Решение Ярославского областного суда от 21 августа 2020 года №3а-185/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2020 года Дело N 3а-185/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рошки Елены Анатольевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Рошка Е.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 214 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мини - рынка по оптово - розничной реализации промышленных товаров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 368 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Рошка Е.А. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 368 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 16 599 401, 70 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу судебных расходов.
В судебном заседании представитель Рошки Е.А. на основании доверенности Михалевская Н.С. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Привела также доводы об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Витвицкого Ю.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Рошки Е.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Рошка Е.А. является арендатором земельного участка площадью 3 214 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мини - рынка по оптово - розничной реализации промышленных товаров, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Рошка Е.А. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 28 декабря 2006 года N 19507-и, заключенного Рошка Е.А. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Рошка Е.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 16 599 401, 70 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 6 368 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., а также выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
В качестве аналогов оценщиком использованы три объекта, к ценам которых применены корректировки на уступку, на передаваемые имущественные права, на дату продажи, на местоположение относительно районов города, на выход на "красную линию",.
Сопоставляя объект оценки с объектами - аналогами по такому элементу сравнения как выход на "красную линию" оценщик исходила из того, что объект оценки имеет выход на "красную линию", два аналога такого выхода не имеют, объект - аналог N 3 (<адрес>) имеет такой выход частично.
Обосновывая свои выводы о местоположении указанного объекта относительно "красной линии" оценщик приняла во внимание, что указанный аналог имеет адресную привязку к автомагистрали Московский проспект города Ярославля (трасса М8), участок виден с трассы и расположен вдоль улицы, примыкающей к трассе, является смежным с земельным участком, на котором расположен автосалон, по границе участка имеет место активный транспортный трафик.
Данные выводы оценщика подтверждены фотографиями объекта - аналога и сведениями публичной кадастровой карты, отражающей его местоположение и расположение федеральной трассы М-8.
В связи с этим, поскольку имеются многочисленные признаки нахождения аналога на "красной линии" и, вместе с тем, он непосредственно вдоль трассы не расположен, оценщиком принято решение о введении корректировки цены данного аналога в размере 15 % - верхней границы расширенного интервала для данной корректировки, предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.
Суд полагает, что данные выводы оценщика вполне обоснованы, последовательны, проверяемы и подтверждены, в связи с чем они соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что требовалась корректировка цены данного аналога в большем размере, так как он на "красной линии" не расположен, не опровергают обоснованности вышеприведенных выводов оценщика, являются субъективным менением лица, изучившего Отчет, и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.
Приведенные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика, требования к обоснованию данного вывода выполнены.
Из Отчета следует также, что по результатам анализа рынка оценщиком выявлено пять предложений о продаже земельных участков, наиболее сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.
Оценщиком принято решение в виду достаточности аналогов для формирования более однородной выборки исключить из окончательной выборки самый дорогой и самый дешевый аналоги.
Указанные действия оценщика полностью соответствуют тем правомочиям, которыми наделен оценщик при расчете рыночной стоимости объекта, в частности пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, и данным требованиям не противоречат.
В связи с этим, доводы административного ответчика о неверности действий оценщика в указанной части требованиями федеральных стандартов оценки не обоснованы.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения также о трех предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований.
Так, аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа, в селе Толгоболь Рютневского сельского округа Ярославской области не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Аналог, расположенный на улице Академика Колмогорова в городе Ярославле, обременен наличием на нем объекта капитального строительства.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.
Из экспертного заключения следует, что эксперт не согласился с определенным оценщиком размером корректировки объекта - аналога N 3 на выход на "красную линию". Эксперт полагает, что данная корректировка должна составит 13 %.
В связи с этим, экспертом произведен перерасчет рыночной стоимости объекта, которая составила по расчету эксперта 6 181 000 рублей, то есть отклонилась от результата оценщика на 3 %.
Указанный факт является доказательством достоверности полученной величины рыночной стоимости объекта оценки в Отчете.
Таким образом, анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в размере, определенном Отчетом, 6 368 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Рошки Е.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Рошки Е.А. с настоящим административным иском в суд - 20 мая 2020 года.
Разрешая заявление Рошки Е.А. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя, расходы по нотариальному оформлению доверенности на представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Рошка Е.А. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 16 050 рублей, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере 1 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
По этим же основаниям, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возложению на административного ответчика.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Рошки Елены Анатольевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 214 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации мини - рынка по оптово - розничной реализации промышленных товаров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 368 000 (шесть миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 368 000 (шесть миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 мая 2020 года.
Заявление Рошки Елены Анатольевны о взыскании судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Рошки Елены Анатольевны судебные расходы в сумме 67 850 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 16 050 рублей, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере 1 500 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 3 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка