Решение Томского областного суда от 21 апреля 2021 года №3а-179/2020, 3а-58/2021

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 3а-58/2021
Именем Российской Федерации
21 апреля 2021 года Томский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.
при секретаре Алескерове Р.М.
с участием представителя административного ответчика
Департамента по управлению государственной
собственностью Томской области Байрамова Э.М.,
представителя заинтересованного лица
ОГБУ "ТОЦИК" Синчиковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело N 3а-58/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Крост" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равной их рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Крост" (сокращенное наименование ООО "Крост") обратилось в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование - Управление Росреестра по Томской области), в котором просит установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость в отношении нежилых помещений общей площадью 2980,2 кв.м., кадастровый номер /__/, расположенных по адресу: г. Томск, ул.Сибирская, 9/1, пом. 1001-1016, 2001-2016, 3001-3022, 4001-4012, 5001-5012, т.001-т003, равной рыночной в размере 47 582 000 руб.
В обоснование заявленного требования указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное недвижимое имущество, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 108044409,22 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением суда от 16 декабря 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Томской области (сокращенное наименование ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области).
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административного истца, административного ответчика Управления Росреестра по Томской области и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и заявивших о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменных отзывах на административный иск представители административных ответчиков и заинтересованных лиц оставили решение по административному делу на усмотрение суда, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Административный истец с 16 ноября 2017 г. являлся собственником нежилых помещений общей площадью 2980,2 кв.м., кадастровый номер /__/, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, 9/1, пом. 1001-1016, 2001-2016, 3001-3022, 4001-4012, 5001-5012, т.001-т003.
27 июля 2020 г. объект недвижимости снят с кадастрового учета в связи с разделом.
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области" установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 108044409,22 руб. (пункт 284845 приложения к указанному приказу).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 декабря 2020 г. сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (108044 409 рублей 22 копейки) внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020г., кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2019 г.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьями 372, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.
Согласно пункту 2 статьи 375 того же Кодекса налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса, в силу пункта 7 которой уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 29.11.2018 N 105-о "Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2019 год" рассматриваемый объект недвижимости включен в такой перечень под номером 71 приложения к распоряжению.
В соответствии с абзацем 2 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 г. N 374-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Изменения, введенные Федеральным законом от 23 ноября 2020 г. N 374-ФЗ, вступают в силу не ранее 1-го числа очередного налогового (расчетного) периода по соответствующему налогу (страховым взносам).
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д. отчет N 351/2020 от 9 декабря 2020 г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 47582 000 рублей.
В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (сокращенное наименование - ОГБУ "ТОЦИК") относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца Осипова А.В. была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО "Бюро оценки ТОККО", по результатам которой составлено заключение эксперта N 235-Э/2021, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 49280 000 рублей.
Поскольку экспертной организации судом были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д. отчет N 351/2020 от 9 декабря
2020 г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК", суд считает необходимым руководствоваться результатами судебной оценочной экспертизы.
Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.
Действительно, при расчете стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом экспертом применена корректировка +16% в отношении объектов-аналогов N 3 и N 4, которая относится к объектам, требующим косметического ремонта (страница 25 заключения).
В силу требований ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки и обязан соблюдать требования данного Федерального закона и федеральных стандартов оценки (абз. 2 ст. 14, абз.3 ст.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).
В действующих федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России, вопрос применения корректировок к стоимости объектов аналогов при сравнительном методе оценки не регламентирован.
Допрошенная в судебном заседании судебный эксперт С. пояснила, что корректировки применяются в соответствии со справочником оценщика недвижимости-2018 под редакцией Лейфера Л.А., в соответствии с которым косметический ремонт характеризуется незначительными изменениями в планировке и небольшими затратами на замену полов, стен, оконных и дверных блоков, сантехнических устройств. Косметический ремонт офисно-торговых помещений как правило включает в себя: демонтаж старого стенового, напольного покрытия, шпатлевание стен с последующей окраской и/или оклейкой обоями под покраску, монтаж потолков армстронг, окраску окон, дверей, труб и радиаторов отопления, изготовление декоративных коробов, проводка новой электрики или частичная замена существующей (если состояние текущей проводки позволяет это сделать). Понятие черновой отделки применяется для отдельно стоящих зданий, не имеющих никакой отделки. Поскольку объекты-аналоги N 3 и N 4 являются встроенными помещениями в жилых зданиях, корректировка на черновую отделку +27% не подлежит применению. Кроме того, объявление в отношении объекта-аналога N 4 архивное, поэтому невозможно уточнить наличие либо отсутствие ремонта.
С учетом изложенного суд счел возможным согласиться с мнением эксперта о необходимости применения корректировки на проведение косметического ремонта +16%.
Таким образом, эксперт дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.
При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Заключение эксперта соответствует и подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Заключение не противоречит части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Суд учитывает, что справочные информационные ресурсы, необходимые эксперту для производства экспертизы и дачи заключения, не относятся ни к одному из видов доказательств, которые определены нормами процессуального права, и, соответственно, законодателем не ограничено право эксперта по их отысканию и использованию. Таким образом, на первое место выступает требование к достоверности используемых информационных ресурсов, под которой, помимо указанного выше признака, понимается и то, что документы или данные, составляющие эти информационные ресурсы, не изменились в процессе публикации (или после публикации) и соответствуют исходным документам или данным, принятым к публикации.
Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.
Тот факт, что в заключении эксперта при выборе аналогов для расчета экспертом не указано обоснование этого выбора, не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не проведен анализ рынка предложений, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку, как указала эксперт С., в своей деятельности эксперты руководствуются нормами Федерального закона от 31 мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", которыми не предусмотрено предоставление анализа всего спектра предложений при составлении отчета.
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, допроса оценщика и эксперта, соответственно, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 14 декабря 2020 г.
В связи с изложенным, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Крост" к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилых помещений общей площадью
2980,2 кв.м., кадастровый номер /__/, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, 9/1, пом. 1001-1016, 2001-2016, 3001-3022, 4001-4012, 5001-5012, т.001-т003, в размере их рыночной стоимости 49280000 (сорок девять миллионов двести восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2019 г.
Данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 14 декабря 2020 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка