Дата принятия: 05 июня 2019г.
Номер документа: 3а-179/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июня 2019 года Дело N 3а-179/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дятлова Николая Григорьевича, Прибыткова Михаила Сергеевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Дятлов Н.Г., Прибытков М.С. обратились в суд с административным исковым заявлением:
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - столярный корпус, площадью 233, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, строение 2, в размере рыночной стоимости 786 000 рублей.
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - пилорама, площадью 154, 4 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, в размере рыночной стоимости 527 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Дятлов Н.Г. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, Прибытков М.С. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оба административных истца являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 мая 2016 года составляет 786 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату 527 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 6 мая 2016 года 1 957 130, 18 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 6 мая 2016 года составляет 1 291 923, 47 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административные истцы просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Цой В.В. административный иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение административного иска на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административными истцами Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда, подтвердило размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского поселения Гаврилов - Ям своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Дятлова Н.Г., Прибыткова М.С. не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Дятлова Н.Г., Прибыткова М.С. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением муниципального Совета городского поселения Гаврилов-Ям от 25.11.2014 года N 9 на территории городского поселения Гаврилов - Ям введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Судом установлено, что Дятлов Н.Г. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - пилорама, площадью 154, 4 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
Прибытков М.С. является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - столярный корпус, площадью 233, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования городское поселение Гаврилов - Ям Ярославской области, а также принимая во внимание, что Дятлов Н.Г., Прибытков Н.С. являются собственниками расположенных на территории городского поселения Гаврилов - Ям нежилых зданий, суд приходит к выводу о том, что они являются плательщиками налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, следовательно права и законные интересы Дятлова Н.Г., Прибыткова М.С. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью.
При таких обстоятельствах, Дятлов Г.Н. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>; Прибытков М.С. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 12 июля 2012 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п.
Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, а также сообщениям Управления Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра датой определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости является 6 мая 2016 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 6 мая 2016 года в соответствии Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, действовавшим до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 мая 2016 года составила 1 957 130, 18 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 мая 2016 года - 1 291 923, 47 рубля.
Административным истцом представлен Отчет ООО "Ярэксперт" оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 мая 2016 года установлена в размере 786 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 6 мая 2016 года - 527 000 рублей.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в судебном заседании заявлено о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности.
Проанализировав Отчет, дополнительные пояснения оценщика Григорьевой Л.А., суд не находит оснований согласиться с обоснованностью заявленных заинтересованным лицом возражений.
Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость объектов определялась оценщиком сравнительным, затратным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных результатов.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
В рамках оценки объектов сравнительным подходом до выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с объектами недвижимости на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектами оценки.
Для сопоставления с объектами оценки оценщиком использованы сведения о трех объектах - аналогах, цены которых скорректированы на торг, на стоимость земельного участка под объектом, на местоположение относительно областного центра, на тип объекта, на наличие отопления, на площадь.
В возражениях на Отчет Департамент приводит сведения о продаже четырех производственных помещений, которые имелись на дату оценки, но не были использованы оценщиком в расчетах. В связи с этим, Департамент указывает на нарушение оценщиком подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, как необоснованный отказ от использования всего доступного объема информации для производства расчетов.
Суд не может согласиться с обоснованностью возражений Департамента.
Приводя данные возражения, Департамент не приводит доказательств того, что использованных оценщиком объектов - аналогов было недостаточно для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости.
Кроме того, в судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях оценщиком дан анализ указанных предложений Департамента
Как следует из дополнительных пояснений, два из предложенных объектов не являются аналогами объектов недвижимости административных истцов по следующим основаниям:
Производственное здание, расположенное в городе Ростове Ярославской области, относится к иной конструктивной схеме - представляет собой каркас из металла, обшитого плоским шифером, тогда как объекты оценки имеют кирпичные стены и железобетонные перекрытия. Кроме того, в стоимость указанного объекта, как следует из объявления о его продаже, включена стоимость дополнительного оборудования.
Производственное здание в селе Великое Гаврилов-Ямского района Ярославской области также не может быть оценено как аналог объектам административных истцов: помимо самого здания в состав предложения вошли ангары, площадь которых неизвестна, что не позволяет определить стоимость 1 кв.метра предложения. В состав данного предложения вошло дополнительное оборудование. Кроме того, данное предложение имело место за два года до даты оценки, что повлекло бы введение дополнительных корректировок на дату предложения, тогда как использованные оценщиком объекты - аналоги такой корректировки не потребовали.
В представленном Департаменте объявлении о предложении к продаже производственного здания в деревне Иваново - Кошевники не достаточно информации для сопоставления с объектами административных истцов, в частности отсутствует достаточное описание материала, из которого возведено здание.
Указанные пояснения оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Напротив, они подтверждаются как имеющимися в материалах дела сведениями об оцениваемых объектах, так и содержанием той информации, которая представлена в возражениях Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Производственное помещение в селе Брейтово Ярославской области сопоставимо с объектами административных истцов и могло быть использовано в качестве объекта - аналога. Вместе с тем, стоимость 1 кв.метра данного здания не имеет существенного отклонения от полученных величин по результатам оценки.
При таких обстоятельствах, оснований полагать, что неиспользование указанного объекта исказило результат оценки, у суда не имеется.
Как указывалось выше, цены использованных оценщиком объектов в качестве аналогов корректировались, помимо прочего, на местоположение относительно областного центра.
Для расчета данной корректировки оценщиком использован Справочник оценщика недвижимости. Производственно - складская недвижимость и сходные типы объектов, выпущенного в 2016 году под редакцией Лейфера Л.А.
Данным справочником предлагается деление населенных пунктов области на пять групп, в том числе областной центр, населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра, райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью, райцентры и поселки городского типа сельскохозяйственных районов, прочие населенные пункты.
При введении корректировки оценщик отнесла место расположения объектов административных истцов к райцентру сельскохозяйственных районов.
Департамент, возражая против такого вывода, указывает на то, что у оценщика имелись основания для отнесения места нахождения объектов административных истцов к райцентрам с развитой промышленностью, приводя в подтверждение своего довода тот факт, что распоряжением Правительства Российской Федерации город Гаврилов - Ям включен в перечень моногородов Российской Федерации, что свидетельствует о наличии на его территории градообразующего промышленного предприятия, а также приводит сведения о наличии в черте города Гаврилов - Ям значительного числа иных промышленных предприятий.
Вместе с тем, указанные возражения Департамента не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
Так, оценщиком в судебное заседание представленная информация о том, что на дату оценки число работников ОАО ГМЗ "Агат", которое признано градообразующим предприятием при включении города Гаврилов - Ям в перечень моногородов, составляло менее 10 % от количества жителей данного города.
В отношении ОАО Гаврилов - Ямский льнокомбинат, также признанного градообразующим предприятием, 2 октября 2013 года открыто конкурсное производство.
Два из трех иных промышленных предприятий, на которые сослался в своих возражениях Департамент, прекратили свою деятельность.
При таких обстоятельствах, доводы Департамента о наличии на территории города Ярославля существенного количества промышленных предприятий, предопределяющих его экономическую направленность, являются безосновательными.
В связи с этим, учитывая также, что оценщиком в судебном заседании приведены сведения о более пятнадцати расположенных в Гаврилов - Ямском районе сельскохозяйственных предприятиях, являющихся действующими, вывод оценщика об отнесении города Гаврилов - Ям к райцентру сельскохозяйственного района, суд признает обоснованным. Следовательно, корректировки цен объектов - аналогов в указанной части определены оценщиком верно.
Для расчета объекта оценки затратным подходом оценщик производила расчет затрат на создание объектов капитального строительства; определяла прибыл предпринимателя; определяла размер износа и устаревания; после чего определяла стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.
При этом величина износа и устареваний определялась оценщиком как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа и внешнего (экономического) устаревания.
Определяя размер внешнего износа, оценщик исходила из того, что наличие данного износа обусловлено местом расположения объектов оценки: затраты на строительство данных объектов сопоставимы с затратами на строительство аналогичных объектов в областном центре - городе Ярославль. При этом, стоимость продажи таких объектов, исходя из более низких социально - экономических показателей города Гаврилов- Ям по сравнению с городом Ярославлем, существенно ниже.
При таких обстоятельствах, оценщик определиларазмер внешнего износа как величину корректировки на местоположение объектов относительно областного центра для определения рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Суд находит данные выводы оценщика обоснованными и непротиворечащими федеральным стандартам оценки, в частности Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
По изложенным выше основаниям, суд полагает, что отнесение города Гаврилов - Ям к райцентрам сельскохозяйственных районов для определения величины корректировки является правильным.
В своих возражениях на Отчет Департамент указывает, что для расчета величины данной корректировки оценщик должен был сопоставить стоимость строительства аналогичного объекта со стоимостью его продажи. Разница между данными величинами и явилась бы размером внешнего износа.
В указанной части оценщиком даны пояснения о том, что отказ от такого метода расчета внешнего износа обусловлен отсутствием достаточной информации на дату оценки для производства подобного расчета, в частности относительно предложений о продаже аналогичных объектов.
Указанные пояснения оценщика Департаментом не опровергнуты. Сведений о предложениях объектов, стоимость строительства которых была бы сопоставима со стоимостью строительства объектов оценки административного истца, расположенных в городе Гаврилов - Ям и имевших место на дату оценки, Департаментом не приведено.
При таких обстоятельствах, учитывая, что выбранный оценщиком способ расчета внешнего износа достаточно обоснован и законодательству об оценочной деятельности не противоречит, суд не находит оснований согласиться с возражениями Департамента и в указанной части.
Оспаривая обоснованность расчета рыночной стоимости объектов затратным подходом, Департамент указывал также на то, что при расчете стоимости 1 кв.метра строительства оценщик необоснованно ввела корректировку на отсутствие инженерного оборудования, в частности на отсутствие отопления, вентиляции и кондиционирования в размере 4, 01%, при том, что объекты административных истцов инженерными системами вентиляции оснащены, что следует из фотографий объектов.
В судебном заседании обоснованность данных возражений Департамента опровергнута.
Из пояснений оценщика, которые подтверждаются фотографиями объектов административных истцов и не опровергнуты лицами, участвующими в деле, следует, что вентиляционные трубы, изображенные на фотографиях, являются частью находящегося в оцениваемых объектах деревообрабатывающего оборудования и не относятся к элементам инженерных систем объектов административных истцов.
Оценщиком в судебном заседании даны пояснения о том, что на данных объектах имеет место естественная вентиляция. Указанное заявление оценщика ничем не опровергнуто.
При таких обстоятельствах, корректировка стоимости строительства 1 кв.метра здания на отсутствие инженерного оборудования, в том числе системы вентиляции, применена оценщиком обосновано.
Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверными.
В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом:
рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 786 000 рублей;
рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 527 000 рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Дятлова Н.Г., Прибыткова М.С. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения Дятлова Н.Г., Прибыткова М.С. с настоящим административным иском в суд, а именно - 29 апреля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Дятлова Николая Григорьевича, Прибыткова Михаила Сергеевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - столярный корпус, площадью 233, 9 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 786 000 (семьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 786 000 (семьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание; наименование - пилорама, площадью 154, 4 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 527 000 (пятьсот двадцать семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 527 000 (пятьсот двадцать семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 июня 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
