Решение Тверского областного суда от 10 декабря 2020 года №3а-185/2020

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2020 года Дело N 3а-185/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,
с участием представителя административного истца Андреева И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Мурашкина Р.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Мурашкин Р.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца, вносящего арендную плату, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Андреев И.В., одновременно участвующий в деле в качестве заинтересованного лица, поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены письменные возражения против административного иска, содержащие доводы о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве аренды. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. Предыдущим арендатором данного земельного участка являлся Андреев И.В.
Являясь арендатором указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей расчета арендной платы.
В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.12.2014 N 13-нп.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков производственного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети "Интернет", печатном издании <данные изъяты>
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал пять аналогов, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину рыночной стоимости.
Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами о том, что в отношении объекта-аналога N 3 расчет корректировки на дату предложения/продажи величиной +2,71% исходя из даты создания объявления о продаже объекта (ДД.ММ.ГГГГ) произведен неверно, поскольку уровень инфляции определялся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; в отношении объекта-аналога N 2 применена корректировка на коммуникации величиной -15%, обоснованная информацией в объявлении о продаже данного аналога о наличии электроснабжения на участке, однако в объявлении такая информация отсутствует; в отношении объекта-аналога N 2 из объявления о продаже следует, что помимо электроснабжения на участке имеются газоснабжение и канализация, однако данная информация оценщиком не учитывалась, обоснование для её неиспользования не приведено; в отношении объектов-аналогов NN 1, 3, 4, 5 в объявлениях о продаже содержится информация о наличии коммуникаций по границе участка, однако в объявлении о продаже аналога N 4 информация о коммуникациях отсутствует.
Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердил.
Вопреки доводам Министерства отрицательная корректировка на коммуникации величиной 15% обоснована информацией о наличии электроснабжения, содержащейся в объявлении о продаже аналога N 2 на участке, текст которого приведен на странице 82 отчета, и проверенной в результате телефонного разговора с продавцом, в ходе которого установлено, что на дату оценки в пределах границ земельного участка была расположена электрическая подстанция.
Из показаний свидетеля и содержания отчета об оценке следует, что общий подход к определению коэффициента инфляции в оценочной деятельности заключается в сравнении уровня инфляции, сложившейся по итогам прошедших полных месяцев. Таким образом, с учетом даты публикации объявления о продаже объекта-аналога N 3 (ДД.ММ.ГГГГ) и даты оценки (ДД.ММ.ГГГГ), сравнению подлежит уровень инфляции, сложившейся по итогам ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Данный подход является одинаковым в отношении всех используемых аналогов.
Корректировка стоимости аналога N 2 величиной 15% на наличие электричества (250 кВт), о чем приведены данные в объявлении о продаже земельного участка (страница 82 отчета), произведена ввиду его отличия по данной характеристике от объекта оценки, который инженерными коммуникациями не оснащен.
Вывод об отсутствии коммуникаций на остальных участках-аналогах сделан на основании информации, приведенной в объявлениях о продаже, а также данных опроса продавцов и имевшейся в распоряжении оценщика собранной ранее информации об объекте-аналоге N 4.
Информация о газоснабжении и канализации в отношении объекта-аналога N 2 была проверена путем телефонных переговоров с продавцом, установлено, что данные коммуникации проходят по границам участка, а сведения о наличии их на земельном участке являлись маркетинговым ходом автора объявления.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено.
Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Мурашкина Р.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: местоположение <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение составлено 11.12.2020.
Председательствующий Л.В. Пержукова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка