Решение суда Еврейской автономной области от 19 октября 2017 года №3а-18/2017

 
СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 октября 2017 года Дело N 3а-18/2017
 
Именем Российской Федерации
19 октября 2017 года г. Биробиджан
Суд Еврейской автономной области в составе:
председательствующего судьи Кочева С.Н.,
при секретаре Ефименко Р.Е.,
с участием представителя административного истца Горбачева А.С.,
представителя административного ответчика
правительства ЕАО Гурулева В.В.,
представителя административного ответчика
Управления Росреестра по ЕАО Ревуцкого Р.С.,
представителя заинтересованного лица
мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО Руденко А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковальской М.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Ковальская М.Д. обратилась в суд с административным исковым заявлениемк комитетупо управлениюгосударственным имуществом ЕАО, федеральному государственному бюджетному учреждению«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по ЕАО (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью 17 685 кв.м., расположенного по адресу <...> ссылаясь на то, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2010 составляет 7 875 837 рублей 90 копеек.
Указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, которая по состоянию на 01.01.2010 составила 2 033 775 рублей, что подтверждается отчётом об оценке земельного участка от 13.01.2017 № 4/2017.
Данное обстоятельство нарушает её права и законные интересы, поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка влечёт увеличение налоговых обязательств.
13.02.2017 она обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. В рассмотрении заявления ей было отказано в связи с пропуском срока для его подачи, что подтверждается письмом от 17.02.2017 № 79/2017-12.
Ввиду закреплённой законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, внесением кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости 11.01.2012, истечением срока подачи в суд заявления о пересмотре кадастровой стоимости 11.01.2017и не проведением очередной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, процессуальный срок обращения в суд с административным иском считает, подлежит восстановлению.
С учётом уточнённых заявленных требований административный истец просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2010 в размере рыночной в 2 033 775 рублей.
Определениями суда от 01.09.2017, 21.09.2017 и 12.10.2017 к участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительство ЕАО; в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО, мэрия муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО; освобождён от участия в деле административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом ЕАО, и изменён процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо на стороне административного ответчика.
В судебном заседании представитель административного истца ГорбачевА.С. заявленные требования поддержал в полном объёме, просил установить кадастровую стоимость земельного участка согласно отчёту об оценке.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В. возражал против удовлетворения административных исковых требований, пояснил, что вотчёте об оценке объекта оценки оценщиком применён только сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка. Однако, почему не применены затратный и доходный подход при оценке объекта непонятно. При расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости стоимость за 1кв.м. объектов аналогов оценщиком указана от 112, 24 рублей до 399, 72 рублей.Однако, стоимостьза 1 кв.м. оценщиком принята вминимальномдиапазоне в 115 рублей, при этом, выводыоценщикомсделаны толькопо двумсделкам, земельным участкам, проданным по адресу <...> и <...>. В пунктах 7 и 8 экспертного заключения экспертом указано о невозможности гарантирования точности исходных данных, заявленных оценщиком в отчёте, а для установления профессионального мнения эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки требуется проводить повторную оценку, следовательно, есть сомнения в отчёте. Оснований восстановления процессуального срока в связи с обращением в суд с административным иском не имеется, т.к. истица имела возможность ранее обраться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО РевуцкийР.С. согласился с административными исковыми требованиями.
Представитель заинтересованного лица на стороне административного ответчика мэрии МО «Город Биробиджан» ЕАО Руденко А.Е.не возражал противудовлетворения административных исковых требований.
Истица Ковальская М.Д. в судебное заседание не явилась, в адрес суда направила заявление о рассмотрении административного искового заявления в её отсутствие, с участием её представителя Горбачева А.С.
Представители заинтересованных лиц на стороне административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра», Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО извещённые о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, в связи с чем руководствуясь ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 и 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В силу п. 2 и 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.
Частью 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Согласно ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ (в ред. от 02.06.2016) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.08.2017 следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления правительства ЕАО от 06.12.2011 № 618-пп «О государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населённых пунктов Еврейской автономной области» по состоянию на 01.01.2010. Кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный реестр недвижимости 11.01.2012.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов Еврейской автономной области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ и до настоящего времени не проведена, с учётом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд считает возможным восстановить Ковальской М.Д. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФлица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для содержания и эксплуатации складских помещений, общей площадью 17 685 кв.м., расположенного по адресу: <...>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением правительства ЕАО от 06.12.2011 № 618-пп «О государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населённых пунктов Еврейской автономной области» и по состоянию на 01.01.2010 составила 7 875 837 рублей 90 копеек.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлен в суд отчёт об оценке объекта оценки № 4/2017 от 13.01.2017, составленный оценщиком, индивидуальным предпринимателем В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 составила 2 033 775 рублей.
Согласно отчёту датой оценки, то есть определение рыночной стоимости объекта оценки, является 01.01.2010. Из документов приложенных к отчёту следует, что лицо составившее отчёт о рыночной стоимости В отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское Общество оценщиков», имеет документ о получении профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Отчёт содержит сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, выдаче ему страхового полиса СПАО «Ингосстрах», действующего с 18.06.2016 по 17.06.2017.
В названном отчёте оценщиком проведён анализ рынка объекта оценки и внешних факторов, дано описание объекта оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым мог быть отнесён оцениваемый объект; проведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (сделан вывод о том, что в связи с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с текущим видом разрешённого использования земельного участка, а именно - земли населённого пункта - производственная застройка - для содержания и эксплуатации складских помещений без рассмотрения других вариантов). В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка применён сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В результате анализа информации оценщиком отобрано 4 объекта - аналога (характеристика которых приведена в таблице 17 на стр. 67 отчёта). Среди отобранных элементов сравнения оценщиком произведена корректировка следующих элементов сравнения: поправка на условие продажи/предложения (скидка на торг принята в размере 13 %); корректировка на масштаб (процентная поправка рассчитывалась путём деления коэффициентов поправки для оцениваемого земельного участка и коэффициента поправки участка аналога за вычетом единицы - по формуле приведённой в отчёте стр. 64-65); расчёт корректировки на площадь для земельного участка приведён в таблице № 18 отчёта. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки приведён на стр. 73-76 отчёта об оценке, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2010 с учётом допустимого округления составила 2 033 775 рублей.
На отчёт об оценке объекта оценки истцом также представлено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское Общество оценщиков» № 419/2017 от 30.06.2017, произведённое экспертом Б., имеющей регистрационный номер реестра членов № <...>, аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена № <...> от 01.11.2014, договор страхования ответственности экспертом № <...> от 23.11.2016, период страхования с 01.12.2016 по 30.11.2017.
Согласно экспертному заключению - отчёт № 4/2017 об оценке объекта оценки - земельного участка, с кадастровым номером № <...>, общей площадью 17 685 кв.м., расположенный по адресу: <...>, выполненный оценщиком В признан соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В. о применении оценщиком только сравнительного подхода, и не обоснования применения иных подходов к оценке, несостоятелен.
В соответствии с п. 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Таким образом, неиспользование оценщиком какого-либо подхода не является нарушением правил оценки. В то же время, в отчёте (л.д. 56-60) оценщиком приведено обоснование применения сравнительного подхода, сделаны обоснованные ссылки на причины отказа от использования затратного и доходного подхода (п. 4.1.1 и 4.1.3).
Является несостоятельным и противоречащим материалам дела довод представителя административного ответчика и о том, что при определении рыночной стоимостиоцениваемогоземельного участка оценщиком в качестве аналогов взяты только два участка расположенных в <...> и <...>», в связи с чем стоимость 1 кв. м. была принята в минимальном размере в 115 рублей.
Какследуетиз отчёта, для расчёта рыночной стоимости земельного участка оценщиком использовались данные журнала «Дальневосточный Оценщик» № 1 и № 3 за 2009 год; данные архива портала Росреестра РФ, ЕАО, г. Биробиджан; информация с мэрии города Биробиджана от 26.03.2010 о проданных объектах в МО «Город Биробиджан» в 2009 году. Обработка данных фактически представляла собой формирование выборкиобъектов назначением под производственно-складскую застройку (исходная информация содержала данные и по другим сегментам рынка). Выборка проведена оценщиком по критериям объёма передаваемых прав, по дате продажи, местоположению, площади объектов аналогов. В результате выбраны 4 объекта - аналога, расположенных в <...>; <...>; <...>; <...>, имеющие различную площадь, инженерные характеристики (коммуникации), цены предложений (таблица № 17). Проведена корректировка на площадь (таблица № 18), скорректирована цена с учётом предельной погрешности, и выведено значение стоимости 1 кв. м. объекта оценки земельного участка в 115 рублей, попадающее в доверительный интервал полученного результата от 81, 04 до 148, 53 рублей (таблица № 21).
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, т.к. представленный отчёт о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчёт об оценке мотивирован, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчёте выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Не может быть принят во внимание и довод представителя административного ответчика об указанных по его мнению противоречиях экспертного заключения изложенных в пунктах 7 и 8, как основанный на неверном понимании действующего законодательства об оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее, в том числе вывод о соответствии отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, экспертизой отчёта об оценке объекта оценки не является проверка исходных данных заявленных оценщиком в отчёте, подтверждение стоимости установленной и обоснованной в отчёте, поскольку экспертиза проводится в целях проверки отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
По настоящему делу положительное экспертное заключение № 419/2017 от 30.06.2017, составленное экспертом Б, отвечает требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.
Руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст. 84 КАС РФ, суд признаёт названный выше отчёт об оценке объекта оценки № 4/2017 от 13.01.2017 и положительное экспертное заключение № 419/2017 от 30.06.2017 подтверждающими установление рыночной стоимости земельного участка в размере 2 033 775 рублей по состоянию на 01.01.2010 года.
Согласно требованиям ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано заявление.
Заявление об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка в суд ЕАО поступило 30.08.2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с п.1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249, 298 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Административное исковое заявление Ковальской М.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общейплощадью 17 685 кв. м. с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2010, в размере 2 033 775 рублей на период с 01.01.2017 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением считать 30.08.2017 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу <...>, в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья суда ЕАО С.Н. Кочев



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка