Решение Хабаровского краевого суда от 25 октября 2019 года №3а-182/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2019 года Дело N 3а-182/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Цой М.С., с участием представителя административного истца Великоцкой Т.И., представителя заинтересованного лица Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска Бреуса М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Великоцкого Д.А. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Великоцкий Д.А. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1097,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - под нежилые здания складов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 13 586 77 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 4 679 172,5 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 16.07.2019г. N 2019-148/1, выполненным оценщиком ИП Михеевой Т.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 1 358 677 руб.
Определением судьи от 28 августа 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен арендодатель по договору аренды Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Великоцкого Д.А., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Великоцкая Т.И. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица департамента муниципальной собственности г. Хабаровска Бреус М.А. против удовлетворения заявленных требований возражал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком использованы не все имеющиеся в свободном доступе архивные данные о предложениях к продаже земельных участков под коммерческую застройку. Объект оценки относится к объекту с ВРИ-5, однако в качестве объекта-аналога N 1 принят объект стоимостью 11 449,55 руб. (0,54 руб./кв.м.), что соответствует ВРИ-14 без корректировки по виду разрешенного использования. При расчете корректировки на условия продажи (торг) необоснованно применен Справочник оценщика недвижимости-2016, который рекомендован при оценке недвижимости с 01.05.2016г.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам от объекта оценки. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Михееву Т.А., составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 249 аренды земельного участка от 21.06.2019г., заключенного между Городским округом "Город Хабаровск" в лице департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и Великоцким Д.А., последний является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 1091,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - под нежилые здания склада (кадастровый N), проходной (кадастровый N), магазина по продаже запчастей (кадастровый N), склада (кадастровый N) (пункт 1.1 Договора). Срок действия договора определен с 21.06.2019г. по 20.06.2024 (п.1.2 Договора). Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.2.1 Договора).
Согласно выпискам из ЕГРН расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости с кадастровыми номерами N принадлежат на праве собственности Великоцкому Д.А.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018г., составляет 4 679 172,5 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07 августа 2019 года N 55 отклонено заявление Великоцкого Д.А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040673:7 по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Приведенные Комиссией основания аналогичны доводам департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.07.2019 года N 2019-148/1, составленный оценщиком Михеевой Т.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 1 358 677 руб.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков города Хабаровска.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; журнала "Вся недвижимость Хабаровска", 2015г., архива бесплатных объявлений http://ruads.org, официального сайта Правительства Хабаровского края (http://old.gov.khabkrai.ru).
Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, условия финансирования условия продажи, местоположение, вид использования и (или) зонирования, физические свойства, в том числе площадь.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на передаваемые права (для объектов-аналогов NN 1,2,5), на условия продажи, на дату предложения, на местоположение (для объектов-аналогов NN1,3,5), на площадь.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения корректировок, при проведение анализа выборки, к последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 358 677 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета, показания свидетеля Михеевой Т.А. в судебном заседании опровергают доводы о допущенных оценщиком нарушениях требований федеральных стандартов оценки.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что оценщиком не обоснованно не использованы в качестве аналогов ряд земельных участков, соответствующих объекту оценки по ценообразующим факторам, является не обоснованным. Согласно представленной информации Росреестра земельный участок по <адрес>, является застроенным (в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 критерий - незастроенные земельные участки). Объявления по земельным участкам на <адрес> размещены после даты оценки. Из выписок ЕГРН следует, что права на земельные участки по <адрес> зарегистрированы после даты оценки.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, отказ от применения иных корректировок обоснован.
Доводы о необоснованном не применении корректировки к аналогу N 1, имеющему ВРИ-14, являются не обоснованными. В объявлении указано, что предлагается участок под коммерческую застройку. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок предназначен для строительства объектов в соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки города Хабаровска для территориальной зоны ЦО, которая относится к общественно-деловой зоне.
Применение оценщиком Справочника оценщика недвижимости-2016 при расчете корректировки на условия продажи (торг) не нарушает пункт 8 ФСО N 1, поскольку, как следует из Отчета, из указанного Справочника используется информация только за 2015 год.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Вид разрешенного использования при его отсутствии в объявлениях об объектах-аналогах оценщиком устанавливался с помощью "Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске", утв. Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 года N 211, а именно - распределение территории города по зонам, которые являются территориями, применительно к которым (и, соответственно, ко всем земельным участкам на ней расположенным) устанавливается градостроительный регламент. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, суду не представлены.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Великоцкий Д.А. обратился 16 июля 2019 года, административное исковое заявление подано в суд 26 августа 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Великоцкого Д.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1097,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 358 677 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 16 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка