Решение Кемеровского областного суда от 31 марта 2020 года №3а-185/2020

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 марта 2020 года Дело N 3а-185/2020
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,
при секретаре Черняеве В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"31" марта 2020 года
дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Мария-Ра" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Мария-Ра" (далее - Общество, ООО "Мария-Ра") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО "Мария - Ра" является собственником объекта недвижимости: здания, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 2 июня 2011 года и составляет 68 884 362,24 руб.
Между тем рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "Научно-исследовательский институт ресурсы развития" N ОН/145-24-07-2019/2 от 22 августа 2019 года, согласно которому рыночная стоимость данного объекта на дату оценки - 2 июня 2011 года составляет 46 556 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Представитель административного истца ООО "Мария-Ра" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает, о чем направлено ходатайство.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Правительство Кемеровской области - Кузбасса и заинтересованные лица Администрация г. Кемерово, ПАО "Промсвязьбанк" своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу в письменном отзыве указал, что не является надлежащим административным ответчиком по делу, не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Правительство Кемеровской области - Кузбасса в письменном отзыве указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
От иных участвующих в деле лиц возражений (отзывов) относительно административного иска не поступило.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Мария-Ра" является собственником объекта недвижимости: здания с кадастровым номером N, общей площадью 1192,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: универсальный магазин, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> в подтверждение чего предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27 февраля 2020 года (л.д. N
Из предоставленного кадастрового дела (копия на л.д. N) следует, что данный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 03 сентября 2009 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 18 февраля 2020 года (л.д. N кадастровая стоимость объекта недвижимости определена актом от 13 января 2012 года N 2 по состоянию на 2 июня 2011 года и составляет 68 884 362, 24 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 21 февраля 2012 года.
В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - Перечень).
В силу указанных норм подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости объекты недвижимого имущества, включенные в Перечень на начало соответствующего налогового периода.
Распоряжением Администрации Кемеровской области от 03 декабря 2019 года N 6-ра определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень включено спорное здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>.
Ранее, указанное здание было включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год, утвержденный Распоряжением Администрации Кемеровской области от 21 декабря 2018 года N 3-р.
Соответственно результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника объекта капитального строительства, являющегося плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется от кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 1 ст. 375, ч. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации), в силу чего он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта капитального строительства его рыночной стоимости.
Установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц досудебный порядок урегулирования данного спора соблюден, поскольку 19 сентября 2019 года ООО "Мария-Ра" с целью досудебного урегулирования спора обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного здания.
Заявление Общества отклонено решением Комиссии от 16 октября 2019 года N 19-44.
В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 11 февраля 2020 года.
В соответствии с ч. 3 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В рассматриваемом случае административный истец обратился в суд с пропуском установленного законом пятилетнего срока.
Оценивая доводы административного истца относительно наличия уважительных причин пропуска установленного законом срока и оснований к его восстановлению, суд исходит из следующего.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска.
До принятия распоряжения Администрации Кемеровской области от 21 декабря 2018 года N 3-р спорный объект недвижимости не был отнесен к перечню объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, даты возникновения права собственности административного истца на объект недвижимого имущества - 15 сентября 2017 года, принимая во внимание, что обязанность по оплате налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости возникла у собственника-организации в отношении спорного объекта с 2019 года, до этого времени оспариваемая кадастровая стоимость не затрагивала права и обязанности собственника данного объекта недвижимости, своевременность обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 19 сентября 2019 года, а также то, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Кемеровской области не проведена, суд считает возможным восстановить ООО "Мария-Ра" срок для подачи административного искового заявления в суд.
Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости - 21 февраля 2012 года определена по состоянию на 2 июня 2011 года, по состоянию утверждения результатов государственной кадастровой оценки объекта. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 г. N 2.
Из представленного отчета ООО "Научно-исследовательский институт ресурсы развития" N ОН/145-24-07-2019-2 от 22 августа 2019 года (л.д. N) усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату оценки на 2 июня 2011 года, без учета НДС, составляет 46 556 000 руб.
Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 2 июня 2011 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.
Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 года N 2 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области по состоянию на 2 июня 2011 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую оспаривает административный истец, внесена в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области по состоянию на 2 июня 2011 года на основании акта утверждения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости от 13 января 2012 г. N 2 года. При определении кадастровой стоимости были использованы удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 13 января 2012 г. N 2.
Таким образом, дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объекта - 2 июня 2011 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного объекта, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта недвижимости отобраны сравнительный подход (описано применение метода выделения для объектов капитального строительства), доходный подход (описано применение метода прямой капитализации), отказ от использования затратного подхода и иных методов мотивирован. В результате анализа информации оценщиком произведен отбор объектов-аналогов с учетом назначения объекта недвижимости, его характеристик, условий рынка. При определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый объект, в рамках сравнительного подхода проведена корректировка по следующим элементам сравнения: перевод цены предложения в наиболее вероятное значение сделки, площадь, месторасположение. По иным элементам сравнения корректировка мотивировано не применена. Весовые коэффициенты определялись с учетом основных рыночных факторов влияния на стоимость объекта на основе информации о рынке недвижимости. Произведен расчет рыночной стоимости условно свободного земельного участка в составе единого объекта недвижимости, соответствующего его наиболее эффективному использованию, объекты-аналоги скорректированы по следующим элементам: вид коммерческого использования, площадь. Для определения рыночной стоимости объекта оценки стоимость условно свободного земельного участка исключена из стоимости единого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода объект недвижимости анализировался исходя из его фактического использования с оценкой ставок арендной платы, сложившихся на рынке аренды недвижимости, применения соответствующих корректировок, а также ставки капитализации в размере 15,68%. Далее оценщиком проведено согласование результатов оценки. В отчете приведены как расчеты, так и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости объекта недвижимости, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости.
Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта в размере 46 556 000 рублей по состоянию на 2 июня 2011 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат положениям ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которыми к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества подлежат удовлетворению в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "Мария-Ра" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое здание, площадью 1192,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 46 556 000 рублей, определенной по состоянию на 2 июня 2011 года.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью "Мария-Ра" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать - 19 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Киклевич С.В.
Решение в окончательной форме принято 31 марта 2020 года.
Председательствующий Киклевич С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка