Решение Пензенского областного суда от 19 сентября 2019 года №3а-180/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 сентября 2019 года Дело N 3а-180/2019
Именем Российской Федерации
19 сентября 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Неруд" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Неруд" (далее ООО "Неруд", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий; для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, как арендатора земельного участка, плата за который определена в зависимости от размера кадастровой стоимости.
Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости 20478 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Илюшина О.В. (доверенность от 22 июля 2019 г.) заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 21 950 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Илюшина О.В. заявленные требования поддержала с учётом уточнения, просила их удовлетворить.
Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.) возражала относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление; не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагала, что определенная рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.) возражал относительно заявленных требований, представил возражения на заключение эксперта.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.), ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области Семина О.Г. (доверенность от 13 мая 2019 г.) разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав письменные отзывы, имеющиеся в материалах дела.
Заинтересованные лица администрация г. Пензы, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (далее - УМИ администрации г. Пензы), будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили; представитель УМИ администрации г. Пензы Козлова С.С. (доверенность от 17 сентября 2019 г.) в заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта Аксененко Р.И., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 7 декабря 2004 г. N 6072 (л.д. 11-14), соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2019 г. (л.д. 22-23) ООО "Неруд" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 19 августа 2019 г. N КУВИ-001/2019-20359776 (л.д. 119-121).
Согласно расчету арендной платы от 10 июня 2019 г. N 9/3971 арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, площади, а также величины ключевой ставки Банка России (л.д. 219-220).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Неруд" вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 26 620 930, 7 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2019 г. N КУВИ-001/2019-6056225 (л.д. 6). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 5 августа 2019 г. N 19/19, подготовленный оценщиком ИП Безруковым А.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 20 478 000 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя административного истца ООО "Неруд" Илюшиной О.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования".
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 9 сентября 2019 г. N 16/19, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 21950 000 руб. (л.д. 166-215).
Представитель административного истца Илюшина О.В., согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 21 950000 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 9 сентября 2019 г. N 16/19 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под промышленную застройку, поскольку исследуемый участок относится к землям населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, следовательно, наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка будет являться сегмент, включающий участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки).
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для объектов-аналогов N 1, N 2 и N 3), на транспортную доступность, на наличие железнодорожной ветки (для объектов-аналогов N 1 и N 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Аксененко Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение N 16/19, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неполноте и недостоверности заключения эксперта ввиду отсутствия в нем указания на конкретные правила отбора объектов-аналогов, а также обоснования отказа от использования части объектов из выявленных шестнадцати (в числе которых заслуживают внимания N 6 и N 8), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому. При этом на земельном участке - объекте-аналоге N 8 располагается строение, не зная характеристик которого, невозможно произвести точную корректировку; объект-аналог N 6 располагается в ином районе, нежели объект оценки, и на второй линии (объект оценки - на первой линии), его использование для сравнения потребует применения большего числа корректировок и снизит уровень достоверности результата, в связи с чем экспертом данные объекты не были применены. При этом из выявленных шестнадцати объектов-аналогов были выбраны те, которые имеют наибольшее число схожих характеристик с объектом оценки. В связи с изложенным довод представителя ответчика о неполноценности и недостоверности заключения судом отвергается.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя административного ответчика о том, что экспертом не принят во внимание такой ценообразующий фактор, как расположение объекта оценки вдоль автодороги М-5 "Урал", в связи с чем, по мнению этой стороны, ошибочно не была проведена корректировка на местоположение.
Вопреки данному утверждению в заключении эксперта при осуществлении корректировки на транспортную доступность эксперт учел непосредственную близость объекта оценки к трассе М-5 "Урал", в связи с чем присвоил ему максимальный коэффициент из доверительного интервала (1,30) и произвел поправку на местоположение (л.д. 196, 199). Давая пояснения в судебном заседании, эксперт подтвердил применение корректировки, пояснив, что указанное действие привело к повышению стоимости объекта оценки.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 9 сентября 2019 г. N 16/19 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 21950 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 12 августа 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Неруд" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение нежилых зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 21 950000 (двадцать один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Неруд" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 12 августа 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2019 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка