Дата принятия: 28 августа 2020г.
Номер документа: 3а-181/2020
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 августа 2020 года Дело N 3а-181/2020
Санкт-Петербург 28 августа 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Орлова Михаила Андреевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Орлов М.А. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N (нежилое здание одноэтажное бывшей школы) по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости указав, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости согласно отчету об оценке <данные изъяты> руб. Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств. Кроме того, спорный объект недвижимости находится в ветхом состоянии и не может быть использован как по своему назначению, так и для иных целей без капитального ремонта.
После получения заключения судебной экспертизы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец уточнил предмет административного иска и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты> руб.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что в отчете отсутствуют сведения о характеристиках и стоимости объектов-аналогов, используемых в расчетах. В отчете представлены только фотографии объектов-аналогов, не позволяющие установить характеристики, по которым проведены корректировки. При этом фото объектов-аналогов соответствует фотографиям, представленным в материалы дела в составе отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки на дату 08.07.2012. Согласно отчету в расчетах используются результаты опроса. Анализ значений, полученных экспертным путем, на соответствие рыночным данным отсутствует, а также отсутствуют данные об опрошенных лицах. В расчетах применен иной размер корректировки на престижность микрорайона, чем указано при обосновании размера корректировок. Отсутствует порядок расчета корректировки по фактору "Состояние отделки". В отношении объекта-аналога N 3 произведена понижающая корректировка на состояние отделки и наличие коммуникаций. Однако, сведения, подтверждающие данные характеристики, в отчете отсутствуют. В отношении объектов-аналогов произведена корректировка по фактору "транспортная доступность". Обоснование данной корректировки в отчете отсутствует.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257. Дата, по состоянию на которую определена стоимость, 08.07.2012. Объект недвижимости с кадастровым номером N, учтенный в ЕГРН 06.07.2012, вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку. В 2015 году площадь объекта недвижимости с кадастровым номером N изменена с 255,7 кв.м на 265,8 кв.м. Вместе с тем, кадастровая стоимость указанного объекта не была пересчитана. 01.06.2020 в сведениях ЕГРН в соответствии с решением об исправлении технических ошибок в кадастровых сведениях N 47/20-34649 исправлена техническая ошибка в части экономических характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером 47:05:1204001:91. Дата совершения технической ошибки - 20.04.2015, дата применения кадастровой стоимости - 20.04.20156. Таким образом, дата определения кадастровой стоимости - 20.04.2015. Самостоятельных возражений по существу заявленных требований не имеется.
В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО "Винницкое сельское поселение" Подпорожского муниципального района Ленинградской области указано, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица администрации МО "Винницкое сельское поселение" Подпорожского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Халов Д.В. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении, уточнил заявленные требования и просил удовлетворить административное исковое заявление с учетом выводов судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Кочорова Е.В. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 22.03.2012 за Орловым М.А. зарегистрировано право собственности на нежилое здание - здание бывшей школы с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 08.07.2012.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 11.03.2020 N 20-022 следует, что по состоянию на 20.04.2015 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет подготовлен оценщиком ФИО7, членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
В связи с наличием у административного ответчика Правительства Ленинградской области замечаний относительно приведенного в отчете об оценке от 15.10.2019 N 368/ОН-2019 размера рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза по определению соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Экспертиза выполнена ФИО8, членом СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В заключение эксперта от 06.08.2020 N 0111.Э.20 указано, что оценщиком в отчете об оценке от 11.03.2020 N 20-022 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения. Эти нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.04.2015 составляет <данные изъяты> руб.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта от 06.08.2020 N 0111.Э.20 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, составлено точное описание объекта исследования. Проведен анализ рынка объекта оценки.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен методом расчета по укрупненным элементам и видам работ (метод сравнительной единицы) в рамках затратного подхода. Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода выполнялся индикативно. результат расчета использовался для определения диапазона колебания рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства.
Экспертом определены классы конструктивной системы, качества.
Выбор объекта-аналога для определения укрупненных стоимостных показателей проводился из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества с аналогичным функциональным назначением. Все примененные корректировки рассчитаны в соответствии с рекомендациями по использованию УПСС-2014.
Проведены корректировки на высоту этажа для нежилых зданий, на отсутствие конструктивных элементов, на различия в объемах или площади, на региональное различие в уровне цен.
Величина физического износа составила 62,09%.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку до настоящего времени Правительством Ленинградской области, в установленный Законом об оценочной деятельности срок, не проведена государственная кадастровая оценка в отношении объектов недвижимости (за исключением земельных участков), то имеются основания для восстановления Орлову М.А. срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Орлова Михаила Андреевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 20 апреля 2015 года.
Датой подачи заявления Орлова Михаила Андреевича о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 21 мая 2020 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 28 августа 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
