Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 17 июля 2020 года №3а-183/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2020 года Дело N 3а-183/2020
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего в судебном заседании судьи Уряднова С.Н., при секретаре судебного заседания Семенове Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Аракелян Л.М. к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, с участием заинтересованных лиц - администрации г. Чебоксары Чувашской Республики, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,
установил:
Аракелян Л.М. через представителя обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4631 630 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование требований Аракелян Л.М. в исковом заявлении указала на то, что вышеуказанный земельный участок предоставлен ей администрацией города Чебоксары на основании договора аренды земельного участка N от 1 декабря 2017 года. Согласно выписке из ЕГРН ей на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное на данном земельном участке, который она намерена приобрести в собственность. Согласно п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2020 года составляет 8453 378 руб. 61 коп. Полагая, что действительная рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, с целью установления рыночной стоимости земельного участка Аракелян Л.М. обратилась к независимому оценщику. Согласно отчету оценщика ИП Кудряшова Д.Г. N от 26 мая 2020 года по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., равна 4631 630 руб.
В судебное заседание административный истец Аракелян Л.М. не явилась, обеспечила участие представителя Петровского С.В., поддержавшего административное исковое требование доверителя.
Представители административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В., Бюджетного учреждения Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. и заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Чувашской Республики Михалкин А.В., в судебном заседании не возражали против удовлетворения административного искового заявления Аракелян Л.М., указав, что каких-либо замечаний относительно правильности составления ИП Кудряшовым Д.Г. отчета об оценке N от 26 мая 2020 года не имеют.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики и заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своих представителей в суд не обеспечили, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.
В суд за подписью представителя Кабинета Министров Чувашской Республики Марковой Е.В. поступил отзыв на исковое заявление, в котором та удовлетворение заявленных административных исковых требований Аракелян Л.М. оставила на усмотрение суда.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике представило заявление о рассмотрении дела без участия их представителя.
Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости, при том, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В связи с этим п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.
При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).
Частью 1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) определено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 ст. 2, пункты 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Из административного искового заявления Аракелян Л.М., приложенных выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 21 мая 2018 года, 20 мая 2020 года, следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, относительно которого ею заявлены требования.
Земельный участок с кадастровым номером N, относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - объекты придорожного сервиса, общественное питание.
Аракелян Л.М. является пользователем указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 1 декабря 2017 года, зарегистрированного в ЕГРН 11 декабря 2017 года, предоставленного истцу на срок с 11 декабря 2017 года по 1 декабря 2066 года
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 июня 2020 года N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 8453378 руб. 61 коп. Дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости), - 1 января 2019 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр - 28 января 2020 года.
В силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ истец обладает правом выкупа земельного участка с кадастровым номером N, при этом выкупная цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость (ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Исходя из этого Аракелян Л.М. имеет право на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Истец Аракелян Л.М., полагая, что действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N значительно ниже его кадастровой стоимости, обратилась к оценщику - индивидуальному предпринимателю Кудряшову Д.Г. (далее - ИП Кудряшов Д.Г.) для определения его рыночной стоимости.
Согласно отчету ИП Кудряшова Д.Г. от 26 мая 2020 года N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4631630 руб.
По смыслу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Представленный административным истцом отчет ИП Кудряшова Д.Г. от 26 мая 2020 года N подготовлен независимым оценщиком, обладающим необходимыми специальными познаниями и правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения.
При проведении исследования оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Им проведен анализ рынка, используя публичную информацию о рынке земли, анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, дано описание объекта оценки. В целях получения объективного результата итоговой величины рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, применимый при оценке такого рода объектов недвижимости.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): вид разрешенного использования; местоположение объекта; физические характеристики (площадь, наличие или возможность обеспечения инженерными сетями, наличие построек и дополнительных улучшений на земельном участке).
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, представляющих собой земельные участки, находящиеся в одном и том же населенном пункте с объектом оценки, два из которых с аналогичным видом разрешенного использования - под объекты придорожного сервиса, один - под индустриальную застройку. Оценщик проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, в рамках сравнительного подхода применил метод корректировок, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, и исходя из этого определилрыночную стоимость 1 кв.м. земельного участка.
Оценив указанный отчет, суд приходит к выводу о том, что использованный ИП Кудряшовым Д.Г. метод исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, и согласование полученных результатов, соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, а потому находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы ими не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.
Таким образом, приняв за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки, отчет ИП Кудряшова Д.Г. от 26 мая 2020 года N, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного административным истцом требования и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 4631630 руб.
Так как обращение Аракелян Л.М. в суд имело место 19 июня 2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N необходимо считать 19 июня 2020 года.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 177, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 4631 630 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 июня 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.Н. Уряднов
Мотивированное решение составлено 28 июля 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка