Дата принятия: 07 октября 2021г.
Номер документа: 3а-185/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2021 года Дело N 3а-185/2021
Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Ленковского С.В.,
с участием представителей:
административного истца Афанасьевой З.Л. - Никитина В.И.,
административных ответчиков Бюджетного учреждения Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В.,
Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Марковой Е.В.,
при секретаре Ивановой Т.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Афанасьевой З.Л к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении его кадастровой стоимости в размере равной рыночной стоимости,
установил:
Представитель административного истца Афанасьевой З.Л. - Карымов П.А. в интересах последней обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении его стоимости равной рыночной.
В обоснование заявленного требования истец указал на то, что Афанасьевой З.Л. на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером N площадью 2440 +/- 12 кв.м., расположенный в <адрес>, напротив дома N; категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины. Данный земельный участок зарегистрирован, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и предоставлен в аренду администрацией г. Чебоксары на основании договора аренды N 53/5533-К от 17.04.2017.
На данном земельном участке находится объект капитального строительства - производственно - складское здание с кадастровым номером N, которое ей принадлежит на праве собственности. Афанасьева З.Л. намерена приобрести указанный земельный участок в собственность, однако полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена и не соответствует его рыночной стоимости. Согласно выписке из ЕГРН от 19.04.2021 N КУВИ -002/2021 - 41244816 кадастровая стоимость составляет 7759078 рублей. В то время как согласно отчету NЗУ 106 -05/21, выполненного ФИО1 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 4018680 рублей.
Указанная кадастровая стоимость существенно превышает его действительную рыночную стоимость, что ведет к нарушению прав и законных интересов административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца Никитин В.И. административный иск поддержал; представитель Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных Чувашской Республики отношений Артемьева А.В. возражала против удовлетворения иска согласно отчету, представила письменный отзыв на указанный иск, по её ходатайству по делу судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. С заключением экспертизы она согласна и считает, что стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, указанном в экспертизе.
Представитель Министерства экономического развития и имущественных Чувашской Республики и Кабинета Министров Чувашской Республики Маркова Е.В. также возражала против удовлетворения иска об установлении стоимости земельного участка в размере, указанном в отчете, согласилась с заключением экспертизы и просила установить стоимость объекта в соответствии с заключением экспертизы.
Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике и администрации г. Шумерля Чувашской Республики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ " ФКП Росреестра" по Чувашской Республики представил письменный отзыв, согласно которого разрешение данного иска оставляют на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле и сведения, изложенные в отзывах, суд считает, что административный иск, подлежит удовлетворению частично.
Согласно материалам дела Афанасьевой З.Л. на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером N площадью 2440 +/- 12 кв.м., расположенный в <адрес>, напротив дома N; категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины. На данном земельном участке находится объект капитального строительства - производственно - складское здание с кадастровым номером N, которое ей принадлежит на праве собственности. Афанасьева З.Л. имеет право приобрести указанный земельный участок в собственность по кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН от 19.04.2021 N КУВИ -002/2021 - 41244816 кадастровая стоимость составляет 7759078 рублей. Согласно отчету NЗУ 106 -05/21, выполненного ФИО2 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 4018680 рублей.
Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В пункте 2 ст.66 (ЗК РФ) указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22.06.2015 N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 N 485 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года составляет 7759078 рублей.
Административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Частью 1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее КАС РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, осуществляется без проведения торгов собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. При заключении договора купли - продажи такого земельного участка цена не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены, если он установлен федеральным законом.
С учетом того, что истец имеет право на покупку указанного выше земельного участка, а размер его кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца, он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.
В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона Российской Федерации от 22 июня 2016 года N 237 -ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 274-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношение объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в ЕГРН внесены 15 января 2020 года. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 01.01.2019 года. Данных о том, что на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, не имеется. В комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков истец не обращался. Таким образом, установленный ч.3 ст.245 КАС РФ пятилетний срок для оспаривания в судебном порядке результатов определения кадастровой стоимости земельных участков административным истцом не пропущен, и его восстановление не требуется.
В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Разрешая заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равного его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1, 3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст.24.15 Закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2019 года. При этом в соответствии с ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 и ст.248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на сторону административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В обоснование исковых требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка истцом представлен отчет: N 3У 106 - 05 /21 от 05.05.2021 г., выполненные оценщиком Частным практикующим оценщиком ФИО3 в соответствии с которыми рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4018 680 рублей.
Согласно судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 6300000 рублей.
Представитель административного истца Никитин В.И. с заключением экспертизы не согласился и заявил ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы, которое судом не удовлетворено.
Суд считает, что в экспертизе проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), при этом в экспертизе также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов. В экспертизе присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Выводы указанной экспертизы неясностей не содержат, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данных не имеется.
Участники административного судопроизводства, кроме представителя истца, результаты экспертизы не оспаривают.
И напротив ответчики не согласны со стоимостью земельного участка, указанного в отчете представленным истцом, о чем указали как в судебных заседаниях, так и в представленных в суд письменных отзывах и возражениях.
Учитывая изложенное, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объектов оценки, принимает результаты оценки, приведенные в судебной оценочной экспертизе и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости указанного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере, указанном в экспертизе.
В соответствии с абзацами 5, 6 ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой подачи заявления считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 марта 2021 года.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы.
Представитель административного истца не заявлял о взыскании с ответчика размера уплаченной госпошлины, денежные средства, потраченные на оплату проведения отчета и юридической помощи представителя.
С учетом изложенного, суд не взыскивает с ответчиков денежные средства, потраченные истцом при рассмотрении данного административного дела.
Вместе с тем, суд считает необходимым перераспределить судебные расходы, связанные с проведением экспертизы, поскольку определением суда от 17 июня 2021 года суд, удовлетворив ходатайство представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики о проведении судебной оценочной экспертизы, возложил оплату экспертизы на указанное бюджетное учреждение только в связи с тем, что представителем указанного учреждения было заявлено данное ходатайство.
Стоимость экспертизы составила 20000 рублей, что подтверждается счетом на оплату от 8 сентября 2021 года.
С учетом того, что суд согласился с заключением экспертизы и положил её в основу судебного решения, а разница между оспариваемой утвержденной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной судом на основании заключения экспертизы составляет около 18,8 %, оплату стоимости экспертизы возлагает на административного истца.
При этом суд также учитывает, что стоимость земельного участка, указанная в отчете существенно отличается от стоимости, установленной в экспертизе.
Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Афанасьевой Зои Леонидовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2440 +/- 12 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6300000 ( шесть миллионов триста тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 11 мая 2021 года.
Перераспределить судебные расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, возложенные определением суда от 17 июня 2021 года на Бюджетное учреждение Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.
Взыскать с Афанасьевой Зои Леонидовны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> в пользу Общества с ограниченной ответственностью " Региональный центр профессиональной оценки и аудита" 20000 (двадцать тысяч) рублей в качестве процессуальных издержек за проведенную по делу оценочную экспертизу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.
Судья
Мотивированное решение составлено 7 октября 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
