Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-1800/2020, 3а-32/2021
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N 3а-32/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-32/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДЕКА" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕКА" (далее - ООО "ДЕКА") обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
В иске административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 641,3 кв.м., этаж N 1, расположенное по адресу: <адрес>.
Также в пользовании административного истца находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 269 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания, расположенный по адресу относительно ориентира: <адрес>.
Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 06.06.2011 года в размере 17 489 380 рублей 27 копеек, земельного участка - по состоянию на 01.01.2013 года в размере 15 181 039 рублей 47 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц и арендной платы.
Согласно отчётам об оценке от 04.08.2020 года NN 65/(2081)-20, 63/(2079)-20, подготовленным ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06.06.2011 года составляет 12 100 773 рубля, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 года - 7 971 977 рублей.
В связи с чем, административный истец просил суд восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчетов об оценке.
Определением суда от 06.10.2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, определением суда от 26.10.2020 года - Правительство Самарской области.
Представитель административного истца по доверенности Киргетов Д.Н. в судебное заседание не явился, представил суду письменное ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, с результатами экспертизы согласился.
Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.
Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил суду письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 641,3 кв.м., этаж N 1, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО "ДЕКА".
Данное нежилое помещение расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером N, который, в свою очередь, находится на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2 269 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания, расположенном по адресу относительно ориентира: <адрес>, принадлежащем на праве аренды ООО "ДЕКА"
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.09.2020 года N 63/174/700/2020-3026 и от 22.09.2020 года N 63/174/700/2020-3025, свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2008 года, договором аренды земельного участка N 1763 от 11.06.2008 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.
Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.04.2012 г. и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 года, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 06.06.2011 г. составляет 17 489 380 рублей 27 копеек.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" и, по состоянию на 01.01.2013 года она составляет 15 181 039 рублей 47 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 года N 935 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области, в том числе спорного земельного участка. Постановление вступило в законную силу с 01.01.2021 года.
На основании п.14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника объекта капитального строительства от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц, а также как арендатора земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 14.08.2020 г. ООО "ДЕКА" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости. Однако решением Комиссии от 28.08.2020 г. N 20/13с-28 указанное заявление было отклонено.
В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО N 3, отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Итоговый результат определения стоимости объекта оценки - земельного участка (менее 3 000 рублей за 1 кв.м) существенно ниже среднего по сегменту рынка в соответствии с его анализом на страницах 21-24 отчета. Нарушен п. 5 ФСО N 3. Данная разница в стоимости никак не анализируется оценщиком. В соответствии с п. 22 ФСО N 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Объем рынка в сегменте рынка объекта оценки в отчете не описан, правила отбора аналогов также отсутствуют. Нарушен п. 22 ФСО N 7.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, административный истец 02.10.2020 г. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения ООО "ДЕКА" в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.Административным истцом в обоснование требований представлены отчеты об оценке от 04.08.2020 года NN 65/(2081)-20, 63/(2079)-20, подготовленные ООО "<данные изъяты>".Из отчета N 65/(2081)-20 усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составила 12 100 773 рубля.Из отчета N 63/(2079)-20 усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2013 года составила 7 971 977 рублей.В ходе судебного разбирательства по ходатайству министерства имущественных отношений Самарской области назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N на дату определения его кадастровой стоимости, производство экспертизы поручено ООО "<данные изъяты>".Из заключения эксперта ООО "<данные изъяты>" от 12.01.2021 г., следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06.06.2011 года составляет 12 928 121 рубль.Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.При оценке нежилого помещения, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы. Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилого помещения, описание его качественных и количественных характеристик, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.Оснований подвергать сомнению выводы эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не заинтересован в исходе дела. Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено. С учётом изложенного, суд полагает возможным принять заключение эксперта ООО "<данные изъяты>" в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06.06.2011 года в размере 12 928 121 рубль, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного заключения.Кроме того, исследовав отчет об оценке N 63/(2079)-20 от 04.08.2020 года, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке N 63/(2079)-20 от 04.08.2020 года выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами.
Кроме того, оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО2. представлены пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 28.08.2020 г. N 20/13с-28, из которых следует, что средняя удельная цена рыночной стоимости в отчете составляет 3 513 руб. за 1 кв.м, средняя рыночная цена по анализу рынка - 3 280 руб. за 1 кв.м (стр. 13 отчета). Разница между рассчитанной и средней по анализу рынка ценой составляет 7% в сторону увеличения от средней.
Также указанные в графиках средние значения удельных показателей цен предложений для диапазонов площадей формируются на основании широкой выборки объектов сравнения, представленных на рынке земель коммерческого назначения. Данные объекты отличаются друг от друга по основным ценообразующим параметрам (наличие коммуникаций, местоположение, транспортная доступность и т.д.), но сортировались эти объекты для построения данной зависимости только по площади, таким образом, на среднее значение удельного показателя цены предложения оказывает влияние прочие факторы, ввиду чего величина удельного показателя цены предложения является примерным ориентиром. Более показательным является анализ не средней цены предложения, а уровень цен в диапазоне от минимальной до максимальной, где минимальные цены посчитаны по выборке предложений с наихудшими качественными характеристиками, в первую очередь на основании фактора развитости инфраструктуры, а максимальные цены посчитаны по выборке предложений с наилучшими качественными характеристиками (страница 24 отчета). Диапазон цен от 680 руб. до 6 667 руб. за 1 кв.м. Рассчитанная величина рыночной стоимости находится в диапазоне рынка.
Отбор аналогов для расчета осуществлялся из принципа минимального количества и размера корректировок начальной цены аналога. Объекты аналоги, принятые для расчета рыночной стоимости объекта оценки относятся к одному сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения. Объекты аналоги и объект оценки сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в частности имеют единый состав ценообразующих факторов, к ним относятся: категория земель, вид разрешенного использования, размер (площадь), наличие инженерных коммуникаций; местоположение (ближайшее окружение), местоположение (выход па красную линию), (страница 33 отчета).
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке N 63/(2079)-20 от 04.08.2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Таким образом, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
С учетом применения для целей налогообложения на территории Самарской области с 1 января 2021 года результатов определения очередной государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 935 от 27 ноября 2020 года "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области" установленная судом в рамках настоящего административного дела кадастровая стоимость подлежит применению на период до указанной даты.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 02.10.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 14.08.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ДЕКА" - удовлетворить частично.
Восстановить ООО "ДЕКА" пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 641,3 кв.м., этаж N 1, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 12 928 121 рубль.
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 269 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания, расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 7 971 977 рублей.
Датой подачи ООО "ДЕКА" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 14.08.2020 года, в суд - 02.10.2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: Ласковская С.Н.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.02.2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
