Решение Севастопольского городского суда от 10 февраля 2020 года №3а-18/2019, 3а-3/2020

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 февраля 2020 года Дело N 3а-3/2020
Севастопольский городской суд в составе:
председательствующего судьи Кондрак Н.И.,
при секретаре Марушевской Т.В.,
помощник судьи Благовидов А.В.,
с участием представителей:
административного истца "Омега-Жилбуд" Никифорова И.Н.,
административного ответчика Правительства Севастополя Кабаковой В.А..
заинтересованных лиц:
ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" Селимовой А.С. и Коваленко Н.В.,
Департамента по имущественным и земельным отношениям Лахина Д.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Севастопольстрой", Общества с ограниченной ответственностью "Омега-Жилбуд" к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица Государственному бюджетному учреждению города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,
установил:
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Севастопольстрой" обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, в котором просит:
- пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка <адрес> в г. Севастополе, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N установив кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.
- внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование иска указывает, что согласно договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом по имущественным ДД.ММ.ГГГГ и земельным отношениям города Севастополя и зарегистрированного в Севреестре под NN, ООО "Севастопольстрой" является арендатором земельного участка <адрес> в г. Севастополе общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N.
Постановлением Правительства г. Севастополя N 716-ПП от 25 октября 2018 года, на основании отчета ГБУ г. Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" N были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно приложения N к которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере <данные изъяты> рублей.
При этом согласно отчета оценщика Халилова Д.Э. N от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
ДД.ММ.ГГГГ ООО "Омега-Жилбуд" заявлено ходатайство о признании его соистцом по делу на основании ч. 1 ст. 41 КАС РФ в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Севастопольстрой" соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды вышеназванного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Омега-Жилбуд" привлечено в качестве соистца по делу. В дальнейшем истцы уточнили исковые требования и просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной, установленной при производстве повторной судебной экспертизы в сумме 25 709 145,00 рублей.
В судебном заседании законный представитель административного истца ООО "Омега-Жилбуд" на удовлетворении уточненного административного искового заявления настаивал. Полагал экспертное заключение ИП Трубчикова А.П., которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы, законным, обоснованным и подлежащим принятию судом.
Представители административного ответчика Правительства Севастополя и заинтересованных лиц ГБУС "Центр государственной кадастровой оценки". ДИЗО г. Севастополя против удовлетворения иска возражали по изложенным в письменных возражениях данных участников процесса основаниям. Полагают экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ ИП Трубчикова А.П. составленным с нарушением Федеральных стандартов оценки и требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.
Суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключения экспертиз и пояснения эксперта Трубчикова А.П. в судебном заседании, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.
Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как усматривается из материалов дела, административный истец ООО "Севастопольстрой" по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и истцами (т. 1 л.д. 10-16) являются арендаторами земельного участка <адрес> в г. Севастополе, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы в соответствии с названным договором. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Севастопольстрой" и ООО "Омега-Жилбуд" заключено соглашение о передаче всех прав и обязанностей по Договору аренды вышеназванного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными (л.д. 17 т. 1).
Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке, составленный оценщиком Халиловым Д.Э. N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 22-95 т. 1).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено эксперту ООО "Проэксперт" Армееву А. В.. Согласно заключения эксперта N, отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный ИП Халиловым Д.Э., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и рыночная стоимость определена в сумме <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 103-184). С данным заключением не согласились представители Правительства Севастополя и ГБУ города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки", указали на допущенные экспертом нарушения, вследствие чего судом была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено ИП Трубчикову А.П.
Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> в г. Севастополе, общей площадью <данные изъяты> кв.м по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.
Оценив данное экспертное заключение ИП Трубчикова А.П. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителей ответчика и заинтересованных лиц оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
Из содержания заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании следует, что исследование проводилось с применением метода остатка, основанном на доходном подходе. В приложенных письменных пояснениях эксперт указал на допущенную на л.д. 21 заключения опечатку в части указания метода (л.д. 212-213 т. ;)
Согласно пункта 5 части 1У Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Основан на доходном подходе.
Согласно пунктам 15 - 17 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). В судебном заседании эксперт так же привел обоснование соответствия и применения корректировок.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.
По всем доводам представителей Правительства Севастополя и заинтересованных лиц о несогласии с экспертным заключением в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы. Выводы, к которым эксперт пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтверждены им в пояснениях. При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
При этом надлежит отметить, что само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Суд отмечает, что согласно счета от ДД.ММ.ГГГГ ИП Трубчикова А.П. и платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ т. 4 л.д. 143 оплата за проведение судебной экспертизы ООО "Омега-Жилбуд" произведена в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> в г. Севастополе, общей площадью <данные изъяты> кв.м, равной рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с ДД.ММ.ГГГГ до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2020г.
Судья Н.И.Кондрак


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка