Решение Ростовского областного суда от 26 октября 2020 года №3а-185/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 октября 2020 года Дело N 3а-185/2020
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителя административного истца Изварина В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Мирошниченко Инны Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Мирошниченко И.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2019 года в сумме 14 624 250 рублей (в соответствии с отчетом об оценке).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Изварин В.В. поддержал требования своего доверителя, не согласившись с выводами заключений судебных экспертов о более высокой, чем это указано в отчете об оценке, рыночной стоимости объекта.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
От Мирошниченко И.Н. поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Правительство Ростовской области представило в электронном виде ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном экспертом .... по итогам проведения повторной судебной оценочной экспертизы.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях на административный иск оспаривало привлечение его в качестве административного ответчика.
Другие неявившиеся лица отзывы, ходатайства не представили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 мая 2016 года, заключенного с муниципальным образованием "Город Новочеркасск", дополнительного соглашения к договору аренды от 24 декабря 2019 года, Мирошниченко И.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 470 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового автотранспорта, гаражей); для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2 000 кв.м, расположенного по адресу: .... Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящегося на ней объекта недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ по состоянию на 1 ноября 2019 года в сумме 68 442 178,20 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 23 декабря 2019 года N 47/10, составленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" .... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляла 14 624 250 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 13 мая 2020 N 41-2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ...., рыночная стоимость земельного участка на 1 ноября 2019 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 34 318 240 рублей.
Представлением административным истцом после получения экспертного заключения дополнительных документов, касающихся индивидуальных характеристик объекта оценки, послужило основанием для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении дополнительной судебной экспертизы по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
В заключении от 22 июля 2020 года N 50-2020 эксперт ...., с учетом дополнительно представленных ему документов сделал вывод о рыночной стоимости земельного участка на дату оценки в сумме 34 237 950 рублей.
Представитель административного истца оспорил оба названных экспертных заключения, настаивал на проведении повторной судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 14 сентября 2020 N 8, выполненной экспертом ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" ...., рыночная стоимость земельного участка на 1 ноября 2019 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляла 35 867 000 рублей (из расчета 3 127 рублей за 1 кв.метр).
Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта .... от 14 сентября 2020 года. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, заключениях эксперта .... суд признает наиболее убедительными и аргументированными.
Суд отмечает, что в отчете об оценке отбор аналогов произведен оценщиком недостаточно корректно, вызывает сомнение обоснованность произведенных корректировок. При оценке доступности инженерных коммуникаций оценщик исходил из представленных заказчиком недостоверных сведений о полном отсутствии инженерной обеспеченности (том 1 л.д. 91, 119).Судом отклоняются доводы представителя административного истца о несоответствии заключения от 14 сентября 20202 года требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Этот стандарт устанавливает обязательные требования к составлению и содержанию отчета об оценке, оформляемого оценщиком в соответствии с главой II Федерального закона N 135-ФЗ. При проведения судебной экспертизы ФСО N 3 применяется лишь в части, затрагивающей общую методологию оценки.
Обязательным в данном случае требованиям, закрепленным в статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта от 14 сентября 2020 года соответствует.
В заключении повторной судебной экспертизы от 14 сентября 2020 года экспертом, вопреки утверждению представителя административного истца, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки проведен объективный детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. При определении рыночной стоимости сравнительным подходом в качестве объектов-аналогов эксперт из числа имевшихся на рынке предложений о продаже отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой (в том числе по обстоятельствам, на которые обращал внимание представитель административного истца), а также величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают.
Утверждения административного истца об отсутствии свободного доступа на участок и удаленности его от фасадной линии не соответствуют действительности. Часть оцениваемого земельного участка выходит непосредственно на фасад улицы с активным трафиком.
Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение составлено экспертом, квалификация которого подтверждена должным образом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертом .... представлены дополнительные письменные пояснения от 22 октября 2020 года, в которых мотивировано опровергнуты возражения административного истца на заключение повторной судебной экспертизы от 14 сентября 2020 года.
Судом не может быть принята во внимание ссылка представителя административного истца на то, что при проведении судебной экспертизы в административном деле N 3а-433/2017 определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... находится в диапазоне 856-1 284 рублей за 1 кв.метр (том 1 л.д. 28-33), учитывая, что в упомянутом административном деле предметом оценки суда являлась законность решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра от 12 декабря 2016 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на иную дату - на 4 апреля 2016 года, на которую земельный участок (до его раздела на 4 обособленных) имел площадь 21 040 кв.м и иной вид разрешенного использования.
Суд критически оценивает представленные административным истцом письма ООО "Ключ" и ООО "Новочеркасский центр недвижимости" о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка в данном случае значительно снижает его рыночную стоимость.
Для целей пересмотра кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта определяется исходя из закрепленного документально вида разрешенного использования. В рассматриваемом случае расширение ранее установленного в отношении исходного земельного участка перечня разрешенных видов использования (в том числе для размещения выставочных залов и комплексов) влечет отнесение объекта к другой группе с более высоким удельным показателем стоимости и подбор аналогов при сравнительном подходе из соответствующего сегмента рынка.
Удовлетворение ходатайства представителя административного истца о назначении ещё одной судебной экспертизы по вопросу о рыночной стоимости земельного участка (четвертой по счету) суд признал нецелесообразным по основаниям, изложенным в определении от 26 октября 2020 года.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения регистрирующим органом сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности выводов оценщика в представленном административным истцом отчете об оценке являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (47,6 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела издержек, отсутствуют.
ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости первой из проведенных по делу экспертиз в сумме 35 000 рублей, дополнительной - в сумме 15 000 рублей.
ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" представила финансово-экономическое обоснование стоимости проведения повторной судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей.
Заключения экспертов обеих экспертных организаций являются допустимыми доказательствами, выполнены в соответствии с требованиями закона. Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости объекта несущественна, находится в пределах экспертного усмотрения. При указанных обстоятельствах тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению других заключений.
Указанная выше стоимость экспертных услуг определена экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертами работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований, расчетов, составления заключений, соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе и подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 470 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов автотранспорта (транспортных предприятий, станций технического обслуживания и автосервиса, автомоек, стоянок легкового и грузового транспорта, гаражей); для размещения выставочных залов и комплексов общей выставочной площадью не более 2 000 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2019 года в размере 35 867 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Мирошниченко Инны Николаевны в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплату за проведенную судебную экспертизу (заключения от 13 мая 2020 года N 41-2020 и от 22 июля 2020 года N 50-2020) в общей сумме 50 000 рублей.
Взыскать с Мирошниченко Инны Николаевны в пользу ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" оплату за проведенную судебную экспертизу (заключение от 14 сентября 2020 года N 8) в сумме 50 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 10 ноября 2020 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка