Дата принятия: 16 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-1796/2020, 3а-472/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2021 года Дело N 3а-472/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
Председательствующей судьи Цехомской Е.В.
при секретаре
судебного заседания Ли И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО "Новошип" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости,
установил:
ПАО "Новошип" обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 09 декабря 2019 г. в размере <...> рублей, определенной на основании отчета об оценке N ЮКО-20/021 от 29 июня 2020 года, выполненного ООО "Южная оценочная компания "Эксперт".
Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к необоснованно завышенным арендным платежам.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).
Представитель административного истца Халилова Н.А., действующая на основании доверенности, направила ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о признании результатов судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - Департамент) Лаврентьева И.А., действующая на основании доверенности, направила в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение, указывая, что кадастровая стоимость спорного объекта определена в строгом соответствии с законодательством, регулирующим указанную деятельность.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования г. Новороссийск Иосифов Д.О., действующий на основании доверенности, направил в суд возражения на административное исковое заявление, в котором просит в удовлетворении заявленных административным истцом требований отказать, указывая, что кадастровая стоимость спорного объекта определена в строгом соответствии с законодательством, регулирующим указанную деятельность.
Иные лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.
При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнений по следующим основаниям.
В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
Как следует из материалов дела ПАО "Новошип" принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером , площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. В силу пункта 1,5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта, так как расчет арендной платы произведен, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Судом установлено, что в результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 09 декабря 2019 г. составляет <...> рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости.
Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 09 декабря 2019 г. верной датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000 года.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
В подтверждение своей правовой позиции административный истец предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 02 июня 2020 года.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N ЮКО-20/021 от 29 июня 2020 года, подготовленный ООО "Южная оценочная компания "Эксперт". Согласно данному отчету рыночная стоимость данного помещения определена в размере <...> рублей по состоянию на 09 декабря 2019 года.
Данный отчет об оценке предоставлялся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия).
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Решением Комиссии N 16/2 от 24 сентября 2020 года, вступившим в законную силу, установлено несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данном решении изложено детальное описание названных нарушений.
В связи с чем, заявление представителя ПАО "Новошип" (ранее ПАО "Новороссийское морское пароходство") по доверенности Пугачева К.Б. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отклонено.
Согласно решению Комиссии N 16/2 от 24 сентября 2020 года в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта допущены следующие нарушения.
При проведении оценки оценщиком использован некорректный анализ рынка. Некорректная выборка предложений. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, сделаны на основании недостоверной (неполной) выборки и не могут считаться достоверными (п. 11 "в, д" ФСО N 7).
Подбор объектов-аналогов осуществлен на основании недостоверной (неполной) выборке, следовательно - некорректен (п. 22 "б" ФСО N 7).
Таким образом, принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу.
Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 11 декабря 2020 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью
<...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на
09 декабря 2019 г. составляет <...> рублей
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.
Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.
Эксперт при оценке объектов недвижимости обоснованно применил только один возможный сравнительный подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.
Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).
Эксперт верно определилсегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 1)".
При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".
Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано три объекта для сравнения, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете.
При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, корректировки на район места расположения объекта (в границах города Анапы), масштаб и другие, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.
В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Судом не установлена необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.
Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимости правильно произведена их оценка по состоянию на 09 декабря 2019 г.
В ходе судебного разбирательства ни административными ответчиками, ни заинтересованным лицом по административному делу, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью земельных участков материалы дела не содержат. Административный истец согласился с выводами судебной экспертизы. Иные участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.
В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка является достоверным.
Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании положений статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 26 ноября 2020 года.
Вместе с тем, административный истец обращался в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером - 03 сентября 2020 года.
В связи с чем, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером следует считать 03 сентября 2020 года.
В соответствии с абзацем 4 части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Согласно письму Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2018 г. N БС-4-21/22899@ "О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01 января 2019 г.", кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 01 января 2019 г. (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 01 января 2019 г.), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Таким образом, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости с 09 декабря 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки земель.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ПАО "Новошип" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной - удовлетворить.
Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 09 декабря 2019 г. в размере <...> рублей.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером считать 03 сентября 2020 года.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2021 года.
Судья:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
