Решение Иркутского областного суда от 22 января 2020 года №3а-186/2019, 3а-18/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 января 2020 года Дело N 3а-18/2020
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Магик Я.А.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс" - Суворовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-18/2020 (3а-186/2019) по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация города Иркутска, ПАО "Сбербанк России", об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью "Глобэкс" является собственником следующих земельных участков:
- с кадастровым "номер изъят", площадью 2828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местоположение: "адрес изъят"
- с кадастровым "номер изъят", площадью 21833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местоположение: "адрес изъят".
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 3 июня 2010 года, количественные и качественные характеристики с момента постановки на государственный кадастровый учет не изменялись.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24 декабря 2009 года, количественные и качественные характеристики с момента постановки на государственный кадастровый учет не изменялись.
Земельные участки отнесены к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).
В связи с этим, кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2012 года по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет: для земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 2 928 818,2 рублей, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" - 22 611 346,45 рублей.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, административный истец обратился в ООО "К.", которое определилорыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2012 года: для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 2 327 444 рублей, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 15 654 261 рублей.
Исходя из кадастровой стоимости земельных участков исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.
11 июля 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением Комиссии от 25 июля 2019 года N 14.15 заявление отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.
2 сентября 2019 года административный истец повторно обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Уведомлением от 4 сентября 2019 года заявление не принято к рассмотрению в связи с истечением пятилетнего срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Обществом с ограниченной ответственностью "Глобэкс" заявлены требования:
- о восстановлении пропущенного пятилетнего срока на подачу в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местоположение: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, 15 654 261 рублей,
- об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местоположение: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, 2 327 444 рублей,
- возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой установленную судом рыночную стоимость.
Административное исковое заявление поступило в Иркутский областной суд 23 октября 2019 года.
Определением Иркутского областного суда от 27 ноября 2019 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, отличается от их кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 22 января 2020 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс" - Суворова Н.А. административные исковые требования поддержала, представила суду заявление об уточнении административных исковых требований, в котором заявлено об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 15 475 624 рубля для земельного участка с кадастровым "номер изъят", в размере 2 386 324 рубля для земельного участка с кадастровым "номер изъят".
Заявление административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс" об уточнении административных исковых требований принято к производству Иркутского областного суда.
В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Давтян Л.А. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 195-196 том 1).
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Иркутской области Карнаухова Т.В., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П., заинтересованного лица Администрации города Иркутска Ильина Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями и сведениями сайта Почта России, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области, Администрации города Иркутска (л.д. 149-151, 230-233 том 1, 22-23 том 2).
Представитель заинтересованного лица ПАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местонахождение: "адрес изъят", и земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местонахождение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, то есть до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года NN 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 N 274-ФЗ от 3 августа 2018 года N 312-ФЗ, от 28 ноября 2018 года N 451-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп и последующих изменений.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Обществу с ограниченной ответственностью "Глобэкс" принадлежат на праве собственности следующие земельные участки. Земельный участок с кадастровым "номер изъят", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местоположение: "адрес изъят", и земельный участок с кадастровым "номер изъят", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местонахождение: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (л.д. 178-194 том 1).
Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков с учетом уникальных характеристик объектов недвижимости ввиду необходимости уплаты справедливого земельного налога.
Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью "Глобэкс" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.
11 июля 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением Комиссии от 25 июля 2019 года N 14.15 заявление отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.
2 сентября 2019 года административный истец повторно обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Уведомлением от 4 сентября 2019 года заявление не принято к рассмотрению в связи с истечением пятилетнего срока, установленного статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что данные об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 17 июля 2014 года, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 11 июля 2019 года, затем повторно 2 сентября 2019 года, а в суд - 23 октября 2019 года, поэтому установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" пятилетний срок, исчисляемый с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, для обращения в суд пропущен.
Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении данного срока.
Суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного пятилетнего срока, поскольку первоначально в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области административный истец обратился 11 июля 2019 года, то есть до истечения указанного срока.
Суд также учитывает, что в Государственный реестр (кадастр) недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением количественных или качественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости.
Возможность восстановления данного срока разъяснена также в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных участков определена по Приложению N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 22 611 346 рублей 45 копеек для земельного участка с кадастровым "номер изъят", и 2 928 818 рублей 20 копеек для земельного участка с кадастровым "номер изъят".
Земельные участки отнесены к девятой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Общество с ограниченной ответственностью "Глобэкс" заключен договор на проведение оценки земельных участков от 1 июля 2019 года N 51КО/07/19 с Обществом с ограниченной ответственностью "К.".
Согласно отчету об оценке от 9 июля 2019 года N 02АК-07/19, составленному Обществом с ограниченной ответственностью "К.", по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 15 654 261 рубль, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 2 327 444 рубля.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельных участков при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан и организаций на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях установления соответствия представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2012 года, то есть на дату определения их кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 27 ноября 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
В заключении судебного эксперта содержатся выводы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (1 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что они расположены в "адрес изъят".
Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, определен сегмент рынка - рынок земельных участков для размещения производственных и административных зданий.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Экспертом в качестве трех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования, расположенные в "адрес изъят".
Эксперт не применял корректировку на местоположение, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги находятся в одном населенном пункте.
Эксперт исходил из фактического использования земельных участков, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, поэтому корректировка на вид разрешенного использования экспертом не применялась.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам N 1 и N2 в размере 2,84%, к объекту-аналогу N 3 в размере 2,20%.
Поскольку оцениваемые объекты и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного участка с кадастровым "номер изъят" для объекта-аналога N 1 - минус 13,48%, для объекта-аналога N 2 - минус 4,98%, для объекта-аналога N 3 - минус 4,33%; в отношении земельного с кадастровым "номер изъят" для объекта-аналога N 1 - 3,00%, для объекта-аналога N 2 - 13,12%, для объекта-аналога N 3 - 13,90%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере минус 15% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 17 и 20 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельных участков определены экспертом по состоянию на 1 января 2012 года в размере 15 475 624 рубля для земельного участка с кадастровым "номер изъят", в размере 2 386 324 рубля для земельного участка с кадастровым "номер изъят".
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2012 года - дату образования и определения кадастровой стоимости земельных участков - рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить административные исковые требования, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местонахождение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 15 475 624 рубля; а также кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местонахождение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 2 386 324 рубля.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 11 июля 2019 года, в суд - 23 октября 2019 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Кадастровая стоимость земельных участков, определенная на основании решения суда, применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации в порядке, изложенном в соответствующих нормативных правовых актах, в том числе в Налоговом кодексе Российской Федерации ( пункт 2.1 статьи 52, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1.1 статьи 391, пункт 2 статьи 403).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Поскольку указанная обязанность установлена федеральным законодательством, оснований для дополнительного возложения указанных обязанностей на ответчиков не имеется.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Глобэкс" удовлетворить.
Восстановить Обществу с ограниченной ответственностью "Глобэкс" пропущенный пятилетний срок на подачу в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 15 475 624 рубля (пятнадцать миллионов четыреста семьдесят пять тысяч шестьсот двадцать четыре) рубля, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной его рыночной стоимости в размере 2 386 324 (два миллиона триста восемьдесят шесть тысяч триста двадцать четыре) рубля, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 11 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 22 января 2020 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка