Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-179/2020, 3а-9/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N 3а-9/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.
при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,
с участием представителя административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки" Добровольской С.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Пальчикова М.В. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Пальчиков М.В. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества превышает его рыночную стоимость, что влечет уплату экономически необоснованного налога, а потому нарушает права административного истца как налогоплательщика земельного налога.
В судебное заседание административный истец Пальчиков М.В. не явился, телефонограммой просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представителем Мошовец Р.А. направлено в суд заявление об уточнении требований на основании результатов судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки" Добровольская С.Б. с учетом уточнения исковых требований на основании выводов судебной экспертизы оставляла разрешение спора на усмотрение суда.
Представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: ООО "Переславская Энергетическая Компания", Администрации Вышневолоцкого городского округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что с учетом уточнения административным истцом требований на основании результатов судебной экспертизы разрешение спора оставляет на усмотрение суда, возражений и замечаний к заключению эксперта не имеет.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки", исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Пальчикову М.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для производства сельскохозяйственной продукции, с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Государственная регистрация права собственности административного истца произведена ДД.ММ.ГГГГ. Со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН за ООО "Переславская Энергетическая Компания", участвующим в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Являясь собственником земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ N.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере <данные изъяты> руб.
В подтверждение его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.
Принимая во внимание возражения административных ответчиков относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта - оценщика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.
Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Так, при подборе объектов-аналогов не учтено их местоположение, являющееся основным ценообразующим фактором для земельных участков, а именно, аналоги 1-5 расположены в районах Тверской области с более низкими социально-экономическими показателями.
Площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> га, аналоги N N1-6: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> га, соответственно. При том, что все объекты - аналоги имеют большую площадь, и корректировка на площадь была бы повышающей (от 5% до 40%), оценщиком данная корректировка не введена.
Проведенный оценщиком анализ рынка земельных участков сегмента земель сельскохозяйственного назначения (стр. 43 отчета) не позволяет сделать достоверные выводы о диапазоне рыночных цен. Выборка отсутствует. Принцип достаточности нарушен.
Расхождение между ценами предложений аналогов, а также скорректированными ценами аналогов двукратно (100%): минимальное значение - 40 р/сотка, максимальное - 85 р/сотка. Такой разброс цен подтверждает, что анализ рынка проведен некачественно, выборка недостаточна и неоднородна.
При применении доходного подхода в расчетах использован коэффициент капитализации по данным справочника оценщика Лейфера Л.А. за 2017 год, равный 14,4%. Вместе с тем, по данным справочника "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участка СХН" под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 136 значение коэффициента капитализации варьируется от 8,2% до 17,7%.
По данным исследований эксперта и расчета ставки капитализации методом рыночной экстракции на основе анализа рыночных данных ставка капитализации для земель сельскохозяйственного назначения в Тверской области колеблется от 1% до 5%. Такой диапазон размера ставки капитализации, полученной из разных источников и разными методами, указывает на недостоверность расчетов доходным подходом.
Эксперт считает, что доходный подход для оценки неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения вообще не применим в связи с большим количеством допущений при расчетах и отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Данные допущения снижают достоверность расчетов и, соответственно, может исказиться результат оценки.
При проведении судебной экспертизы получен результат рыночной стоимости, отличающийся от результата оценки в сторону увеличения. Разница между рыночной стоимостью, определенной экспертом (158 р/сотка) и оценщиком (71 р/сотка), не превышает 60%. Допустимое расхождение результатов оценки, выполненной по стандартным методикам разными оценщиками, составляет 10%-40%, однако в условиях неразвитости рынка, а также в случаях проведения ретроспективных оценок расхождение результатов оценок, выполненных разными методами или разными оценщиками, может достигать 50%-60%.
Допущенные в отчете технические ошибки (опечатки) на стоимость объекта оценки не влияют.
Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.
Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Тверской области, в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения, к сегменту которых относится оцениваемый земельный участок, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Рыночная стоимость объекта экспертизы определена в рамках сравнительного подхода методом корректировок, применение которых экспертом обосновано.
В процессе оценки сравнительным подходом эксперт отобрал три аналога, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки, их цены скорректировал по итогам сравнения с каждым из оцениваемых земельных участков по ценообразующим факторам, определив таким образом величину рыночной стоимости.
Подбор экспертом трех аналогов осуществлен с соблюдением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, а выбор методологии оценки в силу пункта 24 ФСО N 7 является его правом.
Заключение содержит подробное обоснование позиции эксперта о нецелесообразности применения доходного и затратного подходов.
Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Запретов на использование экспертом информации, полученной им ранее при составлении отчетов об оценке, законодательство об оценочной деятельности не содержит.
Таким образом, выводы заключения в части определения величины рыночной стоимости земельного участка содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Доказательства, подтверждающие недостоверность использованной экспертом информации как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, не представлены.
Оснований не согласиться с выводами эксперта по второму вопросу суд также не усматривает.
Кроме того, достоверность выводов, содержащихся в заключении экспертизы, эксперт ФИО2 подтвердила в судебном заседании, пояснив, что отказ от применения доходного подхода для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые на момент оценки не используются (как в рассматриваемом случае), обусловлен невозможностью расчетов производительности и нормативной урожайности при отсутствии данных о бонитировке почв, доходах и расходах, связанных с владением объектом оценки. Использование метода капитализации в рамках доходного подхода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход. Отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, и связанные с объектом оценки расходы, влечет большое количество допущений, которые необходимо будет произвести в расчетах, снижает их достоверность и может исказить результаты оценки. Применение экспертом метода экспертных оценок соответствует подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7. Длительный срок экспозиции земельных участков-аналогов и ситуация на рынке земель сельхозназначения учтены экспертом в максимальном значении корректировки на торг, примененной ко всем объектам - аналогам.
Административный истец обосновал свои исковые требования выводами судебной экспертизы. Остальными участвующими в деле лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы они не воспользовались.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена в заявленном истцом размере, указанном в заключении судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Пальчикова М.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование) по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
