперта и печатью.
Эксперт Зиндер Е.Я., как видно из материалов дела, является членом Российского Общества Оценщиков, членом экспертно-консультативного комитета Калининградского регионального отделения Российского Общества Оценщиков, обладает профессиональными знаниями в области оценки недвижимости, стаж его работы в оценочной деятельности составляет 24 года. Он имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации по направлению "Оценочная деятельность", удостоверение о повышении квалификации по программе " Финансово-экономическая судебная экспертиза", удостоверение о повышении квалификации по программе "Судебная экономическая экспертиза", его ответственность застрахована в Страховом доме "ВСК".
Таким образом, эксперт Зиндер Е.Я. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а составленное им экспертное заключение может быть признано допустимым доказательством величины рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 34 518 899 рублей.
В этой связи представленную стороной административного истца рецензию на заключение эксперта Зиндера Е.Я., о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям закона, а выводы эксперта о величине рыночной стоимости являются некорректными, суд оценивает критически.
Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, арендатором которого является ООО "Евро-Ойл", отличается от определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2019 года).
При таких обстоятельствах, установив, что рыночная стоимость земельного участка, арендатором которого является ООО "Евро-Ойл", по состоянию на 01 января 2019 года составляла 34 518 899 рублей, и кадастровая стоимость, установленная по состоянию на эту же дату, в размере 42 122 933 рублей 55 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, обязанного уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд, с учетом приведенных выше норм материального и процессуального права, приходит к выводу о том, что заявленные ООО "Евро-Ойл" административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года подлежит установлению в размере рыночной - 34 518 899 рублей.
Поскольку сведения о дате подачи административного иска о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать дату подачи ООО "Евро-Ойл" настоящего административного иска - 28 июля 2020 года. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Евро-Ойл" удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 27 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 34 518 899 (тридцати четырех миллионов пятисот восемнадцати тысяч восьмисот девяносто девяти) рублей.
Датой подачи ООО "Евро-Ойл" заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 28 июля 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 05 ноября 2020 года.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка