Решение Ленинградского областного суда от 01 марта 2019 года №3а-180/2018, 3а-14/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 марта 2019 года Дело N 3а-14/2019
Санкт-Петербург 01 марта 2019 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Гринь Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Геоком" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "Геоком" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости - <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб, с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязательств и нарушает права ООО "Геоком".
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что оценщиком в качестве объектов-аналогов подобраны пять участков, расположенных в иных районах Ленинградской области, и имеющих отличное от объекта оценки назначение и существенно большую площадь. Оценщиком не учтено отличие объектов-аналогов от объекта-оценки по удаленность от транспортных магистралей. Корректировка на наличие электроосвещения проведена только в отношении одного из объектов оценки, при том, что все оцениваемые участки оснащены электроосвещением. Оценщиком не проведена корректировка на дату предложения/сделки в отношении объектов-аналогов NN 1, 4,5 и при корректировке на площадь применены поправки, не соответствующие площади.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N образованы в результаты раздела земельного участка с кадастровым номером N и не вошли в перечень объектов оценки, не прошли пообъектную оценку. Кадастровая стоимость земельных участков определена согласно п.ДД.ММ.ГГГГ Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, исходя из среднего значения УПКС для преобразованного земельного участка - 3827,80 руб. и площади образованных земельных участков. Результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков могут быть оспорены только в суде. Административным истцом представлен отчет от 20.08.2018 N Н4284 на дату оценки, соответствующей дате определения кадастровой стоимости. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.
Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве ФГБУ ФКП Росреестра. Разрешение требований также оставлено на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области в письменном ходатайстве просил принять решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Изотова О.С. поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила удовлетворить заявленные требования с учетом заключения судебной экспертизы
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 07.05.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Геоком" на земельные участки с кадастровыми номерами N (площадь <данные изъяты> кв.м.), N (площадь <данные изъяты> кв.м.), N (площадь <данные изъяты> кв.м.), расположенные по адресу: <адрес>. Категория земельных участков: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения ремонтной базы лесозаготовительной и лесовозной техники и организации складского хозяйства.
Из выписки из ЕГРН от 11.09.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб., N - <данные изъяты> руб. и N - <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости всех земельных участков отсутствует. Дата утверждения кадастровой стоимости и внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости - 27.03.2014.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 20.08.2018 N Н4284 следует, что по состоянию на 27.03.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб., N - <данные изъяты> руб. и N - <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.24).
Отчет подготовлен оценщиком ФИО6, членом Ассоциации СРО "НКСО".
При исследовании отчета об оценке от 20.08.2018 N Н4284 судом установлено, что оценщиком при расчете стоимости объекта оценки с кадастровым номером N применена поправка на наличие улучшений на земельном участке при том, что ранее по тексту отчета оценщиком указано на то, что поправка на наличие улучшений не требуется. При обосновании размера корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций оценщик исходит из наличия электроосвещения на всех объектах оценки, но корректировку проводит только в отношении объекта оценки с кадастровым номером N. Определяя размер корректировки на площадь оценщик использует площадь объектов-аналогов иную, чем указано в объявлениях о продаже объектов-аналогов.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО6 пояснила, что при указании поправки на наличие улучшений допущена техническая ошибка. При расчете размера корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций допущена техническая ошибка. Размер корректировки на площадь рассчитан ошибочно.
Поскольку отчет об оценке от 20.08.2018 N Н4284 не соответствует Закону об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта от 12.02.2019 N 19-Н1193 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 27.03.2014 составляет: земельный участок с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО7, членом СРО Ассоциация оценщиков "СПО".
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж. Экспертом обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов.
В качестве аналогов экспертом отобраны пять объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на площадь земельных участков и наличие коммуникаций.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в заключении эксперта от 12.02.2019 N 19-Н1193 выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N и N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Геоком" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 марта 2014 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 марта 2014 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 марта 2014 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Геоком" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N считать 04 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 04 марта 2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка