Решение Хабаровского краевого суда от 27 января 2021 года №3а-184/2020, 3а-8/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2021 года Дело N 3а-8/2021
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре П.С.Бритовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шер А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Шер А.А. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого функционального помещения N (1 эт. - пом. 1-3, 2 эт. - пом. 1-14) (магазин), находящегося по адресу: <адрес>, N, кадастровый N. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 28 487 360,84 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" определена рыночная стоимость этого объекта, о чем составлен отчет об оценке. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года 13 545 295 рублей.
Определением суда от 02.12.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Комсомольска-на-Амуре.
В судебном заседании представитель административного истца - Баннова Е.Ю., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
В судебном заседании представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. сообщил суду, что административный ответчик не возражает против удовлетворения требований Шер А.А..
Административный истец Шер А.А., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и администрации г.Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.
Администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила свои возражения в письменной форме, в которых указала, что имеются основания для отказа Шер А.А. в удовлетворении заявленных требований. Считает, что административный истец имел возможность уведомить о наличии замечаний по кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости на стадии составления проведения государственной кадастровой оценки, соответствующий орган, проводящий оценку, после размещения предварительного акта оценки в средствах массовой информации. Но это право собственник имущества не реализовал.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что с 11.03.2013 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, назначение - нежилое, наименование - функциональное помещение N (1 эт. - пом. 1-3, 2 эт. - пом. 1-14) (магазин), площадь 943,2 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, N, кадастровый номер N. Право собственности Шер А.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16.09.2020 года (номер регистрации N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года N 89 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" установлен и введен на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" налог на имущество физических лиц, определены особенности определения налоговой базы, налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения отдельными категориями налогоплательщиков.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 28 487 360,84 рублей (таблица 38). В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 05.02.2020 года, начало применения кадастровой стоимости - с 01.01.2020 года.
Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Шер А.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её собственности объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254.
Оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства - назначение - нежилое, наименование - функциональное помещение N 1001 (1 эт. - пом. 1-3, 2 эт. - пом. 1-14) (магазин), площадь 943,2 кв.м., адрес: <адрес>, N, кадастровый N, произведена оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 20.01.2015 года является членом Ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (регистрационный номер 1556), о чем 30.10.2020 года подготовлен отчет N 202/Н/2020.
Изучив содержание отчета об оценке от 30.10.2020 года N 202/Н/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В отчете указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 30.10.2020 года N 202/Н/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения, который базируется на информации о ценах и предложений и сделок с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Выбор метода и подхода обусловлен тем, что имеется достаточно информации о рынке по объектам недвижимости, схожими с объектом оценки, что позволяет, с учетом вносимых поправок, определить цену каждого аналога, как бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает возможность оценщику сделать вывод о наиболее вероятной цене для оцениваемого объекта. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчете обоснован (страницы 63-73, 87-91 отчета).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал: фактическое использование объекта оценки - как нежилое помещение торгового назначения - магазин, находящее в здании и занимающее части 1 и 2 этажа; его местоположение - Центральный округ города Комсомольске-на-Амуре, средняя оценочная зона, общественно-деловая зона ОД-3 (Зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности); здание, в котором расположен оцениваемый объект - 2-х этажное административное здание, в котором размещены торговый центр, развлекательны центр, магазины и различные коммерческие организации. Оцениваемое помещение имеет отдельный вход. На прилегающей к зданию территории имеется организованная бесплатная вместимостью 30 мест парковка автомобилей; здание расположено на "красной линии"; типичное окружение объекта оценки - торговый центр, жилые дома, хозяйственные корпуса, медицинские учреждения. На основании установленных данных, и анализа действующих на дату оценки нормативных актов, регламентирующих правила землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в г. Комсомольске-на-Амуре. оценщик пришел к выводу, что в качестве объектов-аналогов необходимо рассматривать объекты, предлагаемые к продаже (либо объекты состоявшихся сделок), сегмента коммерческой недвижимости - офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов (страницы 22-31, 58-65 отчета).
Для поиска объектов-аналогов на территории г.Комсомольска-на-Амуре оценщик изучил информацию о сделках и предложениях, представленную в открытых доступных источниках за 2018 год: официальный сайт КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края" (о продаже объектов краевой собственности); официальный сайт Российской Федерации www.torgi.gov.ru (о результатах проведения аукционов по продаже объектов федеральной, краевой и муниципальной собственности); официальный сайт администрации города Комсомольска-на-Амуре www.kmscity.ru, официальный сайт Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; специализированные сайты объявлений частных лиц и компаний "Фарпост", "Авито"; ежеквартальные научно-практические журналы "Дальневосточный оценщик". Публикации об объектах, имеющих иное целевое назначение (производственные, складские помещения и т.п.), имеющие площадь менее 100 кв.м., в неудовлетворительном состоянии (требуется проведение значительного капитального ремонта, разрушенное здание, отсутствуют системы инженерного обеспечения), расположенные в Ленинском округе г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком не рассматривались (страницы 65-67 отчета).
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).
В качестве единицы сравнения оценщик выбрал стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, что позволяет сравнивать помещения различной площади, а также иные внесистемные единицы.
Оценщиком отобрано 11 объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были устранены путем применения корректировок: "на рыночные условия (время продажи)" - для объектов-аналогов NN 3-5, 11; "на условия продажи (скидка на торг)" - для объектов-аналогов NN 9-11; "на размер площади (на масштаб)" - для объектов-аналогов NN 1-6, 8-11; "на местоположение" - для объектов-аналогов NN 4, 5, 9, 10; "на этаж расположения" - для объектов-аналогов NN 5, 7; "на расположение относительно красной линии" - для объекта-аналога N 6. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете (страницы 68-86, таблицы 18-29).
Осуществив проверку полученного результата на соответствие рыночным данным, оценщик исключил из дальнейшего расчета объект-аналог N 3, значение вариации по которому превышает допустимые границы (20%). Осуществив дальнейший расчет и произведя согласование полученных результатов, оценщик определилвеличину итоговой рыночной стоимости объекта оценки (кадастровый N) в размере 13 545 295 рублей.
Содержание отчета об оценке N 202/Н/2020 от 30.10.2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.
В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали. Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030208:324, в ходе рассмотрения административного дела не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Мнение администрации города Комсомольска-на-Амуре, что в удовлетворении требований административному истцу следует отказать, так как им не выполнены требования пункта 15 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке, не принимается судом во внимание.
Положениями статьи 14 Закона государственной кадастровой оценке регулируется порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которым бюджетное учреждение, рассчитывающее кадастровую стоимость, по итогам проделанной работы составляет и размещает на своем сайте проект отчета, а также направляет его в орган регистрации прав для проверки на соответствие установленным требованиям. Если проект отчета соответствует установленным требованиям, орган регистрации прав размещает содержащиеся в нем материалы и сведения в Фонде данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения на 30 календарных дней для представления замечаний. Любое лицо может представить свои замечания в течение срока размещения проекта отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания могут быть представлены в бюджетное учреждение или МФЦ лично, направлены регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении либо через Интернет.
Так как положения статьи 14 Закона государственной кадастровой оценке не возлагают на собственника объекта недвижимости обязанность предоставлять замечания на проект отчета о кадастровой стоимости, то совершение таких действий является правом административного истца. Поэтому не предоставление замечаний относительно проекта отчета, не может повлиять на право Шер А.А. обратиться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания до 01 января 2023 года результатов определения кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Шер А.А. обратилась в суд 30.11.2020 года, и ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05.02.2020 года и применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Шер А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - функционального помещения N (1 эт. - пом. 1-3, 2 эт. - пом. 1-14) (магазин), назначение - нежилое, адрес: <адрес>, кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 13 545 295 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30 ноября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 29 января 2021 года.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка